商品房变安置房、6年未交房的啟福城，又有新动静了

人们的悲欢很难相通。

国庆中秋假期刚过，“不想上班”还挂在热搜榜上，虽然话题有点沉重，但还是调侃的话语居多，而有人却因为房子的问题，真切地悲伤到“不想活了”。

这事儿发生在昨天下午。

临近下午5点时，瞭望君接到了啟福城业主许先生的电话，“能来我们小区这一趟吗？有业主情绪激动，想跳楼，现在已经跑上楼了！”

万幸的是，后来人被安全拦了下来，但是问题依然没有解决方案。

这个小区名头很响，2017年4月因啟福城引发的维权轰动了整个郑州，数百名电视台编辑、记者等其他公职人员穿上白T恤，沿郑东新区CBD游行维权，那句“百姓维权找记者，记者维权该找谁？”至今还在流传。

但维权诉求至今也没有解决。

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啟福城这个事，要从6年前说起。

2013年底，啟福置业某开发项目以内部团购为噱头，通过房产中介大肆宣扬以明显低于周边楼盘的价格（5000元/m²）出售，且承诺2018年左右交房。

如此诱人的价格成功吸引到多数人的注意，这其中包括郑州市一些单位工作人员纷纷“进场”。

在2014年1月，啟福置业和郑州电视台联系组织团购房。楼盘地址在中原西路的新一高对面，当时，该团购在短短3天时间内就融到近2个亿。

然而，拿到钱的啟福置业拖了近两年未与团购单位联系。直到2015年9月，郑州电视台成立职工代表和啟福置业约谈，啟福置业才承认没有拿到原先承诺的地块，但可以改为新的位置——西三环和啟福大道附近的啟福城，前提是涨价到5500元/㎡。

2015年，啟福城一期项目（观澜苑）主要以团购形式进行前期销售，据不完全统计，参与团购的单位有：郑州电视台，郑州房管局，郑州税务局，郑州帝湖公安分局，郑州公交公司等。

2017年，数百名电视台编辑、记者等其他公职人员穿上白T恤，沿郑东新区CBD游行维权，那句广为流传的“百姓维权找记者，记者维权该找谁？”成为社会焦点。

期间，大大小小的维权没有断过，但是解决方案也没有明朗过。

转眼到了2020年，不仅交不了房，不少业主还无法网签，有的房屋性质变成了安置房，有的房子被开发商抵押给了银行。

房子成了安置房，很可能后续办不了房产证，得不到法律保护。

房子被抵押给银行，即使付了钱，也不是自家的房。

6年时间，多次维权，筋疲力尽，吃尽苦头。当初的白纸黑字和承诺到头来都是一场空。

直到昨天，由于长期看不到希望，有业主失望愤怒到过激，开发商方面依然没有给予明确回复。

啟福城的问题，为什么这么难办？

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瞭望君了解到，其实在今年6月，在政府部门协调下，郑州啟福城项目开发商至少两次向购房者承诺，工地会逐步全面复工。然而直到9月，也丝毫没有全面复工的迹象。

不少业主和许先生一样担心，无法按承诺复工，之前所承诺的交房日期，恐怕也将成为空谈。

6月以来，郑州各工地纷纷恢复忙碌的施工节奏，而啟福城的业主反映，每次去到项目，只能看着“萧条”的工地干着急。“那个时候，工地上只有零星几个工人在施工。”许先生告诉瞭望君，开发商此前承诺6月底全面复工，结果却是一张空头支票。

“我们基本上隔几天就会过来看一下。”许先生说，啟福城一直没有大规模复工。*近大家又发现，福苑和慧苑连零星的施工都很难看到。

而现场的施工人员在此前接受媒体采访时表示，“全停了，现在没有施工，不确定什么时候能复工。”

对于停工的原因，施工人员称，从接手建设啟福城以来，开发商没给多少钱，都是施工方垫资建设的，目前开发商拖欠了施工方大量资金。

施工人员称，他们所在的施工队承担着7栋楼的建设，2018年6月就已经完成了整个工程量的三分之一，之后几乎没什么进展。

“现在每平方米的成本大概900多元。”施工人员称，加上人工费，开发商拖欠他们的资金，已经上亿元。

“现在很多楼里的施工电梯都已经拆掉了，复工时间根本没法确定。”

据了解，在此前业主与啟福城开发商方面的多轮协商中，政府部门和开发商都将原因归结于企业目前的确面临资金困难。

实际上，在今年7月中旬，中原区信访部门组织的协商会上，啟福城开发商代表也坦诚了企业面临的资金困境。

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那么问题就来了，很多业主已经交了钱，为什么开发商依然资金困难？

瞭望君了解到，啟福城项目虽说前期是团购房，但后期一些购房者补交了一部分房款，还有很多购房者全款购房，另有一部分购房者选取的房子被开发商抵押给银行贷款。

但项目施工队却说开发商长期拖欠工程款，并没有给多少钱。

那么开发商收取的房款去哪儿了？

网友“LILY”就表示，“40亿的建房款就这样不见了，有关部门一直在装聋作哑。”网友“有一”说：“五证齐全的商品房面临烂尾，如何监管？谁来埋单？”

