存量市场终于“退烧”！政策铁腕下，看市场表现如何？｜深圳4月楼市分析

来源：价值领地发布时间：2021-04-20 09:22:05

▎城市快报丨By：世联评估

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新房市场

深圳

住宅新房供应

3月，深圳新增预售大鹏诺德阅山海花园（454套），光明宏发万悦山名庭（165套）宏发万悦山名庭（210套）等3个住宅项目，新增供应829套/8.71万平方米，套数环比下降55%，供应量较低。

2021年深圳掀起住房建设热潮，计划新开工住房面积1,500万平方米，新建和筹集公共住房8万套，新增10万长租住房。

新房成交分析

3月份，深圳新建商品住宅均价为57,319元/㎡，环比上升2.5%。由于春节假期影响基数低的影响，住宅市场供销大升。新建商品住宅网签量5,305套/51.1万平方米，套数环比大升54.5%

光明区的万科光年四季以成交466套/4.11万平方米，21.2亿元的成交金额，问鼎本月的成交面积、金额双料*。其他热销楼盘包括满京华云著、中海阳光橡树园、万丰海岸城、富士君荟等。

3月，从各区域的成交来看，主要成交仍来自关外，成交面积合计占比为87.73％；宝安区保持成交*，成交量位居全市*位，成交面积占比达到32.63％；关内以南山为主力成交区域，成交面积占比为8.16%。

3月，纵观深圳全市商品住宅各面积产品和对应总价来看，80-100平方米产品是成交主力面积段，成交套数占比为54.60%。

新房存量及去化

截至3月底，新建商品住宅可售数量21,604套/216.61万平方米，可售套数环比减少20.9%，连续4个月明显下降。

新建住宅库存去化周期指标被直接用作土地管理，指新建住宅月末可售面积（库存量）除以*近六个月平均销售面积得出的比值。业内通常以库存去化周期来衡量住宅市场的供需情况，判断市场走向，该数字超过18个月即存在较大的市场风险。如果小于12个月，则楼市明显供不应求，提示住宅价格将上涨。

由于供应大幅减少，深圳新建住宅库存去化周期仅为3.9个月，长期落在调控目标区间以下，本指标显示商品住宅严重供不应求，提示需要增加住宅的供应量。

存量住宅市场

深圳

自疫情出现以来，“小盘优质”的深圳住宅市场逆势大涨。3月深圳祭出杀手锏，发布3,595个住宅小区参考价，按揭贷、经营贷、消费贷逐渐按参考价执行，给火热的市场扣下一盆冰水。

具指标意义的世联EVS深圳存量住宅均价为62,898元/㎡，环比上涨0.2%。成交季节性回升，本月网签6,789套/ 57.4万平方米，套数环比上升63.0%，仍低于每月8,000套成交量牛熊分界线。存量住宅房价收入比高达30.8，长期位居全国前三位。

管理层主动作为，一方面加大调控力度，一方面增加供应力度。近期深圳针对房地产市场连出《深圳市住房和建设局关于明确若干问题的函》《关于对12名涉嫌违规申购商品住房人员处理情况的通告》《关于进一步加强商品住房购房资格审查和管理的通知》三道新规。3月8日，深圳市住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，引导中介机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放存量住宅贷款，打掉了房产投资的金融属性、杠杆作用。并且排查经营贷的贷后管理，严防违规流入楼市。从信贷源头，掐灭了推升房价异动的燃料，预计短期内存量住宅成交将持续低位震荡，颓势难改。

3月，全市存量住宅销售总金额408.7亿元，环比上升52%。相比新建商品住宅销售总金额292.9亿元，一、二手住宅成交总金额分别占据42%和58%的市场份额。

住房租赁市场

深圳

根据世联EVS统计数据，3月份深圳优质商品住宅加权平均月租金为90.5元/㎡，环比上升1.1%

南山区商品住宅平均租金118.0元/㎡·月，领跑全市，福田区108.7元/㎡·月、罗湖区82.3元/㎡·月、龙华区71.2元/㎡·月分别名列第二至第四位。

本月存量住宅租售比攀升到695倍，静态租赁回报率仅1.7%。

房价更多是信贷泡沫的滥觞，房租背后有着居民实际收入的约束，在深圳投资一套商品住宅，仅靠目前的租金收益（考虑空置损失），需要约60年才能收回成本。与租金收入相比，住宅投资者更看重未来房价会不会涨，是否存在非理性繁荣，需要用资产思维来突破数据局限。

土地市场

深圳

3月份深圳土地市场共有两宗工业用地推出，土地总面积30,613平方米，规划建筑面积94,715平方米。

共四宗土地成功出让，均为工业用地，土地总面积54,924平方米，规划建筑面积210,732平方米，成交总价1.12亿元。

2021年初，22座重点城市先后出台居住用地供地“两集中”政策（即集中发布出让公告、集中组织出让活动）。这是继“三道红线”“两道红线”等金融监管措施后，房地产调控在土地市场的又一重要措施，有利于平抑土地市场热度，稳定土地市场预期。受土地供应“两集中”政策影响，深圳、北京、上海等高能级城市本月无居住用地成交。

践行土地供应“两集中”政策，4月深圳*波集中挂牌6宗居住用地，供应总建筑面积约91万平方米，将于5月13日出让。

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