[购房流程]#二手房#哪些二手房不可以上市交易?

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• 154****4261

  已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房但不是所有的公有住房和经济适用房都可以上市交易，千万不要只贪图便宜而买卖法律规定不得上市出售的房屋，这种房子主要有以下几种类型：1.以低于房改政策规定的价格购买而且没有按照规定补足房价款的;2.住房面积超过省、自治区、直辖市人民**规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;3.处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;4.产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的;5.已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;6.上市出售后形成新的住房困难的;7.擅自改变房屋使用性质的;8.法律、法规以及县级以上人民**规定其他不宜出售的。根据房改有关政策，已取得合法产权证书的已购公有住房

  查看全文↓ 2013-04-15 17:21:14
• 146****7985

  1、处于户籍冻结地区，并已列入拆迁公告范围的。2、产权共有的房屋，其中一方共有人不同意出售该房产。3、房产已作低押，且未经抵押人书面同意转让的。4、擅自改变房屋使用性质的。5、乡产权、军产权、其他法律规定及县级以上人民政府规定不易出售的。

  查看全文↓ 2013-04-15 17:20:23

相关问题

• 问 二手房购房流程有哪些? 二手房交易流程有哪些
  答

  一、2017二手房交易流程：1、看房买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。2、查验产权买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到国土部门查房档案，如卖方提供的房屋合法可以上市交易。此时买卖双方可以协商、交付定金。3、签署合同买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。4、审查买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。5、资金监管及贷款申请买方支付首期款到按揭银行资金监管账号(一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用)，买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具

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• 问 [购房流程]#二手房#二手房交易的陷阱有哪些？
  答

  房产专家表示，相对新建商品房，一些二手房的“社会属性”隐蔽性强，买卖双方信息不对称，买卖“二手房”涉及的法律关系也较为复杂。市民购买二手房时必须防范潜在“陷阱”。1、产权状况不明。根据我国法律法规的有关规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。若房屋设定有抵押，房地产交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。上述两种情况常常会被购房者忽略，而房屋业主通常又不会主动提及。如此一来可能会给买方造成损失。2、房屋类型不明。现在二手房市场上的房屋大部分为商品房，但也存在部分未转为产权的使用权房。如果这类使用权房未取得产权证，根据有关规定是不能转让的。另外，若求购的是非居住用房，则该房屋的类型必须为商业用房，因为商业用房才可办理营业执照。若购买住宅房，购房人将无法从事预期的商业用途。3、合同签订人身份不明。房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订。如果购房人忽略验证合同签订人的产权人身份，以及该房屋是否还有其他产权人，则产权人或其他共有权人若以合同签订人未取得其委托为由，主张该合同无效，那么，购房人仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任，即由于合同未成立而给其造成的直接损失，且举证责任在于购房人。发生这种情形，对购房人非常不利。4、模糊的付款方式。很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致，对于具体的付款方式却未给予应有的重视，结果在其后履行过程中，常常由于某笔款项的支付时间不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。

• 问 [购房流程]#二手房#常见二手房交易纠纷有哪些？
  答

  (一)要求返还定金纠纷。因为定金的性质不同，相应地合同规定也会有所不同。在订约过程中应该明确规定是属于哪种类型的定金，否则容易出现纠纷。(二)逾期交付房屋纠纷。业主在合同约定的交房时间拖延期限未交房，除了有一些正当的理由，比如购房者未按时付款，否则要对购房者承担违约责任。(三)逾期支付房款纠纷。购房者逾期支付房款时，会导致业主的利益受损，从而可能产生延期交房、不出售房子等后果。(四)逾期办理过户手续纠纷。业主或购房者都有可能想毁约，而迟迟不去办理过户手续。但购房者想毁约时，主要采用不支付房款的方法，所以一般是业主不办过户手续。(五)要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效。要求解除合同或确认合同无效，一般是在另一方有重大违约行为的情况下发生的，这类事件一般还会伴随着赔偿损失的请求。(六)黑白合同。“黑白合同”指的是在二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫“白合同”，只供登记用。双方私下留存的叫“黑合同”，作为交易的真实成交价格。这种情况下，一方为了自己的利益，常常会不执行“阴合同”从而引发争议。(七)中介纠纷。如业主或购房者在与中介机构签订居间合同后，由于避开中介机构进行交易或签订买卖合同后毁约，造成中介机构中介费的损失，中介机构可以根据合同追究其责任。又如中介机构在进行居间和***时，不规范不尽责而造成的纠纷。(八)户口迁移纠纷。房屋交付后，购房者才发现房内有业主的户口或他人的户口，即使合同中约定业主应当保证户口迁走，但这类纠纷诉至法院还是不会被受理。从而引发纠纷。(九)质量纠纷。由于业主交付的房屋存在质量问题，遭到购房者索赔或要求解除合同。而业主一般会引用合同没有做出规定为由拒绝，从而引发纠纷。

