过桥垫资指南

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“我做梦也没想到，这辈子还会找小贷公司垫资买房“，某客户说道，“要不是想赌一把尚峰名邸，摇到就赚两百万，打死我也不会冒这个险的。”

诚如他所言，赌性是每个人的固有天性，在利益的驱使下，我们曾经认为，绝不会染指的“借钱赌博”，在购房交易中，正在越来越频繁地出现。比如一手房的认筹金、存款证明，很多人都想空手套白狼，没钱也赌一把。万一摇中了，认筹金转成定金，拿什么钱来还垫资过桥的本金，恐怕很多人事先都没想好。

但在购房和贷款过程中，过桥垫资不可避免地帮助交易形成闭环，没有它们参与，整个交易就玩不转。如还贷赎楼、置换先买后卖、全款买房再抵押等等，这些交易中的过桥垫资，风险就非常可控，并不算冒险。

本文的目的，是为普通人建立科学的民间借贷的观念和认知，消除对“高利贷”的偏见和误解，普及过桥垫资的流程和风险防范，成功利用过桥垫资获取机会，避免盲目垫资入坑。

特此声明，本文仅做客观描述，不对任何垫资机构做推荐。

01

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孔子曰：君子喻于义，小人喻于利。古代中国一直“重农抑商”，对利息的正当性持批判的态度。

西方基督教文明，同样对放贷者收取利息有严厉的惩罚。

千百年来，文学作品中的民间借贷从业者，基本清一色是反面角色。

本尊思考了几个原因，其一，古代的君王把人民看做自己的资产，每个人都要*程度地贡献生产资料，如果有小部分人竟然不事生产，只是利用囤积的资金，高息放贷给老百姓，变现地把统治者的子民都变成了他们的“打工人”，损害到了统治者的利益。

其二，可以想见，老百姓迫不得已通过借贷解决了问题，但很少有人感激，反而对这种利滚利的轻松赚钱方式，仇视嫉妒，乃至妖魔化。

其三，在熟人社会中，低头不见抬头见的小圈子，相互间借钱不收利息是可行的，可到了城市化发展的新阶段，礼崩乐坏，完全是陌生人社会，没有道德的牵绊，商业规则下“凡事都有价格”，以借钱为专门职业也就出现了。

”以钱生钱“，听起来是多大的诱惑啊，这意味着你什么都不用干，躺着就有大把的钱进账啊。

只要稍微有点资金的人，都抑制不住这样的诱惑，非常容易上瘾。而且当用上高杠杆放大了贷款本金后，利润率真的能达到100%甚至300%以上。

因此出现了很多的“超级放贷人”，本职工作都放弃了，把放贷业务做的风生水起。就像信贷行业中，很多信贷顾问不做信息中介，专门只做放贷业务。而管家公司的老板们，自己干脆都不买房了，却对借钱给自己的客户全款买房，乐此不疲，因为这种收益比买房等上涨更加确定、更加短平快（投资少，历时短，收效快）。

过去的民间借贷利率非常的高，36%/年，真的会导致很多人救急借钱后，累死累活也就只能还清利息。

因此，民法典对民间借贷有*新的利息规定，禁止高利贷，对利率的上限做出规定：以2020年7月20日发布的一年期贷款市场报价利率3.85%的4倍计算，民间借贷利率的司法保护上限为15.4%。

只不过，这个只是名义利率，真正的过桥垫资利率，上海*也要达到万6/天。本尊在深圳见过某小贷公司*万4/天，其他城市都没有如此之低，正常都是万八以上。

为了不超出利率上限，每家小贷公司都是用名义利率签一份合同，再签一个手续费或服务费合同，要能够理解这种“形式主义”。

毕竟过桥垫资都是短期的，短则一两天，长则一两个月，如果按年化利率算是吓得每一个人都退避三舍，但按照实际还款计算，其实都可以承受。

就算有人想借半年一年，小贷公司都不愿意借这么久，或者单笔金额过高，他们也不愿意。对他们来说，把鸡蛋放在不同的篮子里，风险才可控。

某些小圈子里的过桥垫资，比如水库系里一些人撮合着相互拆借，可以低至8%/年。但是不够稳定，而且体量太小，这点就没有正规的小贷公司来的可靠。

02

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小贷公司的过桥垫资业务都不需要客户抵押房产，客户没必要害怕房产被小贷公司用“套路贷”的方式给过户了。小贷公司自身的风险比客户的风险大的多。

过桥垫资的风控全部依赖尽职调查，核实借款的真实性。总之，小贷公司认为，只要垫资是为了买房，一切风险都可控。小贷公司*担心的是，这笔资金说好是买房或还贷使用的，结果被挪用了还其他债务。

