九月楼市，会是“错过就遗憾”的市场机会吗？

过了八月的传统淡季，*近咨询房事的人，忽然多了起来。

一来，酷热已过，大家生活工作都回到正轨。积压的需求和秋高气爽让「金九银十」成了很多行业的销售旺季；

二来，在楼市周期波动下，实际上有越来越多人，学会了「逆向思考」，学会了梳理新闻、事件、数据背后的因果逻辑关系。

市场，出现了机会吗？

01

二次土拍的启发

这是一条重要线索。

*近，重庆和很多城市一起，公布了二次土拍计划的相关信息。

整体定价与附加条件，实际上没有什么意外。

都追求一个字：稳

重庆楼市，一直是出了名的“稳”。

但是，从拟出让地块的分布、定价、条件等情形看，又有很多新的规律！值得去品一品。

（图源重庆克而瑞）

第二次集中土拍，因为溢价率设置“封顶”，加上土地的位置结构，整体拉通的价格自然会非常平稳。

但是，一些细节，耐人寻味。

*

我在图上画了两个圈。

内圈，基本是内环快速路，这个圈之内，新地块较少；

外圈，内环-绕城区域，新兴板块较多，平价+供地主力，在这里。

第二

容积率依然延续了自2018年以来的走势，1.5左右打主力，追求低密化。

第三

新增了“竞自持”“竞高品质”的条件！

同时，还新增加了“租赁用地”的条件，本次涉及租赁的地块数量，占比约40%

归纳起来：

核心区、内环内，是真没什么地了；

“低容”“改善化”明显，“高品质化”是导向；

会划分出一些“租赁”用地。

这些组合，会发生什么化学反映？

02

城市的脉络

土拍，是一个缩影。

见微知著。

他反映出来的，是城市的发展演变过程。

城市规模，越来越大；

优质配套，大幅增多；

大家的生活居住水平，从紧缺、清淡，到丰富、品质。

社会和经济的发展，也让优质资产的价值，享受了城市生长的红利

但是，上述发展节点下，我们又发现了一个问题，那就是：一些想买房置业、刚性需求的朋友，遇到了选择难题！

选择一：想要控制总价，*不高的品质新房，似乎只能去更远的区域买了？！

选择二：面对一些完全的新区，很难接受他通勤距离较远和配套不成熟时，就只能降低品质，去买房龄N年+的二手房？

核心区房龄新、位置好的，普遍都不便宜了！

这是好几个刚需朋友，*近都在跟我诉的苦...

要么远，要么贵，怎么办？

其实有办法，那就是：挖宝、捡漏！

03

“挖宝”

在平稳的市场，或当前市场，*的“宝”，往往产生于一类项目。

他有几个明显的特征：

其一，「超级大盘」，建设多年，但还有新房出来！

其二，配套逐渐成熟，有了良好的生活气息；

*后，他的价格。咳咳...因为历史备案价格等因素影响，拥有较为明显的性价比优势！

相比于“新地块+新项目”，他们位置往往更靠中心，而且这类项目因为拿地早，地价不高，所以有了充分的利润腾挪空间，品质通常也就不会差；

而售价，却非常可控。

这样的项目，在杭州、成都、上海等地不少，在重庆，却很少

有人叫这种项目“捡落地桃子”...

重庆这样的盘，已经凤毛菱角，而*近，他终于又出现了！

04

行动

这是我上周末看到的一则新消息。

看到后，我都心动不已

内环附近，东部槽谷、「超级大盘」欧麓花园城，又出新款高层了！

其实很多人应该都对欧麓花园城不陌生。

过去很多年，他都霸榜过重庆楼市销售前几名。

经过多年发展，如今，已经逐渐成熟

比如，你能想象，在小区楼下，就是绿草如茵的大型足球场吗？

（孙继海足球基地图源网络）

欧麓花园城很大的一个特点，就是两座绿肺+公园环抱的环境。

欧麓体育公园、伊顿湖滨公园、孙继海青训基地、亲子幸福城堡...

