2021年深圳楼市跌宕起伏！新建住宅网签量创6年新高，存量住宅成交直接腰斩！

来源：价值领地作者：世联评估 2022-01-17 13:41:51

作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

新房市场

深圳

新房供应分析

临近年底，“促销售、抢回款”已是业内共识，开发商们花式推盘冲刺全年业绩，新建商品住宅供应全线反弹。

12月，深圳新增供应8,293套/90.10万平方米，套数环比下降19.2%

新增预售包括龙华万福花园（1,599套）、华润城润玺二期（1,024套）、南山润峯府（743套）、益田御龙华府（708套）、*柏奕府（637套）等15个住宅项目，刚需、改善、豪宅应有尽有。

新房成交分析

2021年，新房市场跌宕起伏，网签量达到52,417套，创下近6年的新高，与存量住宅创下近15年新低形成鲜明的对比。

本月新建商品住宅均价为57,961元/㎡，环比上涨9.9%。网签量3,665套/37.6万平方米，套数环比下降35.1%

本月深汕合作区新盘华润置地·半山润府集中备案，以256套/24,592平方米成绩问鼎本月的成交量*。

备受瞩目的福田超级红盘海德园入市，以113套/16,532平方米，20.76亿元（均价125,579元/㎡）的辉煌数据，摘得成交金额*的桂冠。三面环山正面瞰海的蛇口半山豪宅新世界·临海揽山御园，本月闪亮登场，成交116套/14,173平方米，16.13亿元（均价113,797元/㎡）。

其他热销楼盘包括和城里（233套）、佳兆业新城燕澜和鸣花园（157套）、鹏瑞·颐璟府（152套）等。

12月，从各区域的成交来看，主要成交来自关外，成交面积合计占比为83％，其中宝安区成交*，成交量居全市*，成交面积占比达到18％。

关内成交面积合计占比17％，以南山为主力成交区域，成交面积占比为6%。

12月，纵观深圳全市商品住宅各面积产品和对应总价来看，80～100平方米产品是成交主力面积段，成交套数占比为56%。

300～450万总价段为市场成交主力，占全市总成交套数的25%；80～100平方米在此总价段中面积段占比22%；此总价段主力成交项目为坪山区的和城里。

在所有面积段和总价段的产品中，80～100平方米且300～450万的成交套数*多，占全市总成交套数的22%。

深汕特别合作区成交643套，稳坐成交*大区宝座，主力成交项目主要集中在华润置地·半山润府（256套）、振业时代花园（125套）。

宝安区成交602套，成交项目主要集中在榕江壹号院（108套）、康达尔山海上城（93套）、满京华云著（76套）。

坪山区成交556套，龙岗区成交550套，分列第三至第四位。

新房可售及去化

第四季度迎来全年推盘高峰期，可售量整体呈趋势性上升形态。

截至12月底，新建商品住宅可售数量28,793套/299.20万平方米，可售套数环比上升2.9%，为近期的高位。

新建住宅库存去化周期指标被直接用作土地管理，指新建住宅月末可售面积（库存量）除以*近六个月平均销售面积得出的比值。业内通常以库存去化周期来衡量住宅市场的供需情况，判断市场走向，该数字超过18个月即存在较大的市场风险。如果小于12个月，则楼市明显供不应求，提示住宅价格将上涨。

本月深圳新建住宅库存去化周期仅为6.6个月，长期徘徊在调控目标区间（12～18个月）以下，显示商品住宅严重供不应求，提示增加住宅供应迫在眉睫

预计在一年以后，集中供应居住用地楼盘开始投放市场时，这种严重失衡的供求关系才能彻底扭转。

存量住宅市场

深圳

12月财政部会议称，按程序做好第二轮房地产税试点准备工作。楼市“大杀器”房地产税试点即将来袭，业主心态不再强硬，部分业主为了抢先出售房源选择主动降价。

本月均价为61,943元/㎡，环比下跌0.4%。本月存量住宅网签2,076套/19.5万平方米，套数环比下降6.1%，成交大部分由急售卖家的笋盘撑起来的量，但绝对数值依然惨淡。

楼市的繁荣兴衰，存量住宅市场是晴雨表。“三道红线”“信贷两集中”“集中供地”“二手房指导价”等多重政策叠加掐住了楼市的七寸，2021年深圳存量住宅网签仅40,699套，同比下跌57.3%，直接腰斩，并创下了近15年的新低

深圳存量住宅房价收入比高达28.5，长期稳居全国前三位。即使横向与发达国际*城市作比较，深圳房价收入比高到上面没有城市可作参照了。根据Demographia《国际住房负担能力调查2021》房价收入比数据，香港20.7、温哥华13.0、洛杉矶8.9、伦敦8.6、纽约5.9、新加坡4.7。

