武汉重点区域地块项目盘点，大牌齐聚抢滩形势下，土拍楼面单价首破3万！

来源：价值领地发布时间：2020-12-01 00:00:00

▎市场分析丨By：世联评估

今日分享：武汉土拍市场分析解读 来自价值领地00:00 06:02

2020年11月13日，武汉网上挂牌出让成交3宗地，分别位于新洲区（2个）与江岸区（1个）；其中，新洲P（2020）120号邾城地块被江西东投地产拿下，新洲双柳P（2020）121号地块被孔雀城摘得；而备受关注的P(2020)122号汉口滨江地块经过321轮出价，由武汉润置房地产开发有限公司（华润置地控股有限公司的全资子公司）以65.7亿竞得，楼面价30,558元/平米，溢价率52.79%，成为武汉新地王，也是武汉市首个楼面价破3万的地块。

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新地王楼面价3万+/平，华润摘得汉口滨江地块

汉口滨江P(2020)122号地块起拍价43亿，参与竞拍的企业包括万科、电建、华润、平安、中海、大华、华发等，经过321轮出价，武汉润置房地产开发有限公司以总价65.7亿摘得该地块，楼面价30,558元/㎡，溢价率52.79%，该地超过武汉目前的单价地王（碧桂园汉阳滨江P(2016)064号地块，楼面价20017.4元/平的价格），成为武汉新地王。

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P（2020）122号基本情况及规划指标要求

P（2020）122号地块位于江岸区解放大道与头道街交汇处，规划总用地面积53,771平方米（含公园绿地5,500平方米，轨道14号线控制线内用地2,940平方米，轨道1号线安全保护区内用地1,260平方米，以实测为准）；其中A地块规划用地面积16,121平方米（含轨道1号线安全保护区内用地430平方米，以实测为准）；B地块规划用地面积16,649平方米（含公园绿地4,290平方米，以实测为准）；C地块规划用地面积21,001平方米（含公园绿地1,210平方米，轨道14号线控制线内用地2,940平方米，轨道1号线安全保护区内用地830平方米，以实测为准）；规划用地性质为居住用地、公园绿地；土地分类为住宅用地、公园与绿地；*计容建筑面积控制在21.5万平方米以内（其中，幼儿园建筑面积不小于0.36万平方米）；*容积率按计容建筑面积与净用地面积的比值计算；建筑密度结合具体方案审定；建筑高度结合具体方案审定，建筑高度不得突破该区域净空管理相关要求；绿地率按《武汉市城市绿化条例》执行；国有建设用地使用权出让年限为住宅服70年；另据公告显示，该地块不要求配建公共租赁住房。

#二七滨江重点项目盘点

二七滨江商务区，南起长江二桥，北至二七大桥，东临沿江大道，西临解放大道，规划总用地面积约83公顷，沿江长度约3.4公里。发展定位为：依托武汉天地建筑群和二七片高档商务楼宇，主要发展总部经济、金融服务、高端商务、文化创意等，形成国际企业总部集聚、购物中心和酒店齐备，国际社区及生活娱乐配套的高品质功能组团。2016-2017年，绿城、万科纷纷以代建、收益权合作等方式入局，国华人寿、中信泰富、泰康人寿相继拿地，核心区土地出让基本完成，二七滨江商务区成为一片知名企业云集的开发热土。

武汉周大福金融中心

楼面地价：3365.7元/㎡

拿地企业：上海汇业实业有限公司

拿地时间：2015年7月28日

武汉周大福金融中心早期效果图

武汉周大福金融中心是二七滨江商务区的地标性建筑，2015年7月28日，上海汇业实业有限公司以总价14.75亿元拿下该地块，*终拿地要求建筑物主体塔楼整体总高度不低于600米，规划建成一座涵盖超高层办公、商业及住宅等多用途的建筑物，结合艺术、人文、自然元素，运用立体城市、可持续生态理念打造一座未来的国际性地标及城市名片。根据2019年5月项目规划方案批前公示，项目总建筑面积约65.09万方，其中办公建面约25万方，商业建面约3.95万方，住宅建面约7.97万方，原648米的主楼降为475米，其中主体部分85层442.65米，此外项目还包括2栋52层高度为200米的超高层住宅楼及2-3层的商业裙房，至今项目仍未正式开工。

