丁祖昱评楼市
2023年国家扩内需战略启动，大力支持养老服务消费——12月16日，中央经济工作会议明确要把恢复和扩大消费摆在优先位置，把支持养老服务消费与住房改善、新能源汽车提到了同等高度。
与此同时，2022年康养投资创历史新高，呈倍增长。
据克而瑞漾美测算：2022年养老产业规模达9万亿元，2025年养老产业规模将突破12万亿元，2024年前后有望提前迈入养老产业转折期，产业销售额进一步加速。
近年来，政策端，政策保障体系与框架不断完善。国家着重构建养老政策制度框架、搭建养老服务体系、提升服务质量专项行动等。
需求端，老年人口与康养需求正在加速革新，一方面老年人口量级与财富结构变革进入新周期，另一方面多层次客户与康养需求多元化正加速到来。
市场端，康养市场供给端呈多元化特征， “多主体保障、多渠道供给”的市场格局正加速成型。
克而瑞漾美数据显示，截至2022年，康养投资创历史新高，投资动态数量达573个，同比增长100.35%，项目动态数量434个，同比增长64.34%。
从目前来看，养老市场特征显著，主要表现为三个方面：
1、十四五开局至今，养老机构数量增长7.1万个，而床位数量却减少2.6万张；
2、2022年城市养老机构飞速发展，在高质量行业背景下，“量大质优“特征凸显；
3、2022年社区居家养老已成为康养投资热门赛道，从“增量“转向“提质”，低档次机构加快“出清”或转型。
虽然从目前来看，银发经济空间巨大，养老服务消费迎来历史性发展机遇。但养老市场依然还是面临着不同的问题与阻碍。
首先是重资产模式，重资产型的康养项目一般用大额会员卡或大额押金模式。然而自2021年起养老领域会员制、预付费等限制性政策频出，同时，重资产模式真金白银高额成本投入的发展瓶颈也亟待破解。
我们认为，目前康养不动产ABN框架研发成熟，项目符合条件即可推动实施，其有发行规模额度高、发行周期时间短、资产可出表信托、发行票面利率低、周期长退出灵活等优点。
与此同时，虽然目前康养产业REITs还未真正落地，但也在加速推进中。
此外，还可以构建康养个人信托产品，创新“保险+养老+信托”新模式。如2022年11月10日，泰康人寿、泰康健投联合五矿信托，在寿险市场成功推出首单信托直付养老社区的“养老类保险金信托”。
养老金信托模式从根本上解决了企业端与老年客户端的双向关心的核心问题。
企业端：保险与养老社区关联，引入信托，打通支付；实现康养资产的个人金融属性合规化；为开发企业提供快速回款、收入确认和信用加持；一定程度规避会员制等预付费政策限制。
客户端：资产隔离，增强安全性，避免外流或减损；财富定向传承，灵活分配；链接更多康养资源，提供多样化权益；简化繁琐支付手续，更多精力用于享老。
随着60+财富人群的退休，产权式康养物业也将成为未来的重要模式。
2022年长三角区域市场出现首个CLRC康养社区样板——路劲金东方玖园，客户定位以50岁以上的活力康养人群，项目属于住宅招拍挂拿地，主动建设产权式康养社区，项目去化较好，首开即售罄，已开启区域市场逆势热销“新奇迹”。
全国类似住宅康养项目比较多，同样取得了不错的市场口碑和业绩。如宜兴雅达阳羡溪山、江西庐山幸福里、中铁佰和佰乐、天津中福生态城、成都万科锦瑭·悦享园、南京银城君颐东方国际康养社区、常州茅山颐园颐养小镇等。
除了重资产模式之外，养老客户开始呈多元化，供需结构匹配需更精准。
一方面人口老龄化加速，未来15年年均2000万以上人口退休，多层次康养需求将爆发。其中，拥有高净值资产的富裕家庭数量达700万户，拥有亿元人民币家庭资产的超高净值家庭数量13万户；
另一方面养老供需错位，出现无效或低效供给，老人“无从消费、不敢消费、不愿消费、消费不起”等问题突出。
对此，我们认为共有以下5条出路：
出路1：城市超高端康养公寓
聚焦“核心城市核心区域”，为超高净值客户提供“”康养服务。
出路2：城市高端护理公寓
聚焦老年康复护理需求，为高端客户提供专业化养老服务。其中，月费“4万+”的高端护理公寓备受追捧，入住率达93%-97%；而“6万+”起步的高端康复医院市场少，但客户接收度较高，如北京和睦家康复医院等。
出路3：高端CCRC养老社区
选址城市近郊资源区，为高端客户提供一站式品质养老服务。高端CCRC养老社区特征显著：选址城郊进行多点布局，加快城市扩张步伐，以高端CCRC产品为核心，以及聚焦“中高档“收费门槛。
出路4：中高端养老公寓
选址城市核心区，为失能失智老人提供专业照护服务。聚焦“失能失智”需求的中高端专业养老公寓受市场青睐，两年基本完成满住，净利润率可达10%-15%。
出路5：普惠养老+托底保障
聚焦中低收入老人需求，提供“高性价比”普惠养老服务。养老机构在提供普惠养老服务的同时，承接“政府购买服务”，完成低收入或困难老人照护的后一公里。
我们认为，2023年将成为养老大年，养老服务迎来红利时代。
未来，随着养老产业底层逻辑贯通，养老旅游、养老教育、养老康养、养老护理等“养老+”模式品牌也将出现蓬勃发展。根据不同年龄阶段老年人的养老需求，或将可以提供多样化、个性化、定制化的养老产品服务。与此同时，居家养老市场的盈利模式也将出现创新与突破。
养老服务消费正在迎来历史性发展机遇。
- 2023新路丨养老篇：养老服务消费迎来历史性发展机遇
