太古、恒隆、九龙仓、嘉里、凯德CRCT……港/外资商业地产疫情下中期业绩盘点

猫头鹰日志（MalltoWin Log)

一方面优化现有组合，另一方面继续在主流城市寻求投资机会、合作机会，依然是港/外资地产企业的主旋律。

2020-10-12

【英国*公学选址合作】某英国400余年历史老牌*公学，现计划进驻中国。初期在上海、广州、深圳、成都、青岛、天津、海南以及长三角、珠三角核心城市进行选址。要求占地100—150亩，建筑面积5—7万平米。业主方需按要求规划建设，校方以租赁方式合作，并负责全权运营。如业主方需要，*方可配合开发商合作拿地。

【上海商业地块寻求转让】上海闵行区商业办公净地整体转让，总建筑面积10万平方米左右，可部分散售。

【知名商业集团寻求项目合作】集团依托北上广成熟商业品牌，现拥有70余个地产商业项目，已建成面积超300万平米。1）合作需求：8万平米以上 2）合作模式：整租改造、管理输出、融资代建、小股操盘 3）物业类型：地铁上盖、交通枢纽商业综合体、产业办公写字楼、存量厂房盘活、产业园区商业运营等优质项目 4）城市聚焦：北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、杭州、西安、苏州、厦门、天津等一线、新一线和强二线城市。

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2020年上半年，受疫情影响，大部分商业零售、酒店住宿板块物业都受到了重创。相对而言，办公楼板块物业表现稳定。

随着国内第二季度复工复产进程的加快，商业地产也由此迎来全面复苏的曙光，多数知名企业的代表性项目客流量、销售额均在第二季度表现出了快速回暖态势，并借此开展新一轮的租户组合优化。

转“危”为“机”，这或许是一个新的开始。

1

凯德商用中国信托（CRCT）

Capital Retail China Trust

综合业绩

凯德商用中国信托（CRCT）是新加坡*家也是*的中国零售投资信托基金（REIT），投资组合包括13家购物中心。

2020年上半年，其营业收入5.11亿元人民币，同比下降7.8%，NPI较2019年同期下降17.9%至3.286 亿元人民币。

CRCT的投资组合涉及中国8个城市13家购物中心，总建筑面积约100万平方米。主要物业包括：北京的凯德MALL•西直门、凯德MALL•望京、凯德MALL•大峡谷、凯德MALL•双井；上海的凯德七宝购物广场；广州的乐峰广场；成都的凯德广场•新南；武汉的凯德新民众乐园；长沙的凯德广场•雨花亭；哈尔滨的凯德广场•学府、凯德广场•埃德蒙顿；呼和浩特的凯德MALL•赛罕、玉泉项目（凯德广场•诺和木勒，预期今年12月开业）。

截至2020年6月30日，投资组合内物业估值总计193.86亿元人民币，平均出租率93.4%。

在新冠病毒疫情期间，凯德从集团到旗下项目积极推出创新的线下和线上营销推广与商户扶持措施，二季度整体运营情况明显好转，整体客流量恢复至上年同期的75.3%。

一二季度整体客流情况

根据近期发布的消息，CRCT未来会稳健扩展自身投资版图，特别是关注产业园区、工业及物流地产等新经济板块的投资机会。

2

恒隆地产有限公司

综合业绩

2020年上半年，恒隆地产集团总收入为港币 41.84 亿元，与去年同期持平。营业溢利下跌5%至港币30.41 亿元，主要由于新型冠状病毒疫情带来的不利影响所致。内地业务优异表现部分被人民币兑港币较去年同期贬值 4.5%抵销。

恒隆地产收入状态

上半年整体租赁收入为港币41.84亿元，较去年同期下跌5%，受疫情及社会动荡双重影响所致。

内地物业

2020年上半年，内地业务自4月起迅速复苏，内地物业组合的租赁收入增加9%至人民币20.62亿元。

零售额增长 6%，增幅部分来自于 2019 年第三季度开业的新租赁物业，包括昆明恒隆广场、无锡恒隆广场第二座办公楼及座落于沈阳市府恒隆广场的沈阳康莱德酒店。撇除这些新物业带来的收入，尽管受疫情影响，租赁收入仍较去年同期上升3%。