武汉滨江国际金融中心（伟鹏万科御玺滨江）

楼面地价：9038.24元/㎡

拿地企业：武汉硅创置业有限公司

拿地时间：2016年5月5日

武汉滨江国际金融中心早期效果图

2016年5月，伟鹏集团以总价39亿元竞得P（2016）023号地块，项目整体命名为武汉滨江国际金融中心，6月武汉万科公司通过收益权合作方式获取该项目住宅部分100%权益，合作开发住宅部分，住宅命名为伟鹏万科·御玺滨江。项目总占地面积约7.07万方，总建筑面积约46.35万方，住宅部分建筑面积约21.71万方，包含9栋共970套住宅；商务、商业部分建筑面积约21.44万方。根据拿地要求，项目需引入1家以上（含1家）国际性金融服务企业的中国区域总部，引入3家以上（含3家）全国性或区域性金融服务机构；

武汉国华金融中心

楼面地价：8101.39元/㎡

拿地企业：武汉平华置业有限公司

拿地时间：2017年1月24日

武汉国华金融中心早期效果图

项目投资约100亿元，净用地面积约6.51万方，总建筑面积约40.24万平方米，建设涵盖商业综合体、五星级酒店、*级办公写字楼、高端单元式办公、文化建筑的地标性商业集群，包含两栋高度分别为270米、近500米的超高层商务办公大楼。其中住宅建筑面积9.98万方共378套，商务商业建筑面积26.36万方。项目为国华人寿在全国布局的第四座国华金融中心，也是国华人寿全国总部*武汉后投资建设的首个大型商业综合体项目。根据拿地要求，项目需引入不少于3家“一行三会”颁发经营许可证的全国性金融机构的区域总部或控股子公司，引进至少一家世界500强中的金融机构的区域总部。

中信泰富滨江金融城

楼面地价：8456.95元/㎡

拿地企业：中信泰富有限公司

拿地时间：2017年2月7日

武汉中信泰富滨江金融城早期效果图

P（2017）009号地块为二七滨江商务区推地以来*的供应地块，净用地总面积约22.9万方，总建筑面积约117.3万方，包括居住38.64万方，商业和商务74.31万方，文化设施及配套3万方，*1.35万方，该项目是二七滨江商务区*的综合体项目，其开发水平一定程度上决定了二七滨江商务区的产业集群和综合配套水平。

根据拿地要求，项目需引入6家以上（含6家）取得“一行三会”所颁发的金融许可证的全国性保险公司等金融机构的区域总部，引入世界500强企业2家以上（含2家）的区域总部。14A、14B、14C、17、18、19号等6宗地块规划打造国际总部大楼集聚区，商业、商务总建筑规模52.4万平方米。同时要求项目结合地块内商务楼宇设置多层公共架空平台与绿地连接，构建立体开放空间，与树桥、轨道站点、周边地块及江滩连接，组建成核心区空中步行连廊，建成后需向公众开放。

分析和预测

华润自2004年进入武汉市场以来，陆续开发了华润凤凰城、华润中央公园、华润置地公馆、华润橡树湾、华润悦府、华润紫云府等多个住宅项目，遍布武汉三镇；已交付项目10个、完成投资182亿元，在建项目10个，已完成投资132亿元，项目全部完工还将增加投资166亿元；华润作为城市综合投资开发运营商，企业致力于在武汉落地更多体现华润置地多元化优势的产业项目和体现华润置地优势的城市更新及综合开发项目。

二七滨江商务区云集了万科、新世界、绿城、华发、瑞安等大牌房企，拥有武汉黄金的滨江地段，高端的写字楼集群，集中了二中、七一等一流的教育资源，三甲医院，企事业单位，高薪人群云集，房价潜力不言而喻，P(2020)122号汉口滨江地块南侧楼盘为华发外滩首府，北侧为豪宅项目御玺滨江和御江苑，更有武汉老牌豪宅武汉天地傍其左右，这几个豪宅项目住宅单价均在4万元/㎡以上。

同时，二七沿江片的住宅一直以来都呈现出两极分化的特征，除了较早开发的江景住宅滨江苑和武汉著名豪宅武汉天地，其余全是拥挤的私房或老旧社区；随着近年来该片拆迁逐渐取得进展，土地接连入市，越来越多的大牌开发商开始在此抢滩，目前已聚集了武汉天地、绿城黄浦湾及万科等多个项目，众多商业、住宅项目扎推聚集的情况下，更有15年拿地的周大福金融中心至今没开工的现象，笔者对这个武汉有史以来单价*的地王未来市场持谨慎看好态度。

而从土地成交市场方面来看，近期对房地产行业的资金监管不断收紧，企业拍地积极性明显回落，自疫情后房地产市场恢复以来，武汉市备受房企青睐的优质纯宅地入市比例明显减少，而土地属性为商住地块和配建较多的宅地成交比例却逐渐上升。当住房逐渐回归其居住的属性后，先天的自然环境和区域的宜居性优势逐渐凸显。