政府将出台哪些去库存新政 开发商如何应对这一政策

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  16年的楼市基调“去库存”已经定下来了。中央也在酝酿的着新政，争取早日完成的去库存的任务。其中，就有一条新政，鼓励开发商不卖房子，改租房子。大力发展住房租赁市场的意义在哪？ 1月27号，《经济参考报》就报道了相关部门正围绕发展住房租赁市场，准备研究制定相关指导性文件和补贴政策，来鼓励开发商和投资商们，把库存商品房变成租赁市场的房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。为此，相关部门还召集了几家已经尝试租赁市场的企业，如万科、魔方公寓、链家等，询问了关于税收、行业补贴、建筑标准等方面的意见和想法。 租赁市场的现状 根据数据显示，经过初步测算，租赁市场从2014年开始涉及的人口就已经达到1亿人以上，年租金已经突破1万亿。就拿链家的租赁产品来说，从2011年推出到2015年1月份，四年时间已经形成了20万人的稳定客户租赁群体，从2015年1月份到11月份，10个月的时间，从20万的稳定客户群体增加到了40万人，两组数据已经显示出了租赁市场发展前景和现阶段的发展速度，可以说，这将成为未来房市发展的一个重要方向。 租赁的模式 主要两种，一是大型企业，特别是物业企业购房出租，另一种是由开发商租售并举，在新建商品房项目中长期持有部分房源对外出租。 “变卖为租”的优势 首先对于消费者来说，住房需求得到很好的解决，同时降低了消费者的入市成本和购房压力，使其从长期的购房还款转变为短期的租金模式。对于工薪阶层特别是年轻人来说，这是一种更加轻松的生活方式。 对于开发商来说，尽快消化库存，推动企业的经营模式的优化升级，形成薄利多租的住房商业模式。同时也能扩大消费者的适用群体，减小资本回收的风险。 但是不得不说，租赁住房商业模式的推行存在一定的阻碍。 1、租赁住房在现阶段的中国是一个非常新兴的消费理念。这和中国的传统思想，有房有家的概念存在一定的冲突。在固有思维里，租的房子不是家，很难有归属感，不过多久都是要买房而不是租房。与其花钱租房子不如攒钱买房子。这样一个传统消费理念相对而言，转变起来需要一个很长的适应过程。 2、对于开发商和投资商来说，投资回报周期过长。根据相关报告可知，长租公寓的回报周期短则1年，长则3至4年，虽然比酒店的回报周期稍短，但对投入企业而言，仍然有不小的资金压力。对于急需回笼资金的企业来说，这种模式一点也不适合。 3、除此之外还存在一个土地来源问题，目前市场上流通的长租房源大多来自于工业用地或集体用地，需要批文才能改变物业性质。或是先整体租下一些闲置房源，如农民房、工厂房，然后再改造，做法跟如家酒店类似。 由此可见，虽然长租公寓被人看好，但是仍面临一系列的难题和挑战，例如盈利空间小、盈利方式不清晰、前期投入大和回报周期较长等。因此政府尽快出台相关政策，从金融、财税和用地等方面给予企业相应的支持，同时为了消费者提供补贴和鼓励的政策才能更好的推行住房租赁模式在中国楼市里的发展。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:34:00