上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场及无锡恒隆广场的零售额录得介乎7%至17%的增长，租赁收入相应增长介乎6%至15%，反映其高端路线的强韧实力。

内地办公楼物业组合受疫情影响较小，尽管无锡恒隆广场*座办公楼的租出率下降，但被项目新落成的第二座办公楼新增租约弥补，加上昆明恒隆广场新办公楼招租进展顺利，办公楼组合亦因而于 2020 年上半年录得 2%的收入增长。

内地组合整体营业溢利增长4%，平均租赁边际利润率为65%。

恒隆地产内地已开业物业名称及城市

商场

内地现有商场与去年同期比较 ，整体物业组合收入增长9%至人民币16.18亿元，未包含昆明项目的其他8个现有商场收入增长4%。

写字楼

2020年上半年，集团在4个城市的6座办公楼收入增长2%至人民币4.22亿元，主要是由于在2019年第三季度开业的无锡恒隆广场第二座办公楼及昆明恒隆广场办公楼贡献的新收入所致。受疫情影响，租赁活动持续疲弱，现有办公楼的收入温和下降3%。

上海恒隆广场

商场方面，上海恒隆广场租金收入增加 9%，商场零售额上升17%。集团将充分利用本地奢侈品消费上升的趋势，继续培养客户忠诚度及推动租户销售额。

写字楼方面，两座办公楼收入较去年同期下降4%。少量较小规模的租户在疫情期退租，与此同时，大型时尚及专业服务领域的国际集团继续藉此机会在该优质办公地段扩张业务，因而租户组合整体质量有所提升。

上海港汇恒隆广场

收入上升15%至人民币4.53亿元，主要是由于其资产优化计划的成效开始显现。坐拥多个奢侈品牌的南座中庭已于2019年12月开业，第二阶段的翻新工程涵盖南座高层，计划于2020年第三季度全面竣工。

总零售额在疫情后出现强势反弹，比去年上半年超出7%。零售额在第二季度出现了强劲复苏，较去年同期增长 41%。

沈阳皇城恒隆广场

2020年上半年收入下降11%至人民币 8,500 万元。2020年6月，超过96%的店铺恢复营业，购物气氛温和回升，但每日客流量尚未回升至疫情爆发前的水平。零售额较去年同期下降34%，租出率下跌8个百分点至 83%。

