孔浦的价值，是已经兑现还是大有潜力？

什么样的女人*迷人？是长得漂亮的，还是风情万种的？

都不是！再漂亮的女人，如果像游泳池一样一眼就能看到底，过不了多久男人就会觉得索然无味。

真正迷人的女人，一定是复杂、个性且略带神秘的，就像猫一样。

那么板块呢？是否也像迷人的女人那般难懂？

说到孔浦，网上有人戏称其为“宁波阿富汗”，这个明显带有板块歧视的叫法老司机很不认同。

孔浦一头连着宁波高教园区，一头连着老外滩，都是美女出没频度颇高的地方，怎么能跟阿富汗那个禁止女人上街的国度联系起来？

在塔利班时代，阿富汗的女人出门必须从头到脚裹在黑袍之中，甚至都看不清前面的路。

说以前的孔浦破破烂烂老司机倒是认同的，宁波同样破破烂烂的板块有好多个，比如以前的长丰、鄞奉路；现在的长乐、藕缆桥。破烂并不是说这里经济不好，恰恰相反这些地段往往人来人往、车水马龙，经济异常活跃。

真正导致这些板块形象不佳的，是缺乏规划。这些板块大多处在行政板块的交界处，属于“两不管”地带；或者就是历史原因而难以改变，比如周边有军事用地、大厂或大市场

自然生长的城市必然是杂乱无章的，就像城中村。

undefined 但是，一旦这些制约条件发生改变，这些板块必然会发生翻天覆地的变化，其地段价值回归也是必然的。

比如现在的长丰和鄞奉路板块。

制约孔浦发展的主要因素是什么呢？微观的看是周边的厂房和市场，视角稍微拉高一点，我们就能发现真正的制约因素。

庄桥军用机场。

把孔浦落后的城市面貌完全归咎于军用机场，显然是不符合事实的。真正的原因是消极等待机场搬迁，这种不作为的态度导致包括庄桥、孔浦在内的机场周边地区城市面貌一片杂乱。

永远都不要把责任推到别人身上，别人你控制不了，只能自己努力。

老司机不止一次呼吁江北积极行动起来，把机场周边建设纳入规划日程，不要再等下去了。能够和机场共存的业态有很多，并不是机场不搬就啥都不能干。

孔浦没有等来机场搬迁，但却等来了“甬江科创大走廊”这个历史性机遇。托前任主官的福，这个“生锈”二十年的板块，终于有机会得以旧貌换新颜。

说起科创大走廊，老司机要由衷的点个赞，甬江两岸除了高新区和宁波大学，其他板块大都是宁波的“锈带”，属杂乱的厂房与村庄交错的硬骨头。

如果没有强力的规划来推动，这样的锈带是难以出现根本性改观的。特别是甬江北岸，受机场影响，改变的机会更小。

好在宁波抓住了这次机会，并且把大走廊上升到了省重点工程的高度。也就意味着，即便后面换了主官，这个规划还是要在省里的部署下推动下去。

所以，担忧大走廊包括文创港后面是否会半途而废，是没有必要的。

很明显，江北是大走廊战略受益*的一个区（北仑排第二，原因下次讲）。从地图上看，从庆丰桥到宁波大学的沿江一线，全部都是江北的地盘。

图中蓝色虚线(点击图片放大看）就是镇海与江北的分界线，包括整个长洪隧道和三官堂大桥两端，都是江北的土地。

老司机初步测量了一下，整个文创港的江岸线接近6公里，其中核心区约2.5公里，即庆丰桥到江北大河。

不知道江北大河在哪里？建议去问世纪滨江的售楼小姐，她们对这一带了如指掌。

前不久有人问我，孔浦是不是太偏了？我说如此核心的位置怎么能算偏呢？3.5公里能到三江口，5公里能到东部新城，这里是文创港真正的地理中心。

顺江往东3公里，是文创港下一步开发的主战场。

目前启动的文创港核心区，以商务办公、滨江商业、城市公园为主打，住宅主要集中在孔浦。目前孔浦有四个住宅楼盘在动工，汇集了万科、保利、滨江、德信和美的等知名房企，下一步还将有3-4幅住宅用地等待出让。

我们可以这样理解，在文创港核心区，孔浦是*主要的居住板块，其定位类似于明湖之于东部新城。

当然二者的规模和层级不可同日而语。

undefined 未来，随着文创港继续往东延伸，预计开发形态也会跟着调整。以宁波的实际情况来看，大规模开发商务办公是不现实的，目前宁波已有三江口、南部商务区和东部新城几大核心商务区，写字楼租赁和销售长期低迷。未来海曙在丁家板块、江北在姚江新城板块也都有大量的商务区规划，留给文创港的蛋糕不会太大。

所以，相对务实的角度来说，孔浦以东一直到宁波大学的江岸线开发，应该适当加大住宅的比例（也只有住宅用地才能承受越来越高的拆迁成本）。

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果真如此的话，孔浦也将成为甬江北岸高端江景房的启动板块。

不过，目前的孔浦并没那么自信，从在售的几个楼盘定位就可以看出来。无论是早期的世纪滨江，还是后来的滨涛府，以及马上要开卖的君兰锦绣，产品的面积段普遍集中在刚需首改段，140平以上的大户型几乎都不敢涉猎。

开发商的谨慎是可以理解的，毕竟孔浦的历史口碑不佳，板块的改造也才刚刚开始，还有一条很关键：

学区不过硬。

老司机听说孔浦*已经停招，未来将升级为一所九年一贯制*，这大概率是真的，因为不仅目前几个楼盘需要，后续还有好几块地要卖，也需要。

板块价值要上来，没有好*是不行的。

除了*，对孔浦改变*的要数大庆北路了，这条停留在上世纪80年代的老路，今年终于脱胎换骨，大庆北路一头连着三江口，一头通过中兴大桥连着老江东。加上地铁3号线与2号线换乘，孔浦的交通才算真的”活“了起来。

*不足的，无论从哪个方向，孔浦上高架都不太方便，希望只能寄托在通途路高架上了。

对孔浦来说，机场这个*的制约因素仍在，但文创港”曲线救国“给了孔浦一个难得的发展机遇，短期内它是文创港的居住核心板块，长期看它是沿江高端住区的一部分。

随着文创港逐步呈现，整个甬江北岸将会越来越得到认可，住宅开发也会越来越自信。就像长丰早期的新外滩一号等楼盘一样，孔浦现在的开发，仅仅只是其价值回归的一个序幕。

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本文源自微信公众号：房产老司机

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