正常情况下，对于五证齐全的开发商，购房者支付的房款，是要进入资金监管账户。由房管局监管，按照工程进展划拨。

啟福城项目资金监管账户如何呢？

今年6月以来，有媒体多次向郑州市房管局采访了解此事，得知目前郑州市已经专门成立工作组，进驻企业协调，但企业资金紧张，确实不好处理。

我们再来看一下这个公司的问题。

没有网签的业主还发现，他们之前的认筹协议书和缴款收据都是与啟福置业股份有限公司签的。

可是当楼盘预售证下来时，上面却显示，开发商是河南长坤置业有限公司。

“我们所有的手续都是跟啟福置业签的，如果啟福脱壳了，长坤也不承认的话，我们真是叫天天不应，叫地地不灵了。”业主王女士的担忧也正是大多数业主所担心的。

长坤置业和啟福置业是什么关系，啟福置业没有给出过正面回答。

但我们通过“企查查”查询可以看到，啟福置业股份有限公司成立于1998年，2020年1月，公司法定代表人从王永杰变更为郭文固。

郭文固正是河南长坤置业有限公司的法定代表人。

除了这两家公司，郭文固还是元亨置业股份有限公司的法定代表人。

不过，郭文固成为这三家公司法定代表人的时间并不长。

2020年5月，河南长坤置业有限公司法定代表人由李冰灿变更为郭文固，2020年1月，元亨置业股份有限公司的法定代表人也由李冰灿变更为郭文固。

根据企查查资料显示，啟福置业股份有限公司，自身风险达116条，其中因房屋买卖合同纠纷案为由被起诉的就有45条。

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“现在开发商说的6月15日继续动工，7月10日和没有网签的签合同，都没有按时兑现承诺。”王女士说。

不过，这些承诺是否兑现，对于没有网签、房屋性质变成安置房的王女士来说，并没有什么意义。“2014年到现在，房价涨了这么多，因为这个楼盘，错过了很多买房的时机，*后自己的房子却变成了安置房。要不然原价退房，要不然就只能要个安置房，开发商的这种态度真让我愤怒。”

已经参与了多次维权的王女士，已经将全家的积蓄耗尽在了这套房子上，她也不知道，自己的维权之路还要走多远。

“买个房被开发商这样玩弄，想安个家，怎么这么难！”

昨天情绪过激的业主，则是因为自己购买的房子又被开发商抵押给了银行。

在多次沟通未果后，面对钱、房两空的可能，以及没办法给家人的交代，这位业主说出了“如果死能解决问题，我愿意。”

对于开发商来说，这可能只是商业运作中的一个小困难，但对于普通购房者来说，这就是压在全家人头上的一座山。

今天情绪过激的业主被劝住了，但是事情不解决，房子不交付，众多啟福城业主的心都是悬着的。

其实大家心里也清楚，这些强权单位的团购房烂尾想要解决，会有多少困难。

作为普通人，我们买房尽量还是不要抱着捡漏的想法，买家永远算不过卖家，就算真有捡漏的机会，前提也是自己不能掉进去，要对这个项目或者开发商有充分的了解，要*限度的保证项目不会烂尾。

但是这要怎么保证？

其实纵观全国所有的烂尾项目，无非就是两个原因：五证不全、资金断裂。

五证不全我们很容易能查到，在购房时候要求查看就行，以防到时候会出现土地属性变更、产权不清晰、规划不合理等引起的停工，从而造成烂尾。

然后是资金断裂，这个我们一般是无法提前预知的，即便一些大公司还是说倒就倒，郑州今年不就有这样一个案例。

但是绝大多数资金链断裂的企业都是一些中小房企，没有融资渠道，没有担保企业，一旦流动现金占用过多，极易发生现金流断裂。

所以在购买内购房时一定要牢记两不买：五证不全不买、小开发商不买。

结语

一个需要重视的问题是，对于当下的市场环境来说，一个非常现实的问题是，未来这样的烂尾楼可能会迎来一个爆发期。

中国棚改化进程已经风风雨雨18载，房地产也风光了18载，棚改的使命重担也基本上走到了尽头，那个年代涌现了一大批中小开发商，只要有点关系，弄点启动资金就能融资拿地

拿到地了，然后呢？难免会因为资金等问题出现一些后继无力的项目。

随着棚改步入尾声，意味着红利政策的结束，这些项目想重新盘活的难度很大，只能靠政府协调解决。

而且随着房住不炒的不断深入，尤其是今年疫情对开发商现金流的重大考验，未来会有一大批中小房企面临破产重组的命运，他们旗下众多的项目烂尾的可能性更大。

所以，在这个行业越发成熟也越发稳健的年代，咱们普通购房者也应该更理智了，稳着来才是硬道理。