沈阳市府恒隆广场

客流量、整体销售额及收入均有所下跌，销售额及收入皆下降14 %。

办公楼方面，收入较去年同期下降1%。由于少数租户为应对疫情而缩减规模，办公楼于期末租出率轻微下降1个百分点至 88%。

济南恒隆广场

收入较去年同期下降6%至人民币1.48亿元。尽管零售额较去年同期下跌34%，但凭借其有力的市场营销措施及会员计划「恒隆会」，复苏迹象已经显现。

无锡恒隆广场

零售方面，商场正迅速成为无锡的奢侈品中心，录得6%的收入增长。奢侈品牌的租务可取得较高的基本及营业租金，因此远远补偿了疫情带来的影响。

商场营运在疫情中迅速复原，零售额较去年同期上升13%，第二季度升幅尤其显著，较去年同期大幅上升50%。

办公楼方面，两座办公楼的总收入增加18%。截至2020年6月30日，新的第二座办公楼吸纳率令人满意，租出率达33%。

天津恒隆广场

为响应政府防御政策，歇业五个星期，导致收入较去年同期减少14%至人民币8,000万元，零售额下降40%。商场自重新开业以来一直与租户合作，现正处于复苏阶段。

大连恒隆广场

疫情期间，商场为租户提供租金宽减，收入下降9%至人民币6,700万元，零售额下跌27%，但自第二季度以来稳健回升。

昆明恒隆广场

零售方面，商场录得人民币7,400万元的租金收入，主要奢侈品牌的零售表现已回升至疫前水平，其他租户的销售额亦有上升趋势。

办公楼于2020年上半年的租赁收入为人民币1,300万元，期末租出率为22%。

物业租赁-香港

香港物业组合收入下跌5%至港币19.07亿元，而营业溢利下降10%至港币15.65亿元，租赁边际利润率为 82%。

恒隆地产香港已开业物业名称及城市

商场

2020年上半年，香港商铺组合的收入较去年同期减少5%至港币11.33亿元，整体租出率上升1个百分点至97%。

办公楼

收入较去年同期下降3%至港币6.35亿元，整体租出率下跌2个百分点至90%，香港办公楼租金收入占香港总租金收入33%。

住宅及服务式寓所

2020年上半年，寓所收入较去年同期减少14%至港币1.39亿元，主要由于康兰居及御峯租出率下降所致。

物业发展

供出租的投资物业及待售物业的物业发展项目总值分别为港币264.41亿元和港币53.89亿 元，当中包括位于武汉、无锡、昆明、杭州及沈阳的内地项目，以及香港的重建项目。

武汉恒隆广场

包括一座高级商场、一幢甲级办公楼，以及可供出售的服务式寓所，总楼面面积达460,000 平方米。商场与办公楼将于2020年*后一个季度左右竣工。三幢服务式寓所已开始施工，预期于2022年*后一个季度开始分阶段完成。

无锡恒隆广场

第二期包括可供出售的豪华服务式寓所及一间精品酒店，其总楼面面积达108,000平方米，预期将于2023年起完成。

昆明恒隆广场

发展项目的剩余部分包括一座五星级酒店以及豪华级寓所，计划于2023年完成。

杭州恒隆广场

总楼面面积达194,100平方米，整个项目包括一个购物中心、五幢甲级办公楼以及一间酒店，已于2019年9月动工，预期于2024年起分阶段落成。

沈阳市府恒隆广场

由办公楼、寓所及零售平台组成，总楼面面积达502,660平方米，建筑工程将由 2020年下半年开始分阶段展开。

3

太古地产有限公司

综合业绩

太古地产有限公司2020年上半年基本溢利37.02亿港元（2019年上半年为港币40.49亿港元）。

受疫情影响，租金收入总额下跌4%为港币61.01亿元，主要反映香港及中国内地零售物业租金收入下降。毛利率略有改善，反映中国内地营运成本有所下降。

于2020年6月30日 ，集团应占物业组合的总楼面面积约3000万平方呎。

投资物业组合的总楼面面积

投资物业-香港

香港投资物业办公楼

香港已落成的办公楼物业组合楼面面积合共为970万平方呎。于2020上半年，来自集团香港办公楼物业的应占租金收入总额为港币32.77亿元。2020年上半年香港办公楼物业组合租金收入总额为港币31.09亿元，较2019年同期上升2%。

香港投资物业零售物业

香港已落成的零售物业组合总楼面面积合共为320万平方呎，主要物业包括太古广场购物商场 、太古城的太古城中心和东涌的东荟城名店仓。

2020年上半年，香港零售物业组合的租金收入总额为港币12.69亿元，较2019年同期下跌10%。

投资物业--内地

2020年上半年，中国内地物业组合楼面面积合共为1400万平方呎。已落成物业共1250万平方呎，150万平方呎正在发展中。2020年上半年，中国内地租金收入总额为港币12.8亿元。