相关问题

• 问 房产商如何去库存 政府有什么新政策
  答

  根据粗略统计，截至目前，已经有超过130个城市出台去库存新政。今天就跟着小编一起来盘点一下去库存那些招儿，变着法儿让你买房，你买不买？ 公积金成去库存灵药 各地都把住房公积金当成去库存的灵药式的工具，据统计多地公积金贷款率超过50%。住房公积金为去库存主要的方式有异地贷款、放宽提取条件、提高贷款额度、延长贷款年限。多省表示将扩大住房公积金的覆盖范围，比如四川省2016年将向城镇稳定就业新市民推进住房公积金，湖北则已试行在乡镇建立健全住房公积金制度。 降税费减轻买房压力 自2月22日起，多地开始相应中央政策，实施契税减免——首套房144平米以上税费减半；二套房原先税费均为3%，如今90平米以下降至1%，90平米以上为2%。而在交易税方面，两年以上的住房免征营业税，差额营业税也免缴。 甘肃近日将住房转让手续费下调33%；江西全部免除房地产开发过程中的行政事业性收费；还有的通过财政补贴方式鼓励买房，比如宁夏居民买房，契税税率超出1%的部分由地方财政补贴；新疆将住房商业贷款利率比照公积金贷款利率，差额部分由政府财政予以补贴。 农民进城买房享优惠 为了鼓励农民进城买房，多地出台优惠政策，如山西、山东、甘肃等。山东农民若进城买房，将享有契税补贴、费用减免、贷款贴息、物业费补贴等优惠。 回购商品房作保障房 还有不少地方政府回购商品房作为保障房来缓解库存压力。甘肃今年的保障房计划为4.6万套，其中3.3万套从存量商品房中回购，而福建等省明确表示不再新建公租房。 而棚改的货币化安置也是去库存的重要方式，广西货币化安置帮助消化的存量商品房面积占总销售面积的15%，安徽要求货币化安置比例不低于50%，山西要求商品房库存较大的市要达到80%以上。而河南规定公租房租住一定年限后，可以申请直接购买所租住公租房。 改革存量房供给 改革存量房供给，指的是将存量房改造成更适应人们需求的经营方式，而不仅仅是卖给市民自住。比如山东、宁夏鼓励企业利用存量房发展旅游、养老、创业等产业，山东、海南等省探索将空置海景房、山景房改造为度假酒店、养老养生地产、短租酒店等。 各级为去库存真是操碎了心，买房者的积极性是不是被调动起来了呢，拭目以待吧。