近期高层密集发话，央妈紧急放水，此前偏紧的政策有望迎来微调改善，而“市场底”“回暖”还言之尚早。

深圳部分中小银行开始下调房贷利率，目前首套房贷款利率*可至4.95%，二套房贷利率*可至5.25%。多数银行在审批准入、*比例、贷款利率等方面尚未有松动或调整信号，但从业务层面的感受来看，额度方面整体有所松动，放款速度有所加快。

住房租赁市场

深圳

临近春节，深圳房屋租赁市场需求普遍冷淡，租金有明显回落。

12月份深圳优质商品住宅加权平均月租金为94.0元/㎡环比下降3.9%

南山区商品住宅平均租金125.3元/㎡·月，领跑全市，福田区108.9元/㎡·月、罗湖区82.8元/㎡·月、龙华区74.6元/㎡·月分别名列第二至第四位。坪山区以平均租金37.2元/㎡·月敬陪末席。

为攻克租房难、租房贵难题，深圳出招了。近期，深圳发布《关于既有非居住房屋改造保障性租赁住房的通知（征求意见稿）》，将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓库等非居住存量房屋改造为保障性租赁住房。改造后的保障性租赁住房面向本市的新市民、青年人等群体出租，租金标准按照相关规定执行，年度租金涨幅不超过5%。

在上年较高基数的基础上，今年前三季度深圳实现地区生产总值21,791亿元，总量继续位居国内城市第三，按可比价格计算，同比增长7.1%。深圳经济延续稳定恢复的态势，经济新动能日渐强劲，市场活力也持续释放，彰显经济韧性。

深圳是全国吸引人口*多的城市之一，实际管理人口在1,800～2,200万之间。《广东省第七次全国人口普查公报》显示，深圳常住人口同比暴增了412万人，是对珠三角核心区以及全省常住人口增量贡献率*的地级以上市。优质的创业环境、量身定制的优惠政策为楼市带来了大量刚需住房需求，短期3～5年趋势难以改变。

中长期而言，良好的宏观经济基本面与庞大的人口基数，将继续支撑住宅租赁需求平稳增长。

本月存量住宅租售比上升到659倍，静态租赁回报率仅为1.8%

房价更多是信贷泡沫的滥觞，房租背后有着居民实际收入的约束，在深圳投资一套商品住宅，仅靠目前的租金收益（考虑空置损失），需要约57年才能收回成本。与租金收入相比，住宅投资者更看重未来房价会不会涨，是否存在非理性繁荣，需要用资产思维来突破数据局限。

土地市场

深圳

12月份深圳推出2宗地，土地总面积2.59万平方米，规划建筑面积12.28万平方米

本月共有6宗地顺利拍出，以工业用地为主，土地总面积38.17万平方米，规划建筑面积72.78万平方米，成交总金额18.27亿元

12月9日，深圳成功出让一宗普通工业用地，由深圳市鹏芯微集成电路制造有限公司以底价1.58亿竞得，将建近35万平方米特大厂区。

宗地号G05701-0089，位于龙岗区平湖街道，准入行业为新一代信息技术产业，土地使用30年。

宗地计入容积率的建筑面积346,500平方米，其中包括厂房290,157平方米；办公44,525平方米。

深圳市鹏芯集成电路有限公司经营范围包括计算机软件开发、硬件开发、信息系统软件的开发、销售、技术咨询；信息系统设计、集成、上门维护；计算机信息技术咨询；电子产品、电子元器件、电路板、集成电路设计、研发与销售等。

12月10日，中芯国际集成电路制造（深圳）有限公司2,010万元竞得坪山区G12205-0007宗地，土地面积34,703平方米，建筑面积69,410平方米。根据《深圳市重点产业项目产业发展监管协议》，将用于12英寸晶圆代工生产线配套厂房项目。

2021年3月，中芯国际公告，中芯国际与深圳市人民政府签订合作框架协议，双方同意中芯国际和深圳政府（透过深圳重投集团）拟以建议出资的方式经由中芯深圳进行项目发展和营运。依照计划，中芯深圳将开展项目的发展和营运，在深圳坪山的生产基地重点生产28纳米及以上的集成电路和提供技术服务，旨在实现*终每月约4万片12寸晶圆的产能，预期将于2022年开始生产。待*终协议签订后，项目的新投资额估计约合人民币153亿元。

另据坪山区投资推广服务署发布的《关于12英寸晶圆代工生产线配套厂房项目遴选方案的公示》披露，本项目产品定位于12英寸28nm及以上线宽显示驱动芯片及电源管理芯片等，项目新建大宗气站与化学品仓库等设施，建成后可提供生产所使用的氮气、氧气等大宗气体以及酸碱等化学品，配套月投12英寸晶圆4万片的生产能力，将极大的补足深圳集成电路制造产业链薄弱环节，促进深圳集成电路产业的高速发展。

以上内容摘自世联评估《城市快报[深圳]》。

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