中国内地零售物业组合

2020年上半年，内地零售物业租金收入总额较2019年同期减少8%，为港币10.99亿元。撇除租金支援摊销及人民币贬值，租金收入总额上升2%。

办公楼

2020年上半年，中国内地办公楼物业组合的租金收入总额为港币1.76亿元。

北京三里屯太古里

2020年上半年的租金收入总额减少，零售销售额下跌百38%，租用率为96%。商场正进行优化工程，以强化其作为北京时尚零售地目标定位。

广州太古汇

上半年零售销售额增长3%，是由于三月份开始大幅回升 ，商场租用率99%。商场对租户组合进行的优化正在继续。

办公楼租用率为95%。

北京颐堤港购物商场

截至2020年6月30日，商场的租用率为96%，零售销售额下跌6%，商场继续对租户组合进行优化。

北京颐堤港一座的办公楼租用率为74%。

成都远洋太古里

2020年上半年的零售销售额下跌15%，租用率为95%，客流和零售销售额于三月份开始恢复

上海兴业太古汇

零售方面，2020年上半年商场的零售销售额增长2%，租用率为94%，客流和零售销售额于三月份开始恢复。

办公楼租用率为97%。

4

九龙仓集团有限公司

综合业绩

疫情对集团所有业务分部的营运表现造成严重冲击，并影响集团的投资物业及发展物业的估值，导致集团录得股东应占亏损港币17.41亿元。

集团收入减少31%至港币55.51亿元，所有业务分部皆下跌，尤其内地发展物业，其确认入账的收入录得大约60%跌幅。

投资物业--内地

九龙仓集团于*季向部分租户提供租金纾缓，于第二季开始，零售需求连续按月改善，自五月起已恢复至疫情爆发前相若水平。

国内写字楼市场租赁活动放缓，导致部分城市供过于求的情况加剧，收入因而减少5%至港币18.51亿元，营业盈利增加2%至港币11.83亿元。

长沙国金中心

项目位于湖南省的心脏地带，是华中地区的新地标，营造了结合娱乐、餐饮、时尚生活、购物及文化的一站式热点。面对疫情，收入仍有6%增长，营业盈利则上升51%。

商场：商场容纳超过370个品牌，于六月底出租率100%，录得正面零售销售增长。管控措施放宽后，商场推出推动销售的活动，促使商户销售迅速反弹。五月及六月的销售增长达致可观的双位数字，主要由奢侈品分部带动。

写字楼及酒店：长沙尼依格罗酒店盘踞 1 号楼顶，开幕后一年多已确立为城中*酒店，在RGI（收入产生指数）方面遥遥*。

成都国际金融中心

项目是中国内地十大*销售额的商场之一，杰出的市场地位缓和了疫情对其打击，上半年收入减少8%，营业盈利增加4%。

商场：商场内云集超过600个*国际品牌，包括30个新进驻品牌，提供领导潮流的购物体验。疫情期间，商场出租率为98%，销售略有放缓，五月、六月录得双位数字增长。

写字楼、酒店及国金豪庭：三幢优质甲级写字楼位处市中心，包括构成锦江区新天际线的城中*的双幢式写字楼大厦，租金于成都属*水平，出租率达 83%。

以豪华及当代时尚为风格的成都尼依格罗酒店继续维持市场领导地位，业务在第二季迅速恢复。

重庆国金中心（集团拥有50%权益）

商场：汇聚超过170个品牌，带来奢华购物、餐饮、娱乐及时尚生活的沉浸式体验。疫情期间，按照政策要求关闭了一个月，出租率为92%。

上海会德丰国际广场

上海会德丰国际广场位于浦西黄金地带，依然是跨国公司及大型企业在上海*受欢迎的办公地点，出租率持续维持在91%的高位。

九龙仓2020年上半年与2019年同期类别收入分析

九龙仓2020年上半年内部收入分析

5

嘉里建设有限公司

综合业绩

受疫情影响，嘉里建设集团于2020年上半年内录得收入 39.18 亿港元，较2019年同期下降 65%。该集团收入主要包括物业销售 所得款项、租金收入，以及酒店运营之收入。

2020年上半年股东应占溢利合共 11.06 亿港元，较去年同期减少65%。主要归因于发展物业的销售贡献下跌，加上来自酒店资产的收入显著减少。

内地物业

2020年上半年，集团的内地物业部录得收入减少70%至23.81亿港元，已落成物业销售收入减少93%，租金及酒店业务的经常性收入减少 28%。

租赁业务方面，集团除了提供短期租金宽减外，还举办了多项推广活动以吸引客流。受旅游限制和防疫措施影响，酒店业务严重下滑。

投资物业

2020年上半年，集团来自内地已落成投资物业组合所录得的收入减少9%为16.66亿港元，毛利减少8%为13.21亿港元。

2020年上半年，内地投资物业组合集团应占总楼面面积合共840万平方呎。

其组合及相关出租率如下：

中国内地物业具体项目

嘉里建设已开业项目出租率一览

来源：MalltoWin Lab 猫头鹰研究所根据企业2020年中期报整理

上海--静安嘉里中心

位于上海南京路商业中心区，静安嘉里中心汇集办公室、服务公寓、商场及酒店，总楼面面积合共374万平方呎，集团分别持有此中心一期及二期项目之74.25%及51%权益。