• 问 [购房流程]#二手房#如何防范二手房交易纠纷?
  答

  (一)选择具有合法权属证件的二手房。买房人要选择有房地产权证(或公产租赁合同)的房产并实地查看，可到房地产管理部门查询证件的真实性及房产权利是否存在抵押、涉讼等限制转移事项。特别须注意，集体土地上的住宅房屋不能买卖;只有购房合同和发票未办产权证的期房不要购买;(二)卖房人须具有房产处置权。买房人要仔细查验卖房人与产权证上的所有权人是否一致，不一致的，有无所有权人经公证的授权;有无其他共有权人，是否取得共有人同意出售的证明等;(三)房产买卖协议应严谨规范。买卖双方要对房产基本情况、价款、付款方式及时间、房屋交验时间、双方权利义务、违约责任等进行明确约定。以贷款方式购房的，协议签订前，买房人应先到银行进行咨询，避免因贷款问题影响协议履行;(四)慎重选择房款支付方式。购房款应在房屋所在地的房地产管理部门办理交易资金监管，保证房屋交易资金安全;(五)尽快办理房屋过户手续。在房产买卖协议签订后，双方应及时到房地产管理部门办理过户手续，避免单方违约带来不必要的麻烦;(六)做好房屋交验。房产过户后，买卖双方要及时对房屋接收前的物业、暖气、水、电、煤气、电话、有线电视费等进行清理和结算。

• 问 [购房流程]#二手房#怎么挑选二手房交易中介?
  答

  综合实践中的情况，购房者应当按照如下方式挑选二手房交易中介：1、多中介放盘，找对帮手。通常多家中介公司所享有的房源信息都差不多，同一套房子通常都会在多个地产中介放盘，而对于买房者来说，若是看中了一套房子，则要多下功夫，可在多个中介咨询该房源的信息，并同时与多个中介谈判房价的下调空间以及手续费问题，在轮转一周后，自然能从中拿捏看中的房子的真实市场价格，并能从中找到**划算的中介公司***。2、考察中介的经营性质，聊天验明经纪人专业度。直营的中介公司一般实力都比较雄厚，也比较注意自身的品牌形象，内部的管理体系也比较完善，相对来说损害客户利益的几率也相对较小，而加盟中介公司虽然打的是国际著名中介品牌的旗帜，但其自身的管理体系及实力都显得明显的薄弱，由于市场行情和宏观调控的影响，很多加盟店随时都有关门大吉的可能，选择这样的房产中介无疑就选择了一种风险。专业度是选择房产经纪人的首要条件，在看房的过程中，可以多聊些对房价走势判断、经营区域楼盘出售情况、交易流程、贷款税费、推荐房源性价比以及如何优化客户的购房计划方案等专业性话题，从中就能看出房产经纪人是否专业，是否值得信赖。3、查询居间协议，是否经过工商局备案。由于二手房交易的地域性和业内很多专业术语和行规惯例，国家并未强制要求中介公司使用法定文本，各地的房产中介公司与委托方都可自由协商签订相关的委托协议及合同或中介公司自行制定格式的居间协议及合同。但若是中介公司单方制定的格式合同，则应在其使用所在区域的工商局进行备案，在备案时工商局会对相关条款进行审核，经过备案的协议及合同基本上能保障消费者的合法权益。在签订相关协议及合同时应特别注意重要条款(如付款方式、付款途径、违约责任、后续服务、中介公司的权利及义务等)。也就是说，除非是双方协商制定的合同，若使用房地产中介提供的格式合同，**好在落笔签名之前到工商局查明协议是否经过备案以防陷入被动。