• 问 房地产去库存有哪些办法 政府出台了哪些政策
  答

  房地产去库存已经成了国家大事了！去库存，又能拉动经济，关键还是促进房地产销售，从国家层面看，仍是大有可为空间。房产去库存，这六条政策**有效。 第一，运用信贷政策，降低购房门槛。 美国经历了次贷危机之后，银行放贷已经十分审慎了，**比例是20%。而我们没有次贷风险，首套房**比例25%、二套房**比例40%，比美国还高，其实完全有空间可以下调，更何况中国人存款更多，还款意识更强，金融风险更低。 如果**比例下降5%，对于北京上海这样的一线城市，相当于200万元的首套房**款可以从50万元下降到40万元，就可以释放更多的购房需求。 在三四线城市，我们也经常看到很多购房者甚至因为多了几千元而舍弃心仪的房子，如果**比例下降5%，首套房**款也可以减少2～3万元，对于他们可谓是莫大的福音。 二套房**比例更高，本质上是抑制居民财产性收入增长，这与国家要提高人民群众财产性收入的方针是相悖的。更何况二套房的购房者资金实力更强，本身的金融风险更小，所以，我们相信未来**比例一定是会下调的。 第二，控制土地溢价，减缓房价上涨。 土地价格过高，必然导致住房高端化，北京四环外新出地王楼面地价已经达到5万元/平方米，周边地块周边二手房仅仅是3万元，在售新盘销售均价4万多元，开发商要想不赔本，销售房价至少要在7-8万元。 因此，房屋一定是大户型、大面积、高单价、高总价，这样必然导致供应套数减少，购房门槛提高，销售下降，库存增加。 通过配建保障房、限制竞拍地价的手段已经被证明是失效的，只会过度扭曲市场，本质上是默许开发商把保障房的成本加在商品房上，从而进一步推高房价。 要拉动房地产销售，就必须控制地价进而控制房价上涨，以释放购房需求、缩小供需缺口。比如上海寸土寸金，土地供应严重不足，但平均容积率却始终控制在2以下，结果是无法供应更多的住房，结果反而推高了地价和房价。 一二线城市要在有限土地供应的前提下增加住房供应，只能通过提高容积率、增加中小套型占比等办法，引导普通商品房建设，让土地市场降温，抑制地王的产生，进而控制房价，增加销售。 第三，落实户籍政策，促进安居购房。 农民进城不能落户，购房意愿薄弱，就会始终处于漂泊感之中。一些地方政府已经把购房与落户、契税减免、财政补贴等政策挂钩，对促进农民工购置房产、安居乐业产生了积极影响，也有利于城镇化的落实。相信会有更多地方政府会出台相应政策，中央政府也会支持此类政策。 第四，减少商业配建，增加住房供应。 目前地方政府规划的商业配建面积过大，也导致商铺泛滥，仅2000年到2015年9月，商业营业用房的竣工面积累计就达到44亿平方米，相当于城镇人均5.7平方米，商业营业用房严重过剩，加上电商的冲击，商业投资回报率明显下降，普通商业用房销售也在走下坡路，由此也导致商业用房新开工率直线走低。 第五，降低交易税费，活跃二手交易。 目前的商业用房只有一手房市场，二手房市场基本是个死市，因为交易税负太高，要激活商业用房二手房市场，就要把税收降下来。 只要对比一下商业用房交易税费和股市交易税费，就很清楚为什么股市散户大多亏损但仍然活跃，而商业二手房市场好歹有收益却是一潭死水。 二手房市场不活，一手房市场也难以为继。商业用房销售增长率已经连续下滑，未来也会进入负增长区间。商业用房供应量过大虽然是主因，但与二手房市场失去功能不无关系。 激活商业二手房市场，就需要降低商业用房交易税费，这也符合国家减税的大方向，让利于民、反过来引导消费。 第六，调整保障房建设、棚户区改造政策。 保障房货币化安置政策是聪明的，政府不但不必再自行建设保障房，甚至不应该采取配建保障房政策。 “物以类聚、人以群分”是自然规律，强行把房屋贴上保障房的标签，不仅造成同一小区房屋品质的差异性，而且为保障房居住人群贴上了标签，就好比古代犯人脸上刻字，造成保障房居民精神的巨大不平等。 **好的办法还是应当对被保障人群进行货币化安置，让他们自由选择商品房小区，甚至棚户区也可以实行货币化安置，以提高保障效率，同时化解库存，还为被保障人群及其子女保留尊严和体面。 中央政府去库存的决心已经表明，关键还在于有关部委和地方政府是不是能够放弃短期利益而顾及长远？肯不肯有所作为？ 相信在反腐败不断深化的背景下，治理懒政庸政将被提上议事日程，去库存将成为各级政府的共识和行动，房地产业必将迎来更加成熟的市场环境和政策氛围，五年的去库存周期很快就会过去，市场将变得更加平稳健康，虽然有些房企可能等不到那一天。

