广州城市快报 | 新建住宅成交量价齐升，成交套数上涨近4成；存量住宅成交均价保持平稳

来源：价值领地作者：世联评估 2022-06-23 11:26:45

作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

新房市场

广州

新房供应分析

2022年5月，广州商品住宅新增供应套数为6,855套，环比下滑36.1%，同比下滑30.1%；供应面积75.6万平方米，环比下滑39.3%，同比下滑22.0%

从各区供应情况来看，本月越秀区和海珠区未录得新增供应，增城区、黄埔区以及荔湾区为本月新房供应套数TOP3区域，三区合计供应套数占全市总供应套数的67.8%。

从目前供求情况来看，外围区域依然为供应主力，本月供应位列的是增城区，供应套数1,804套，环比下滑0.3%，占全市总供应的26.3%；黄埔区位列本月供应第二位，供应套数1,802套，环比下滑20.1%，占全市总供应的26.3%；本月供应第三位的是荔湾区，供应套数1,041套，环比上涨16.3%，占全市总供应的15.2%。中心区方面，中心五区总供应占全市总供应套数的22.8%，荔湾区供应超越白云区，成为中心五区供应之首。

5月广州商品住宅新增供应量环比虽有所下滑，但与一季度相比供应量也处于高位水平。

新房成交分析

2022年5月，广州市商品住宅成交套数7,617套，环比上涨36.0%，同比下滑28.1%；成交面积83.7万平方米，环比上涨40.7%，同比下滑26.4%；成交均价40,946元/㎡，环比上涨9.8%，同比上涨23.3%

从各区成交情况来看，黄埔区、增城区和番禺区仍然为成交套数前三区域，三区合计成交占全市成交套数的51.2%。本月全市十一区成交套数环比除越秀区和荔湾区外均上升，其中环比上升幅度的为海珠区，环比上涨282.2%；而环比下滑幅度的为越秀区，环比下滑51.2%，外围区成交量持续。中心区方面，五区合计成交仅占全市总成交套数的22.3%，成交主力为白云区、海珠区和荔湾区，成交套数分别为614套、493套和444套。成交活跃的区域都集中在外围区域，尤其是番禺区、黄埔区和广州不限购的两大区之一的增城区，成交仍以刚需客户为主。

广州“红五月”市场成交成色不足，在经济下行压力加剧的环境下，买家观望情绪仍较浓，购房信心仍需提振。

新房存量及去化

2022年5月广州新房库存情况，选取了广州商品住宅2021年6月-2022年5月月均销售速度来计算，广州市商品住宅整体存量套数去化时间约为13.8个月，存量面积去化时间约为13.9个月，去化时间均较上月有所延长。

从各区情况来看，增城区、南沙区和番禺区存量套数较多，分别为32,715套、15,033套、14,560套；套数去化速度上，增城区、黄埔区和番禺区快，分别为1,933套/月、1,339套/月和1,051套/月；套数去化时间上，越秀区、天河区和黄埔区去化周期短，分别为4.6个月、6.8个月和7.0个月，压力的为南沙区、从化区以及增城区，去化周期分别为19.7个月、18.9个月、16.9个月，去化周期过12个月的区域还包括花都区、白云区以及番禺区。

截至5月末，广州全市库存套数达107,210套，由于广州1-5月成交放缓，广州整体库存量有所抬升，本月去化时间持续增加，去化周期于2021年3月起持续14个月回升。

存量住宅市场

广州

2022年5月广州存量住宅成交均价为31,823元/㎡，同比上涨2.8%，环比微涨0.01%，总体维持高位稳定状态。

5月广州十一区均价中，天河、越秀、海珠、白云以及番禺五区均价环比呈上升趋势，其余各区均价环比皆下滑。其中环比上升幅度的为海珠区和天河区，均环比上涨0.3%；环比下滑幅度的为从化区，环比下滑0.7%。本月高于广州全市存量住宅均价的区域包括天河、越秀、海珠、荔湾四区。

截至报告发布日，官方未公布2022年5月存量住宅成交套数及成交面积数据。

回顾4月，广州存量住宅成交5,551套，较上月环比上涨1.8%，同比下滑56.2%；成交面积53.1万平方米，环比上涨3.9%，同比下滑55.3%；成交区域主要集中在番禺、海珠、花都以及天河。4月广州十一区成交套数环比除越秀、海珠、荔湾、白云以及南沙五区外，其余各区均呈现上升趋势，其中环比上升幅度的是番禺区，环比上升22.5%；环比下滑幅度的是白云区，环比下滑18.5%。

4月存量住宅市场受清明假期和疫情突发的影响，整体成交量与上月基本持平，其中番禺、增城、黄埔以及花都四区涨幅相对明显；值得注意的是，本月番禺区存量住宅成交套数排行，共成交843套，环比上涨22.5%。待疫情得到有效缓解及控制后，预计广州存量住宅市场需求会有所上涨，目前存量住宅市场正在逐步向好发展，均价也将继续保持平稳状态。

