深圳新宅供需两旺，迎来翘尾行情；央妈放水，存量住宅7连跌后迎拐点？集中供地收官之战，国企控场托底！

来源：价值领地作者：世联评估 2021-12-16 00:00:00

作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

新房市场

深圳

住宅新房供应

临近年底，房企在销售及资金压力下加快推盘节奏，冲刺全年业绩。

11月，深圳新增供应10,263套/105.51万平方米，套数环比上升49.9%

新增预售包括深铁瑞城（1,329套）、东海富汇豪庭（911套）、鸿荣源博誉府（772套）、盛璟润府（736套）、深铁懿府（648套）等21个住宅项目。

新房成交分析

本月新建商品住宅供需两旺，迎来翘尾行情，均价为52,720元/㎡，环比下跌5.6%。网签量5,644套/55.6万平方米，套数环比上升19.8%，成交数据依然可观。

临近年底，房企在销售及资金压力下加快推盘节奏，冲刺全年业绩，新建商品住宅销售保持较高热度。

本月宝安区沙井万丰海岸城集中备案，以887套/85,238平方米，48.74亿元（均价57,186元/㎡）的辉煌数据，问鼎本月的成交套数、成交金额双料*。

其他热销楼盘包括华润置地·半山润府（429套）、玺玥华府（399套）、鹏瑞·颐璟府（365套）、振业时代花园（357套）等。

11月，从各区域的成交来看，主要成交来自关外，成交面积合计占比为92％。其中宝安区成交*，成交量居全市*，成交面积占比达到32％。

关内成交面积合计占比8％，以福田为主力成交区域，成交面积占比为4.5%。

11月，纵观深圳全市商品住宅各面积产品和对应总价来看，80～100平方米产品是成交主力面积段，成交套数占比为65%。

450～600万总价段为市场成交主力，占全市总成交套数的40%；80～100平方米在此总价段中面积段占比34%；此总价段主力成交项目为宝安区沙井万丰海岸城。

在所有面积段和总价段的产品中，80～100平方米且450～600万的成交套数*多，占全市总成交套数的34%。

宝安区成交1,770套，稳坐保持成交*大区宝座，主力成交项目主要集中在万丰海岸城（887套）、玺玥华府（399套）、康达尔山海上城（145套）。

深汕特别合作区成交822套，成交项目主要集中在华润置地·半山润府（429套）、振业时代花园（357套）。

光明区成交783套，龙岗区成交692套，分列第三至第四位。

新房存量及去化

第四季度迎来全年推盘高峰期，整体供应有所改善。

截至11月底，新建商品住宅可售数量27,985套/280.51万平方米，可售套数环比显著上升20.9%，为近期的高位。

新建住宅库存去化周期指标被直接用作土地管理，指新建住宅月末可售面积（库存量）除以*近六个月平均销售面积得出的比值。业内通常以库存去化周期来衡量住宅市场的供需情况，判断市场走向，该数字超过18个月即存在较大的市场风险。如果小于12个月，则楼市明显供不应求，提示住宅价格将上涨。

本月深圳新建住宅库存去化周期仅为6.6个月，长期徘徊在调控目标区间（12～18个月）以下，显示商品住宅严重供不应求，提示增加住宅供应迫在眉睫。

预计在一年以后，今年集中供地居住用地楼盘开始投放市场时，这种严重失衡的供求关系才能彻底扭转。

存量住宅市场

深圳

在“三道红线”“信贷两集中”“集中供地”“二手房指导价”等多重政策叠加下，深圳存量住宅市场凛冬已至。

房地产税试点来袭，部分业主为了更快地出售房源选择继续降价，具指标意义的世联EVS存量住宅均价为62,174元/㎡，环比下跌0.2%

本月存量住宅网签2,211套/20.9万平方米，套数环比回升37.8%，为7连跌后首次回升，但绝对数值依然低迷。

网签量指在深圳房地产信息系统在线签订《深圳市二手房买卖合同》文本合同数量，并非*终成交过户套数，但网签数据更能体现市场运行态势。

深圳存量住宅房价收入比高达28.8，长期稳居全国前三位。即使横向与发达国际*城市作比较，深圳房价收入比高到上面没有城市可作参照了。根据Demographia《国际住房负担能力调查2021》房价收入比数据，香港20.7、温哥华13.0、洛杉矶8.9、伦敦8.6、纽约5.9、新加坡4.7。

