丁祖昱评楼市
城市作为经济发展的重要引擎，在中共中央国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》的谋局之下，城市发展的底层逻辑已经发生重大变化，开始从高速度增长转向了高质量发展、从增量剧涨转向了存量聚变。
产业是促进城市不断发展的动力,而城市是产业发展的载体，产业园区是城市和产业发展的重要支点。
风口之下，产业园区的高质量发展成为时下的重要话题。
人口向优势区域集中是客观规律。“规模经济”下，城市人口发展呈现出“从农村到城市，从小城市到大城市，从城市外围到中心城区”的规律。
随着城市的发展，城市空间连片化+经济一体化是关键。“郊区突围”不再以疏解中心城区人口为目的，而应该承担都市圈内区域功能性节点使命，深化分工、优势互补、梯度发展。
以上海为中心城市的周边城市空间协同定位为例，昆山、太仓、启东等依托位于上海1小时交通圈的区位优势以及较好的经济基础、较低的土地和商务成本等因素，昆山构建文化休闲旅游品牌，形成城市魅力品牌；太仓形成独特魅力的欧洲风格城市界面，“现代公园城市”，接轨德国的“双元制”培养产业人才；启东打造成为宜居生态的现代化滨海城市。
在这背景下，放大产业比较优势成为中小城市突破口。中小型城市的发展需要打造城市特色标签，牢牢抓住“产业IP”与“小镇青年”,形成比较优势。
以宇宙中心曹县为例，菏泽曹县因短视频引发关注,事实上，曹县是全国最大的汉服基地，2019年全年销量19亿。此外，河南长桓市原阳县以大长桓这部反映中华餐饮的电视作品为IP，已成为全国最大的中央厨房，年产值达100亿元。
我们认为，未来城市在产业规划上应该拒绝大而全，不应该大包大揽，而需要根据城市具备的人才、资本、技术、资源等优势禀赋进行产业链分工协作。
比如，从人工智能产业融资金额TOP10和顶级论文发表量TOP10看，京沪深杭四个强人才与资金吸引力城市，更有可能打造人工智能产业园；
从生物医药基因检测公司城市数量和中国基因检测企业TOP30看，北上广与江浙,更具备技术优势和龙头企业聚集实力；
从光伏产业工业硅产业区域布局占比和企业数量区域布局TOP10看，原材料以及集中式装机集中在西南西北，电池及光伏组件集中在长三角珠三角区；
从大数据产业全国十大风电装机数量省份和规上通讯设备制造行业产业园分布情况看，受资源、人才等因素差异影响，形成东数西算的发展格局。
因地制宜布局产业，精准招商是关键。
“招商”一直是各地政府的主要职能之一，之前政府出地，出钱，合资建厂，出政策（税收等）……各显神通，但是现在的情况是，“好地”没那么多，地方隐性债务问题高企、对于财政、人口，地缘，产业都不占优势的非一线城市来说，原来模式越来越难。
另一方面，地方政府手里资源仍然充沛，怎么提高这些资源的配置效率，拉动当地经济和就业，是各级政府最核心的诉求之一。
因此近年来，以地方政府为代表的资本招商非常盛行。在当下产业发展阶段中，政府是比市场更具有优先级资源配置的一方。
数据显示，2021年新增政府引导基金数量类型分布上，产业基金最高，达99个，创投基金和PPP基金分别为11和5个；2021年新增政府引导基金规模上，产业基金目标规模和认缴规模分别高达5662.68亿元和3492.92亿元。
但需要认识到，资本招商只是驱动产业落地的一种工具，关键是要因地制宜营造优质的产业发展环境，通过不断完善的城市建设+提供充足的人才供给+优质的营商环境等一系列举措，进行全产业链招商模式下的产业投资。
举个例子，最近几年，随着京东方（显示屏）和蔚来（新能源车）这两家行业龙头的大热，合肥从一个长三角区域的边缘城市一跃成为炙手可热的“新一线城市”。
合肥市政府也一战成名，成为“选对赛道，投中企业”的“最牛投行”。
其“捡漏”策略的内在逻辑是：在打造完整产业链、营造产业生态圈的战略目标之下，即使个别落地项目暂时出现经营困难，也在为当地创造税收、就业和GDP，在借助各类基金的组合投资后，具体项目的投资风险可以有效分散。