比如说提供了卖房合同和购房合同，那就可以借，还款来源来自于卖房后下家的银行贷款；

没有卖房合同，只提供了本笔购房的居间协议，那也可以借，还款来源于买入后在银行再抵押。

没有居间协议也可以借，只要清楚知道你是去买房，放款当天能陪同就没事。

开发购房垫资业务的小贷公司，在2015年时粉墨登场，那时有个名词叫做*贷，专门为*不够的客户垫资。后来2016年调控后，*贷就像“杠杆”一样，从中性词变成了贬义词。

常规的思路，会联想到，这有点像借钱给你去赌博，买一件你根本承担不了的东西，*终导致崩盘。

本尊要告诫一句，切记“还款来源”是什么，毕竟这么大一笔资金，不可能靠家庭的工资收入短期内还清。

如果垫资过桥是作为“桥梁”作用，交易环节中是必不可少的，短期内马上就有还款来源，基本上没有还不起的风险，购房者完全没有必要害怕。

过桥垫资与银行信贷相比，*的优势有两点：一是不上征信，二是速度快。

过桥垫资通常有以下几个场景，一种是作为桥梁作用，利用的就是过桥垫资不上征信的优势：

1.置换住房时，下家比如付款时间延迟，又马上要付款给自己的上家，这种紧急调头寸，称之为“换房贷”。借款时间短则几天，长则一个月。*少七天，按天计息。

2.在银行办抵押贷款时，房产里还有贷款未还清，要借款还清撤押后，才能继续办抵押，这称之为“赎楼贷”。短则十天，长则20天。*少七天，按天计息。

3.全款买房，再用这套房抵押还钱，这称之为“全款贷”。短则20天，长则40天。*少一个月，超过一个月按天计息。或*少七天，按天计息。

4.自有住房抵押批复后，暂时不能放款上征信，用不上征信的过桥垫资，先付*办按揭，按揭放款后，马上用抵押贷款还垫资。短则20天，长则一个月。*少七天，按天计息。

还有一种是救急，调头寸，就是利用的过桥垫资审批放款快的优势：

如存款证明、认筹金等，这种*快当天提交资料当天放款。 存款证明*少三天，认筹金*少七天，按天计息。

存款证明解冻后就可以还清，但对于后者，本尊发现有些客户压根没想好，万一摇中了，认筹金转成定金了，这个资金无法还垫资，短期内该怎么还款呢？

上策还是抵押自有住房还款，下策则是手忙脚乱到处申请信用贷、信用卡TX。

03

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我以全款买房过桥垫资的流程举例，与银行相比，小贷公司真正可以做到短平快，*快当天放款：

交易流程：

提交审批材料，全部拍照，通过微信发给客户经理；

审批材料如下:

借款人以及配偶的身份证，*本（全本包括空白页），婚姻证明

征信报告（1个月有效，详版，自助查询机上拉取）

名下房产证（全本），如有

购房的居间协议，买卖合同（1.2.3页，附件3，附件6，签字盖章页），补充协议如有一起提供，所有房款的付款凭证。购房产证原件

公积金缴存记录截图半年，企业主的话提供营业执照照片

根据要买的房产评估价，确定审批金额。

测算额度：根据自有住房或即将买入住房的七成上限借款，优质客户可以到八成，一般不超过1000万。小贷公司也会先预测银行接下来会借多少，锚定银行贷款金额。

风控经理电话核实

垫资批复

签合同，排队等放款额度。

陪同过户，放款到客户夫妻账户（先收取一个月利息）

注意事项：

1.虽然小贷公司不抵押客户的房产，但客户名下产证要由他们代为保管。

2.在全款贷、赎楼贷中，客户办理银行抵押时，小贷公司要把银行用途合同中第三方收款人的身份证、银行卡、U盾都代为保管。目的也是防范客户资金挪用。

风险防范：

垫资之前，先想清楚，还款来源和还款能力，预计借多久，一旦A方案不能及时还款，是否有备用方案。

垫资前，根据自有资金，设定好预算，切勿盲目追高。

还款来源于银行的，一定要找到靠谱的贷款顾问，事先测算好银行抵押贷款的额度。

确保找到的是真实的小贷公司，而不是冒充的李鬼公司，有些放款前就收费的千万小心。

确保找到靠谱的小贷公司业务员，清晰了解交易流程，防止他们为了利益拖延时间。

宁可为了确定性而多垫资，也不要少垫资但增加不确定性。

举例说明：在买二手房时，全款买入再抵押就是确定性的方案，垫资金额虽然较多，但还款来源和时间都比较确定；反之，是少量垫资凑*，先按揭购房，再用新按揭的房产做二次抵押，这样时间会拖的很长，产品和政策也会产生变化，不确定性太大。

总结：

1.过桥垫资业务不需要客户抵押房产；

2.清楚了“还款来源”，再开始垫资；

3.*的优势：一是不上征信，二是速度快。

4.过桥垫资按天计息，*万六/天，也有万七、万八/天，另外还有手续费等等，每家公司收费标准不同。

5.垫资金额按房产的七成上限，也会锚定银行贷款金额。

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