中央政治局会议定调要促进房地产业健康发展和良性循环。央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（降至8.4%），共计释放长期纾困资金约1.2万亿。银保监会提出：要重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

高层密集发话，央妈紧急放水，此前偏紧的政策有望迎来微调改善，而“市场底”“回暖”还言之尚早。

深圳部分中小银行开始下调房贷利率，目前首套房贷款利率*可至4.95%，二套房贷利率*可至5.25%。多数银行在审批准入、*比例、贷款利率等方面尚未有松动或调整信号，但从业务层面的感受来看，额度方面整体有所松动，放款速度有所加快。

住房租赁市场

深圳

根据世联EVS统计数据，11月份深圳优质商品住宅加权平均月租金为97.8元/㎡，环比下降3.2%

南山区商品住宅平均租金131.6元/㎡·月，领跑全市，福田区110.7元/㎡·月、罗湖区82.1元/㎡·月、龙华区77.2元/㎡·月分别名列第二至第四位。坪山区以平均租金37.7元/㎡·月敬陪末席。

为攻克租房难、租房贵难题，深圳出招了。11月，深圳发布《关于既有非居住房屋改造保障性租赁住房的通知（征求意见稿）》，将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓库等非居住存量房屋改造为保障性租赁住房。改造后的保障性租赁住房面向本市的新市民、青年人等群体出租，租金标准按照相关规定执行，年度租金涨幅不超过5%。

在上年较高基数的基础上，今年前三季度深圳实现地区生产总值21,791亿元，总量继续位居国内城市第三，按可比价格计算，同比增长7.1%。深圳经济延续稳定恢复的态势，经济新动能日渐强劲，市场活力也持续释放，彰显经济韧性。

深圳是全国吸引人口*多的城市之一，实际管理人口在1,800～2,200万之间。《广东省第七次全国人口普查公报》显示，深圳常住人口同比暴增了412万人，是对珠三角核心区以及全省常住人口增量贡献率*的地级以上市。优质的创业环境、量身定制的优惠政策为楼市带来了大量刚需住房需求，短期3～5年趋势难以改变。

中长期而言，良好的宏观经济基本面与庞大的人口基数，将继续支撑住宅租赁需求平稳增长。

本月存量住宅租售比上升到636倍，静态租赁回报率仅为1.8%

房价更多是信贷泡沫的滥觞，房租背后有着居民实际收入的约束，在深圳投资一套商品住宅，仅靠目前的租金收益（考虑空置损失），需要约55年才能收回成本。与租金收入相比，住宅投资者更看重未来房价会不会涨，是否存在非理性繁荣，需要用资产思维来突破数据局限。

土地市场

深圳

11月份深圳推出8宗地，土地总面积43.77万平方米，规划建筑面积96.08万平方米

11月份深圳共有18宗地顺利拍出，土地总面积65.45万平方米，规划建筑面积340.55万平方米，成交总金额383.69亿元

11月25日，深圳集中供地第三批次共计出让11宗居住用地及综合用地（含住宅），集中供地收官之战总成交368.37亿元。

此次土拍共吸引深铁、深业、星河、鸿荣源、安居集团等23家房企应战，经过2个多*的激烈竞价、摇号，*终8家企业瓜分11宗居住用地。

在市场景气度下行、资金压力加大的情况下，民企在投拓方面更受约束，体现出“国进民退”的特征。深圳国资委旗下国企控场托底，提振市场情绪，其中具有资金优势的深圳地铁豪取地5宗成为*赢家。

相较于全国土地市场遇冷的境遇，深圳风景这边独好，反映房企对深圳住宅市场仍然充满信心。

至此，深圳今年集中供地已圆满收官。深圳2021年共三轮集中供地累计出让36宗居住用地及综合用地（含住宅），建设用地面积126.98万㎡，规划建筑面积513.39万㎡，成交956.05亿元。

以上内容摘自世联评估《城市快报[深圳]》。

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