2020年上半年，办公室面积90%及零售面积91%已租出。静安香格里拉大酒店于年度内的平均入住率为30%。

上海--浦东嘉里城

集团在上海浦东区持有40.8%权益之综合用途物业浦东嘉里城，包括办公室、服务式公寓、商场及酒店。

2020年上半年，零售及办公室面积分别租出88%及96%，服务式公寓出租率为78%，上海浦东嘉里大酒店于期间内的平均入住率为20%。

北京嘉里中心

北京嘉里中心包括优质办公室、服务式公寓、购物中心及北京嘉里大酒店，集团持有71.25%权益。

2020年上半年，零售面积的出租率为74%，办公室面积则租出93%，服务式公寓已租出92%，北京嘉里大酒店于期间内的平均入住率为19%。

杭州嘉里中心

杭州嘉里中心位于延安路与庆春路交汇处，毗邻西湖，包括甲级办公室、优质公寓、零售商场及豪华酒店，总楼面面积共220万平方呎，集团持有该项目之75%股权。

2020年上半年，办公楼出租率为94%，零售面积出租率为90%，杭州城中香格里拉大酒店于期间内录得平均入住率36%。

深圳嘉里建设广场

由集团全资拥有的深圳嘉里建设广场共有三幢甲级办公室大楼，坐落于深圳福田商业中心区，连接广深港客运高速铁路福田站。

2020年上半年，项目出租率为91%。

天津嘉里中心

天津嘉里中心位处河东区海河东岸商业中心区内，集团占49%权益。*期包括优质住宅、商场及酒店，总楼面面积约360万平方呎，第二期已于2020年7月开始兴建。

2020年上半年，商场嘉里汇已租出80%，天津香格里拉大酒店于期间内的平均入住率为24%。

济南祥恒广场

济南祥恒广场位于山东省济南历下区，集团占此项目55%权益。

2020年上半年，办公室面积已租出78%，商场部分则租出91%，济南香格里拉大酒店于期间内平均入住率为37%。

物业销售

2020年上半年，集团于内地已落成物业之销售录得收入3.76亿港元，销售收入主要来自杭州逸庐及秦皇岛海碧台之确认销售，产生毛利1.86亿港元。

2020年上半年，内地物业预售及销售的合约销售约为16.07亿港元。

香港物业投资物业

嘉里建设各类物业楼面面积及出租率状况

6

汇贤产业信托

HUI XIAN REIT

综合业绩

2020年上半年物业收入净额为人民币7.51亿元，按年下跌27.9%。

汇贤产业信托的物业组合涵盖分布于中国四个主要城市，包括零售、写字楼、服务式公寓及酒店物业，总面积超过110万平方米。

酒店物业组合方面

2020年上半年，新冠疫情和旅游限制严重打击酒店运营，酒店入住率下调至历史低位。

酒店物业组合于报告期间录得经营亏损，物业收入净额录得人民币4,400万亏损，而2019年同期则录得人民币4,300万元溢利。

北京东方君悦大酒店：入住率由去年的76.8%下跌至15.5%；

重庆解放碑凯悦酒店：入住率由去年的31.7%下跌至22.7%；

沈阳丽都索菲特酒店：入住率由去年的34%下跌至13.4%；

成都天府丽都喜来登饭店：入住率由去年的68.4%下跌至34.7%。

零售物业组合方面

疫情期间，社交距离以及城内/城际的活动受到限制，导致客流量以及营业额大幅度下滑。

汇贤产业信托的零售物业组合包括两个大型购物中心：北京东方广场东方新天地及重庆大都会东方广场商场，零售物业组合的收益为人民币4.83亿元，物业收入净值为人民币3.44亿元。