如果目标公司经营顺风顺水，合肥未必能够得到青睐，而困境企业往往是投资抄底的时候，可要求全产业或核心业务都过来，招商条件也很好谈。在合肥，不上百亿级别似乎都称不上大项目。借助基金募集社会资本的放大功能，合肥资本招商出手都是数十亿、数百亿元计的大手笔。
由此，合肥成功走出了一条“引进大企业、大项目—完善产业链—培育产业集群—打造产业基地”的“合肥路径”。
风口之下，产业园区的高质量发展成为时下的重要话题。
首先，从综合型园区到关注主题产业园区是由大到特的转型，但是其发展需要的是产业、空间、政策等的全面升级，体现的是体系的力量。
产业焕新：主题园区越来越多地集聚高端装备、生物医药、电子信息等新兴产业。
空间复合：以广州南沙新区新版M9用地为例，产业功能融合研发、创意、设计、中试、无污染生产、品牌、营销、结算等，限制一般性成规模生产、制造等；配套商业功能建筑面积不高于20%；配套员工住宅（70年产权）计容建筑面积不高于20%。
政策升级：深圳将特色园区政策作为产业政策的重要组成部分，对每年的产业用地和产业用房指标予以量化，每年新增或升级改造20万平米产业用地或50万平米产业用房供给，保障了产业发展用地；上海重大项目50年出让期，提高容积率下限（工业2.0，通用研发3.0）；4个“1000亿元”基金，即先导产业基金、新基建信贷优惠专享、中长期信贷专项、园区二次开发基金。
其次，工业上楼，产业是关键，上楼不是厂房堆叠，而是提供定制化的产业空间。
工业上楼首先表现的是土地容积率的提升，相比2018年，2022年工业用地成交容积率2.0以下的地块占比减少，一线城市主要成交变化在3.0以上，二线及其他城市变化以2.0-3.0为主，但是提高容积率需要一地一议，对于土地充沛的二三线城市和一些重工业城市，短期内并不适合推广工业上楼。
工业上楼不仅是容积率的提升，产业载体适配（包括承载、层高、垂直交通等）、促进企业发展更是关键。产业是否能上楼取决于具体细分行业及涉及的产业环节,比如生物医药“能上楼”产业环节：总计58个产业细分项，“能上楼”的项有25个，占比43%。“亩均论英雄”不是只有工业上楼一条路，真正帮助企业做大做强才是提升税收的关键路径。
第三，伴随公募REITs政策进一步放开，扩容加速，有利于助推开发企业加码运营服务。
9支已发行园区类公募REITs产品平均涨幅为35.87%，日均换手率为3.17，表明市场对其认可度高。目前有5支新发行和扩募产品正在问询和受理当中，园区公募REITs市场规模将会进一步提升。
第四，园区运营从单点服务向全生命周期延展。
全生命周期运营解决方案成为各个类型园区开发运营企业的目标和方向。以工业厂房代表企业联东集团为例，其全周期运营的服务内容包括策划定位、园区设计、成本管理、工程管理、招商服务、运营服务、品牌授权等，企业核心优势是“两院”+“四平台”，两院即产业研究院、设计研究院；四平台即数字化产业研究平台、大数据招商平台、数字化智慧园区平台、链上U谷。
而以“P+EPC+O”著称的重点光谷，在全生命周期服务上包括规划咨询与项目策划、设计与建设服务、物业管理、园区数字化服务、区域能源服务、孵化器与众创空间专业运营、园区金融服务、团餐酒店长租公寓服务等。
最后，园区运营开启了“轻重结合”+“存量增量并举”的双循环模式。
一是基于资管逻辑的园区重资产增长循环，利用园区公募基金，摆脱自有资金长期沉淀、业务扩张缺乏资金的问题，同时，为盘活存量土地和载体资产提供新路径。
二是基于运营管理能力的轻资产增长循环，提升在管面积和服务企业规模，为多元业务孵化提供更大需求基数。
二十大报告中强调，“高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。” 中国的产业园市场也已经进入到了存量、高质量发展时代。
我们认为，未来城市在产业规划上应该拒绝大而全，而是需要根据城市具备的人才、资本、技术、资源等优势禀赋进行产业链分工协作。
依托城市和企业自身的深厚底蕴和强大的战略进行发展布局，因地制宜、精准招商，从而真正落实产城领域的高质量发展。
- 2023新路丨产业篇：从“大包大揽”到“分工协作”
