600万买哪里啊

来源：匠人上海楼市发布时间：2020-08-03 00:00:00

先说两个小故事。

6月有买家批判我为什么收钱推X盘，有这个缺点那个缺点怎么认筹那么高。

但其实这个盘事前事后都和我没有一点经济关系。

7月又有不少买家来问我Y盘，这次不一样，我说这盘太远了，不高兴去踩盘，但目测可以买。认筹的时候我看了看认筹数低于预期，又问了几个买家，买家说开发商连找媒体都不专业，不靠谱。但都说了可以买啊，苦笑不得。

说这两个小故事的目的是：不要忘记了为啥跟随这个公众号的初心。

这个公众号的特点是，凡是结论，必有推导。

1、数据。

很多媒体说虹桥VS浦江选虹桥，因为虹桥基建前途光明，这个理由成立么？

其实对比的就是VS虹庐湾VS瑞安VS中核。

是不是很难对比啊。很多人就是纠结吧。

太简单了啊。

三个地方都有动迁房吧。三个地方都有成交价格吧。那么明显浦江动迁房*贵，5*看一下链家成交记录就有结论了。

都是动迁房，浦江成交价*贵。那三个商品房选哪个呢？

预期？所有预期都通过价格赋值。

2、需求

如果颜值控，那是会等瑞安的。

如果学区强需求，那是要认筹虹庐湾的。

买家们纠结的点是希望学区未来更有成长性，其实潜意识就是想买虹庐湾的，希望颜值高的地方未来更*保值，其实潜意识就是想买瑞安的。

问题在于，你自己呢？

你要不要学区，如果你不要，未来的人为啥要？如果你要，贵一点又如何呢。

片区颜值同理。

所谓趋势，是微观中的每一份子做出的理性选择。但当前市场因为几乎所有二手房新房都低估，所以市场形成了不必要的跟风。

3、坐标。

现在的市场因为价格管控，所以扭曲得非常厉害。

但其实从价格来看，政府明显的引导就是房住不炒，哪个近买哪。

这种模式对于房地产相关经济的伤害是显而易见的。

哪个近买哪，所以市区更火啊。

那到底是不是应该哪个近买哪呢？

有活力的市场应该是哪里稀缺哪里新房贵，从而推动市民移居。

比如如果徐汇稀缺，那价格就应该高，从而推动市民移居到闵行，进而推动闵行城市化或市区化。

现在的情况是城七区加原浦东区，房子都抢手，使得不少宁可加价买到坐标匹配房子的人买不到房子。

普陀人买不到汇德里，浦东人买不到尚海丽景，徐汇人买不到尚汇豪庭。

在这种情况下，坐标匹配就会产生溢价。这个溢价叫做交易成本。

这又逼迫市场去买市区。

600万的买家纠结的点就在这里，因为他们刚好买不了市区。

那怎么解？

如果换房子的概率大，那就用一天时间研究闵行、青浦、浦东的规划，再用一天时间去看看三个地方的二手房。快速的结论反而更有效。

如果换房子的概率不大，那就把每一个可能就业的地方都圈出来赋值。

比如金融业其实浦江虹桥差不多。

IT业显然浦江。

其他行业其实更适合大场。

这是算出来的啊。

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