深圳商业、写字楼市场 2021年10月

来源：价值领地作者：世联评估 2021-11-30 00:00:00

作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

商业市场

深圳

一手商业市场

一手商业市场（以商务公寓为主）：价量齐跌

10月，一手商业物业均价为56,525元/㎡，环比下跌12.3% 。成交面积38,722平方米环比大跌43.7%

近期政府出手整顿商品住宅、小产权房、回迁房交易，投资客转向公寓市场。深圳允许商务公寓加装燃气管道，舒适度大幅提升，居住属性增强，核心地段的高品质公寓大受市场欢迎。

商务公寓主力成交在宝安，成交面积为0.88万平方米；其次为龙岗区，成交面积为0.64万平方米。

龙华区民治深国际万科悦城以54套/2,192平方米的成交量，1.2亿元（均价55,693元/㎡）的成交金额，问鼎全市套数*。

前海中集国际商务中心以2.3亿元（均价95,429元/㎡）的成交金额，勇夺全市成交金额*。

其他引人瞩目的楼盘还包括和昌·拾里花都（53套）、创智云城（41套）、会展湾·云岸（40套）。

商业营业用房方面，龙华区佳兆业通达汇轩以3,184平方米的成交面积，1.4亿元（均价42,434元/㎡）的成交金额，摘得全市成交量、成交金额*的桂冠。

其他热销楼盘还包括佳兆业未来城（1,855平方米，均价37,106元/㎡）、启迪协信科技园（521平方米，均价46,178元/㎡）、万科珑城原点（436平方米，均价53,377元/㎡）等。

深圳发布《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》（稿），推进“商改租”试点。开展已建成的商业和办公用房按规定改建为公寓、宿舍等形式租赁住房试点，制定试点实施方案，明确试点目标和范围以及改建的条件、要求、程序和监管措施等，指导各区政府有序推进试点工作。

深圳住宅稀缺、公寓过剩的矛盾长期存在。新政策对深圳公寓市场是利好，将在一定程度保证公寓产品量价平稳。目前深圳商务公寓供应充足，加强公寓产品的居住功能，增强商务公寓的居住功能有助于缓解商品住宅供应压力，是落实“房住不炒”的重要举措。

10月份，深圳新建商业物业（以商务公寓为主）可售面积为235.9万平方米环比下跌3.7%

库存去化周期为33.2个月，总体呈趋势性上升形态，库存压力山大。

根据深圳《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》（征求意见稿），原批准土地用途为商业的，可申请将部分或全部商业建筑面积调整为居住用途。此举有利于降低商业营业用房库存压力，增加住宅供应量。

存量商业物业市场

存量商业物业市场：空置率趋势性下降

10月份深圳存量商业物业（以商务公寓为主）交易不活跃，成交面积18,562平方米（仅为一手成交量的48%），环比下跌16.4%

深圳消费市场快速恢复，第三季度主要商圈优质购物中心*优租金层平均租金（初值）763元/㎡·月空置率（初值）为5.5%，环比下降0.7个百分点，总体呈趋势性下降形态。

近期将有近50万平方米的新增供应相继入市，购物中心步入数字化转型道路，新兴市场项目叠加线上零售的竞争，预计第四季核心商圈平均租金、整体空置率将继续保持在低位。

10月，中央印发《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》，前海合作区总面积由14.92平方公里扩展至120.56平方公里。深圳举全市之力推进前海大开发、大开放、大发展。10月，香港2021年《施政报告》宣布将拿出临深的元朗区和北区的全部土地共300平方公里，设立“北部都会区”。香港将融入国家发展大局，跟深圳、跟大湾区协同发展，共同建设国际创新科技中心。

深圳、香港比翼双飞，深港都市圈渐露雏形，有利于深圳零售、写字楼物业租售的长远表现。

办公市场

深圳

一手写字楼市场

一手写字楼市场：价量齐跌

10月新建写字楼成交均价47,906元/㎡，环比下跌3.1%

市场成交“急冻”6,542平方米，环比下挫54.9%，凛冬已至。

前海商务区写字楼

龙岗区南湾梓盛发·创意新城以3,360平方米的成交面积，1.5亿元（均价43,404元/㎡）的成交金额，问鼎全市成交量、成交金额双料*。

其他热销楼盘还包括合景同创广场（2,122平方米，均价48,218元/㎡）、海谷科技大厦（1,076平方米，均价33,610元/㎡）、合景同创·臻林天汇（731平方米，均价70,387元/㎡）等。

10月份，深圳新建写字楼推盘量迎来高峰期，可售面积高达157.5万平方米，库存量上升7.6%

由于近期写字楼销售惨淡，库存去化周期直线飙升到73.4个月，总体呈趋势性上升形态，本指标显示写字楼市场库存压力山大。

存量写字楼市场

存量写字楼市场：租金止跌，空置率连续回落

本月深圳存量写字楼销售成交4,958平方米，环比下降40.5%，相对于超过800万平方米存量市场而言，买卖寥落，交易以租赁经营为主。

第三季度，深圳甲级写字楼租赁市场有所改善，租金止跌，平均租金（初值）保持在200元/㎡·月，静态租赁回报率为3.6%。深圳基本走出疫情的阴霾，经济稳步恢复，地区经济指标全面向好。TMT、金融、专业服务等行业租户需求稳定增长，供应量与吸纳量基本平衡，招商压力略有缓解。但深圳商业性办公用地供应过剩，写字楼供应持续井喷，可以满足未来十年的需求，空置率及租金跌幅位居四大一线城市之首。未来两年即将开启新一轮波澜壮阔的供应高峰，“供过于求”问题再次激化，“以价换量”仍将是未来两年租赁市场的主旋律。

三季度甲级写字楼供应入市放缓，需求复苏加速，平均空置率（初值）下探至19.9%，环比下降2.4个百分点，连续三个季度显著回落。其中，福田中心区、后海商务区市况相对较好，空置率在15%以下，而前海、笋岗、深圳北、华强北、宝安中心区、留仙洞商务区招租压力山大，写字楼空置率约25%。

前海商务区写字楼

深圳写字楼存量居大湾区城市之首，近期联想国际总部大厦（28.4万平方米）、光启未来中心（17.6万平方米）、大成基金总部大厦（7.6万平方米）、顺丰总部大厦（7.6万平方米）、招商前海国际中心（3.5万平方米）等项目近70万平方米扎堆入市，2022、2023年供应量更是超过500万平方米，将长期处于供过于求状态。预计未来一年整体租金稳中略降，空置率高位徘徊。中长期看，随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实，深圳六大总部基地逐步成形，供应高峰期过后写字楼供需才会出现逆转。

以上内容摘自世联评估《城市快报[深圳]》。

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