住房租赁市场

广州

2022年5月广州市住房租金均价为52.0元/㎡·月，环比上升0.4%；套均租金为4,320元/套·月，环比上升1.0%；存量住宅成交均价为31,823元/㎡，租售比为1:612，整体保持平稳。

从行政区来看，越秀区凭借完善的商业设施配套稳居中心城区租金水平首位，5月平米租金均价为70.2元/㎡·月，环比上涨1.0%；天河区珠江新城、天河体育中心等为热门就业区域，无论是平米租金水平和出租率都很高，平米租金均价为64.8元/㎡·月，环比上涨0.2%，基本与上月持平；黄埔区租金水平位则居外围城区平米租金水平之首，平米租金均价为45.7元/㎡·月，与上月持平。

5月广州先后发布《关于推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房工作的通知（征求意见稿）》和《关于城市更新项目配置政策性住房和中小户型租赁住房的意见》两份文件，一则鼓励商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等合法非居住存量房屋改建为保障性租赁住房；一则提出城市更新项目超出自身改造建设量的规划节余，应当优先用于政策性住房配置，主要作为公共租赁住房和人才公寓使用。两项政策的发布，对于推进广州租赁住房市场完善发展，增加租赁住房供应具有积极意义。

土地市场

广州

土地供应

供应方面，2022年5月广州招拍挂供应土地11宗，总供应土地面积57.0万平方米，同比下滑39.6%，环比下滑22.6%。本月中心五区供应2宗地块，分别位于天河区和白云区，合计供应面积3.0万平方米，占全市总供应面积5.3%；其余9宗地块均为外围城区供应，合计供应面积54.0万平方米。其中，供应宗数多的为番禺区，本月供应了5宗地块；而供应面积多的则为增城区，合计供应面积27.0万平方米，占全市总供应面积47.3%。

从用地类型看，本月广州全市无居住或商住混合地供应；商服用地供应1宗，供应面积1.1万平方米；工业用地供应10宗，供应面积55.9万平方米，环比下滑14.8%，占全市总供应面积98.1%。

土地成交

成交方面，2022年5月广州全市成交土地共28宗，成交土地面积199.4万平方米，同比上涨79.7%，环比上涨1,059.3%；成交金额354.4亿元，环比上涨十倍有余

从区域分布看，本月中心五区成交9宗地块，其中白云6宗，海珠2宗，荔湾1宗，合计成交面积64.7万平方米；外围城区成交19宗地块，合计成交面积134.7万平方米。其中成交宗数以及成交面积多的为白云区，本月成交了6宗地块，合计成交面积43.1万平方米，占全市总成交面积21.6%。

从用地类型看，本月全市住宅或商住混合地成交17宗，成交土地面积125.8万平方米，占全市总成交面积63.1%；无商服用地成交；工业用地全市成交9宗，成交土地面积65.6万平方米，环比上涨837.1%；其他类型用地成交2宗，分别位于黄埔区和南沙区，合计成交面积8.0平方米。

土地市场小结

2022年5月广州招拍挂供应土地11宗，总供应土地面积57.0万平方米，同比下滑39.6%，环比下滑22.6%；成交土地共28宗，成交土地面积199.4万平方米，同比上涨79.7%，环比上涨1,059.3%；成交金额354.4亿元，环比上涨十倍有余

广州2022年批集中出让的18宗地块已于2022年5月5日开拍，终共成交17宗流拍1宗，合计总成交价341.4亿元溢价率1.2%。成交的17宗地块中15宗以底价成交，2宗溢价成交，分别为白云区空港大道中东侧AB2904003地块和荔湾区金桥二期地块。其中，白云区空港大道中东侧AB2904003地块在经过25轮竞拍后，以27.2亿元溢价15%+住宅自持9%由中海企业发展集团有限公司竞得；荔湾区金桥二期地块则在经过11轮竞拍后，以5.5亿元溢价10%由广州兰城房地产有限公司竞得。此外在本轮集中供地竞拍中，还出现了一宗全自持保障性租赁住房建设地块，为白云区广龙路AB0805104地块，根据地块出让条件，该地块项目建成后需整体确权（只办理一个不动产权证）。本轮一宗流拍宗地为荔湾区陆居路AF020208、AF020245地块。

从竞拍结果来看，国企、央企拍下15宗土地，民企仅拍下2宗土地。从区域分布上来看，2022年首轮集中供地中，中心五区共成功出让9宗地块，总成交价208.6亿元，总宗地面积64.7万平方米，总规划建面124.0万平方米；外围区域共成交8宗地块，总成交价132.8亿元，总宗地面积61.1万平方米，总规划建面137.6万平方米。

整体来看，本轮集中土地出让虽仅占2022年总计划的22%，但终仅有1宗地块流拍，近95%的成交比例。从土地出让条件来看，竞价规则依旧是“限地价+竞自持+摇号”，虽部分区域的地块取消了限房价、限销售对象等要求，但依旧要求竞拍房企应当具有房地产开发资质，以及从事房地产开发必须使用自有资金等，由此看来，广州楼市的发展趋势是在保证“房住不炒”下推动楼市稳步前进。

明星地块

以上内容摘自世联评估《城市快报[广州]》。

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