北京东方广场东方新天地

受新冠疫情影响，北京东方广场东方新天地许多零售租户于2020年二月至四月期间的停业或受限制，导致销售额与去年同期相比下降逾半。

项目收益人民币4.54亿元，物业收入净额人民币3.37亿元，平均现收月租为每平方米人民币947元，出租率为96.7%。

重庆大都会东方广场商场

疫情期间，重庆大都会东方广场商场于2020年2月暂停营业，于3月份阶段重开。平均现收月租每平方米人民币94元，平均出租率为84.2%。

汇贤产业信托零售商方面2020年度

来源：MalltoWin Lab 猫头鹰研究所根据企业2020年年报整理

写字楼物业组合方面

报告期间内，受疫情及中美贸易紧张局势的影响，写字楼租赁市场整体表现停滞。

汇贤产业信托的写字楼物业组合包括北京东方广场东方经贸城及重庆大都会东方广场商厦。收益为人民币5.62亿元，物业收入净额为人民币4.03亿元。

北京东方广场东方经贸城

北京东方广场东方经贸城由八座楼宇组成，提供逾300,000平方米的甲级写字楼空间。

东方经贸城的收益为人民币5.33亿元，物业收入净额为人民币3.85亿元，平均现收月租上升至每平方米人民币288元，平均成交月租为每平方米人民币281元，出租率下跌为84.5%。

重庆大都会东方广场商厦

重庆大都会东方广场商厦座落于解放碑中央商务区的核心位置，租户包括多国领事馆，以及来自保险与金融服务、电子、物流及健康护理等不同行业的跨国企业。

商厦收益为人民币2,900万元，物业收入净额为人民币1,800万元，平均出租率为88.2%。平均现收月租为每平方米人民币104元，平均成交月租为每平方米人民币129元。

服务式公寓物业组合

汇贤产业信托的服务式公寓物业组合包括北京东方广场东方豪庭公寓及沈阳丽都索菲特服务公寓。

报告期间内，此物业组合收益按年上升2.4%至人民币9,500万元，物业收入净额为人民币4,800万元。

汇贤产业信托2019年度经营分部资产分析

7

瑞安房地产

SHUI ON LAND

综合业绩

2020年上半年，集团于期内收入下跌82%为14.50亿元，录得股东应占亏损净额人民币16.22亿元。

主要是因为：

集团投资物业及其他物业资产的公允价值减少约人民币19.62亿元；

在疫情期间，集团向受影响的租户提供租金豁免及其他纾困措施使租赁收入下降；

在疫情期间，住宅单位施工延误。

在商业物业运营方面，集团零售物业2020年7月的整体同店销售额已恢复至2019年同期水平的90%以上。

在新投资方面，蟠龙天地*后两幅住宅用地和两幅商业用地，预计会在2020年底或2021年初将*批住宅单位推出市场。

上海商业物业组合

集团目前于上海持有及管理作零售及办公楼用途的总建筑面积达168万平方米（「上海物业组合」），当中52%总建筑面积已竣工作收租之用，余下面积则处于发展阶段。

集团现在拥有上海*的办公楼／零售物业组合之一。2020年上半年，上海商业物业组合的资产总值约为人民币750亿元，集团应占资产价值总额约为人民币430亿元，占物业组合的58%实质权益。

瑞安房地产集团物业组合的发展状况、资产价值等状况

投资物业

2020年上半年，集团的综合租金及相关收入较2019年同期下降11%，为人民币9.87亿元。

物业组合所产生的租金及相关收入总额为人民币 11.92亿元，其中76%的租金及相关收入来自上海物业组合。

2020年上半年及2019年上半年投资物业的租金及相关收入、出租率的分析如下：

上海新天地

南里零售商场于2019年初开展资产提升计划，上海新天地的租金及相关收入减少约20%。该商场的可供出租总建筑面积为15,000平方米，占上海新天地可供出租总建筑面积的28%。它将重新定位为“新天地时尚一期”，计划于2020年下半年开业。

虹桥天地及创智天地

2020年上半年的租金及相关收入较2019年同期相比微跌分别达6%及5%。

总建筑面积为45,000平方米的INNO创智已于2019年4月开业，于2020年上半年的租金贡献增长三倍以上，截至2020年6月底的当前出租率为65％。

武汉天地

武汉天地的租金及相关收入为人民币1.32亿元。壹方北馆于2019年11月开业，其产生的新贡献部分抵销了2019冠状病毒病的负面影响。

重庆天地

于2020年上半年的租金及相关收入为人民币2,500万元，而2019年上半年则为人民币2,900万元。重庆天地零售商场的出租率为65％，而企业天地6号及7号零售商场的出租率则为57％。，企业天地8号零售商场正进行重新定位及租户提升工程。