大部分，都已经建成。

（公园实景 图源网络）

公园的再外面，还有南山+樵坪山形成的天然氧吧...

去过几次欧麓花园城，其实这里很像一个世外桃源隐在城市之中

他的环境，是山和公园的包围。

但是出行，却十分便捷。

向北，门前的通江大道，连接慈母山隧道，就是弹子石，过了桥，就是江北嘴；

向西，鹿角立交上内环，江南立交下道不久就是南坪，南山立交下道，再过桥，就是解放碑...

（大卫制图）

未来，当鹿角隧道贯通后，直线距离约5KM左右，就能到学府大道！

（图源上游新闻）

而整个东部槽谷，因为重磅的重庆东站（距离项目约5KM），加上已通车的6号线，又增配了8、24、27号线，达到4条轨道布局！

欧麓花园城大社区内，就有横贯沙坪坝-广阳岛的24号线经过

（东站区域轨道线路示意 图源网络）

经过多年发展，欧麓花园城的商业配套，也接近于成熟：

直线距离约500米，就是已开业的首创奥特莱斯，以及融创江南精彩汇；

按照公开信息，超市、影院、各类餐饮等，吃喝玩乐的生活类配套，将全面落地！

（首创奥特莱斯 实景拍摄）

除了这两个，周边还有另外两个商业规划：协信星光商业，以及湖滨商业！

（湖滨商业 意境图 图源网络）

约3600亩欧麓花园城，整体算，将形成约10万人大社区！

需求，是配套逐步成型的原因之一；

而在“造城”过程中，据说，数年来欧麓投入约百亿！去落地公园、道路、教育等各类配套...

（项目实景拍摄）

全面的配套和超级大盘的效应，让他长期火爆

我特地查了一下克而瑞数据：

2016年，卖出3504套；

2017年，销售4072套；

2018年，销售2250套；

2019年，成交金额41.3亿！

涵盖了高层、洋房、叠拼、合院、联排，独栋、商业...几乎房地产的全形态...

（项目实景拍摄）

真是一座神奇的大社区！

现在，这座神盘，进入尾声，*近，拿出了一个压箱底的“宝藏组团”--博雅郡

新组团，在整个欧麓大社区的中心位置，靠近轨道24号线况家塘站（在建）楼下就是体育公园和规划的湖滨公园！

几百米，则是精彩汇、奥特莱斯商业。

（位置示意图）

新组团，虽然是建面约99㎡，中等面积的高层，但品质定位颇高。

居然是融创体系内著名的「九府系」！

“府尊、园韵、匠著”，外加极简轻奢立面的现代府系，会如何演绎？

（景观园林 效果图）

内外双景；

约7000㎡“集雅荟”大中庭；

约8500㎡氧气绿地；

两个"无界架空层"：健身、会客、儿童游乐...不同的主题空间

（景观园林 效果图）

三房两卫主力户型的高层社区，融创高配了一个标准的品质型、改善型的配置，还是带精装修！

当北区和西区，大量的新项目，因为地价成本走高驱动新房建面单价突破20000元/㎡时，你猜，欧麓花园城，「内环神盘」的收官新房，价格会是多少？

（大卫制图）

按我的猜想，在“金九银十”这个开发商冲刺任务的季节，加上当前楼市“对价格的若干管控案例”看，欧麓花园城大概率，会有惊喜！

同时，基于当前核心区缺乏品质高层的情形看，等他月底开盘，又会是一个“王炸”级新房项目！

05

“金九银十”

欧麓花园城的新款精装高层，折射出来的，其实是当前楼市的运行逻辑

即：

在大市稳定、预期平稳的格局之下，

开发商们，或是出于年度销售任务、或是出于回款压力，在传统“金九银十”，拿出了压箱底的好东东。

来博取购房者的欢心...

基于对实际的供需关系，以及土地驱动下市场趋势的判断；

一些位置好、配套好、品质好、价格好的项目，尤其是紧俏的品质型中小户型，注定将撬动大家的热情

而好的机会，通常转瞬即逝！

-END-

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