佛山岭南天地

至2020年6月30日，岭南天地*期及第二期的出租率为 89％。总建筑面积5,800平方米的佛山岭南天地三期于6月底试营业，主要旗舰店包括华为和阿迪达斯，将于2020年下半年正式开业。这些物业于2020年上半年的租金及相关收入为人民币1.21亿元，较2019年上半年仅下跌4%。

发展中的商业物业

上海太平桥

第123、第124及第132号地块于2019年9月举行动土仪式。这些地块将发展为一个商业综合项目，包括三幢总建筑面积为192,000平方米的甲级办公楼及一个充满街头风格、总建筑面积为88,000平方米的全天候商场，名为太平洋新天地。办公楼将按计划于2022年至2023年间分阶段落成，而购物中心则于2023年交付，集团持有该发展项目的25%权益。

上海瑞虹新城

该项目包括两幢总建筑面积为 147,000平方米的甲级办公楼（名为瑞虹企业天地）及一座总建筑面积为183,000平方米的购物商场（名为太阳宫）。购物商埸二级结构的建筑工程经已完成。 该发展项目计划于2022年底竣工。

武汉天地

总建筑面积为160,000平方米的第A1号地块写字楼正处于施工阶段，项目计划于2021年落成。

上海鸿寿坊

集团购入位于上海普陀区鸿寿坊的一幅商业用地，持有100％实质权益。

办公楼和零售用途的总建筑面积分别为48,000平方米及15,000平方米。建筑工程将于 2020年下半年展开，计划于2022年竣工。

8

新鸿基地产发展有限公司

综合业绩

截至2020年6月30日为止，可拨归公司股东基础溢利为港币293.68亿元。

物业销售

在物业销售方面，连同合作项目的收入，年度财务报表的物业为港币412.64亿元。来自物业销售的溢利为港币183.77亿元。疫情影响之下，年内路得合约销售额约为港币441亿元。

租金收入

集团年内的总租金收入下跌3%，为港币242.14亿元。净租金收入下跌6%，为港币185.65亿元。

香港物业

集团在香港的多元化物业投资组合的整体平均出租率下跌至92%。受疫情影响，集团物业投资组合的总租金收入减少4%至港币190.09亿元。

零售物业组合受到访港旅客大幅下跌以及强制社交距离措施的影响，集团约1200万平方呎的多元化零售物业组合的整体出租率虽然有所回落，但仍保持相对稳定。集团商场业务全面复苏不明朗，尤其是旅游区商场。

写字楼物业组合比较稳定，整体平均出租率为94%。尤其国际金融中心和环球贸易广场在香港甲级写字楼租务市场中保持领导地位，这两座写字楼均录得稳健的出租率和租金收入。

内地租金收入

集团内地包括合作发展项目的总租金收入上升2%至人民币41.66亿元。在疫情期间，集团向其零售物业租户提供租金宽减，为集团的租金收入带来了短期的影响。

零售物业方面，2020年3月开始复工复产，政府积极推动当地的消费，使得上海的环贸IAPM以及广州的天环广场及IGC的租户销售额显著回升，上海国金中心商场的租户销售额也同样大幅反弹。

写字楼方面，上海国金中心及上海环贸广场的写字楼仍保持稳定。

上海徐家汇ITC综合体项目

徐家汇ITC综合体项目总建筑面积760万平方呎。

One ITC商场已经于年报期间内开业，该商场楼面面积约34万平方呎。ITC首两期的优质写字楼已经全部租出。项目余下一期将包括楼面达250万平方呎的商场、豪华酒店及多幢甲级写字楼。

楼高220米的甲级写字楼计划于2022年上半年落成；楼高370米的摩天大楼将于2023年底落成，将成为浦西*的大厦之一。

南京国金中心

南京国金中心位于河西中央商务区，总建筑面积340万平方呎，设有两幢高级写字楼、豪华商场及五星级南京安达仕（Andaz）酒店。南京国金中心商场楼面逾100万平方呎，预计2022年开业。

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恒基兆业地产有限公司

综合业绩

2020年上半年，集团的股东应占基础盈利为港币51.82亿元，较去年减少港币15.2亿元或23%。

疫情原因导致物业价值下跌，集团投资物业及发展中投资物业重估后录得公允价值亏损合共港币23.48亿元。

收入项目状况

香港

物业销售

2020年上半年，较多的预售物业交付及入账，使得集团财报表录得应占香港物业销售额较去年同期增加81%，为港币53.74亿元。应占税前盈利收入较去年同期增加了361%，为港币25.07亿元。

土地储备

以自占楼面面积计算，该集团现时于香港拥有土地储备约2430万平方呎。

收租物业

2020年上半年，由于疫情爆发，导致各项消费活动受到严重的影响。在疫情期间内，集团对商场租户提供租金宽减。

写字楼方面，虽然香港经济疲软，但是写字楼租赁业务在报告期间内仍然保持稳定。

2020年上半年，香港应占租金收入较去年同期下跌5%，为港币34.9亿元；应占税前租金净收入较去年同期下跌9%，为港币25.88亿元。

香港收租状况

中国内地

物业投资

集团主力发展甲级写字楼商业项目，广州越秀区楼面面积达200万平方呎的「星寰国际商业中心」， 一期楼面面积约96万平方呎已于2020上半年竣工，而位于上海徐汇滨江发展区楼面面积达300万平方呎的「星扬西岸中心」，一期将于下半年完成。

集团将继续于主要城市之核心地段增加优质且成本合理之物业投资项目。

物业发展

集团密切注视一线及重点二线城市之住宅及综合发展项目，以及大湾区战略规划所带来的开发机遇，并继续加强与内地房地产开发商合作发展住宅项目。

发展项目签订合约有：

土地面积约为108万平方呎的成都市新都区的城镇混合住宅用地，集团与旭辉控股（集团）有限公司达成合意共同开发。集团将持有该项目50%权益，以人民币18.38亿元购入，可建楼面面积约265万平方呎。

土地面积约20万平方呎的厦门市湖里区的住宅用地，集团与旭辉通过各自属下之子公司达成合意共同开发。集团将持有该项目50%权益，以人民币29.35亿元购入，可建楼面面积约62.4万平方呎。

集团于2020年上半年，除有自占楼面面积约60万平方呎之存货外，于13个城市另有可供发展之土地储备，合共自占楼面面积约2,735万平方呎，当中约七成可发展为住宅物业。

土地储备

物业销售

受疫情影响，集团项目营销计划及建筑进度有所延后。2020年上半年，所录得自占合约销售总额较去年同期相比减少了50%，约港币21.84亿元；售出自占楼面面积较去年同期减少44%，为150万平方呎。

收租物业

2020年上半年，位于广州的两栋楼面面积合共达96万平方呎的「星寰国际商业中心」的甲级办公大楼6月竣工，内地之已建成收租物业组合已扩展至约733万平方呎。

内地收租状况

北京市

2020年上半年，位于朝阳商务中心区之「环球金融中心」，出租率逾95%，租务表现保持平稳。

上海市

2020年上半年，集团办公楼租赁业务保持平稳。其中：

徐家汇地铁站上盖之「港汇中心二座」以及南京西路的「六八八广场」，出租率均逾九成。

外滩的「恒基名人商业大厦」，其甲级写字楼亦表现良好，出租率高达97%。

商场受疫情爆发以及相关之防疫措施影响，客流量以及租户生意额均有所下跌，部份租户因此提前解约。集团已招揽新租户，令商场之出租率回升。

广州市

广州长寿路地铁站上盖之「恒宝广场」，在疫情爆发期间推出多项应对措施，除对部份租户提供租金宽减外，该商场推出优惠券以鼓励顾客增加消费。

此外，「恒宝广场」为租户商品加强在网上宣传推广，并且向顾客以及周边居民送赠口罩。随着疫情放缓，以上措施令商场客流量以及租户生意额均有所回升。

商业与地产

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