• 问 去库存有哪些新政策 如何看待这些规定
  答

  15年底的中央经济会议上提出了16年的五大经济任务之一就是去库存。通过各项措施，化解房地产库存。 目前，我国每年商品房待售面积都要新增近1亿平方米，再加上许多土地已经卖出去但是还没有动工的项目，一些城市的库存量已经达到一个相当恐怖的地步，空房率到底有多高，估计开发商们也不愿意相信了。可见，现阶段新的一年，去库存的道路将是一个很艰难而又漫长的过程。 库存量过大，待售面积增产率大于销售面积增速 根据**新的数据显示，2015年12月底，商品房待售面积７１８５３万平方米，比１１月末增加２２１６万平方米，同比增长15.6%。而2015年的销售面积12.85亿平方米，同比增长6.5%。也就是说，2015年楼市待售面积增速远大于销售面积增速，简单的说就是旧的还没有卖出去，新的房子又盖起来了，这样就陷入了一个恶性循环之中。市场整体去库存的压力一直都很难得到缓解。 也就是说，仅靠市场调控很难完成去库存的任务了。所以，相应的住房制度改革很有必要了。 户籍改革，异地人落户更加方便，让新市民来消化库存 新市民是城市发展中的新兴群体，他们大多是外来的务工的农民。制约他们在城市发展的**主要问题就是户口的问题。户籍的改革，加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场；落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求，这是16年去库存的重要的一步。除此之外，还有将公租房扩大到非户籍人口等措施。 但是通过农民工来达到去库存也是困难重重。因为在现实情况中，大多数的农民工并不具备购买城市商品房的能力。首先，大部分农民工都缺乏充足的资金储备，全款买房基本不可能，但是又因为农民工的工作流动性大，收入来源不稳定，因此很难申请到商业贷款。即使能够申请，**也会让很多人望而却步。这是还只是客观方面的原因。 农民工自身是否愿意落户城市中也很仍值得思索。城市的生活成本更高，压力更大不说，落户城市也会使农村户口变成城市户口，承包的土地是否还能得到保留也会严重影响到农民工的选择。 房产税改革的步伐需要暂缓 15年我国的不动产登记制度已经全面推进，这可以看做是房地产税开征的一个信号。但随着时间推移，什么时候征税的事已经变得难以确定了。但可以确定的是，要想去库存的任务能够完成，房地产税这一说还是得先放一放了。至少就目前的楼市情况来看，“去库存”和“房地产税”之间存在着比较大的争议。 在房地产税的征收问题上，中国房地产业协会副会长任志强多次表态不支持，他表示，“在房地产库存没有消化之前，先把房产税征收的问题扔到一边去。” 租售并举，双管齐下 15年底的召开的中央经济工作会议也提出，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。 在中国，租凭住房还是一个比较新兴的消费方式，因为租的房子很难给人带来归属感，这和中国的传统观念都是相违背的。所以，推进房屋租凭市场的规模化是现阶段的一个突破口，租凭模式有利于降低消费者购房压力，使其从长期的还款压力中释放出来，转变成短期的租金模式。这种消费理念的转变，相信对许多年轻人来说，还是比较容易接受的。也不得不说，中央提出发展住房租凭市场可谓消费观念的一次重大的转变，可以看做是一种进步吧。 16年初公积金利率的下调，就可以看成是完成去库存这一任务的第一步，新的一年楼市总基调已经确立，相信全国各地政府都会在这个精神的指导下，根据自身的情况制定相应的政策吧。可以预见，16年的楼市一定不会平淡。

• 问 福州何时出台“榕七条” 如何解读去库存新政
  答

  3月2日，福州出台《关于化解房地产库存促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，在落实去库存上面推出了新的具体措施，也被人称为“榕七条”。“榕七条”中，政府鼓励军民合理买房、加大公积金买房的扶持力度、少建或不建安置房、优化土地供应渐渐的达到去库存的效果。本文将对“榕七条”做分析，看我市去库存新政给了购房者哪些便利。 福州去库存新措施：降**减税费 ①降**：福州市费住宅库存区划难度较大，因此，政府提出降**减税费。首套房商贷**低**比例可按20%执行，二套房商贷**低**比例30%。 ②鼓励购房者组团购买库存商品房。购房者在“团购”库存商品房的时候可以享受特殊的打折优惠幅度。 ③落实契税、营业税优惠新政，下调非普通商品住房契税和营业税比例。 非普通住房价格新旧对比：以个人首次购买一套144平方米以上的住宅，总价300万元为例，新政出台前，个人**比例**低25%，契税3%，个人需支付**款75万元，契税9万元。新政出台后，个人**比例**低20%，契税1.5%，个人需支付**款60万元，契税4.5万元，购房者可节省近20万元的购房成本。 扩大公积金扶持覆盖范围 ①将农民工和个体户纳入公积金贷款扶持范围。农民工和个体户在条件允许的情况下，可以申请双职工公积金贷款**高额提高到80万元，单职工公积金贷款**高额度提高到50万元。 ②增加公积金信贷规模。公积金管理机构要通过财政借款、银行拆借、“公转商”贴息贷款和个人住房贷款资产证券化等多种方式多渠道筹措资金，增加公积金信贷规模，满足公积金住房贷款需求。 ③本市户籍人员可可申请公积金异地贷款。开展公积金异地个人住房贷款业务，对本地户籍异地缴存公积金的职工家庭，在我市七县（市）范围内购买新建商品房的，可以申请本市公积金个人住房贷款。 针对农民工进城买房出新政 ①农民工进城买房给补贴。各县（市）可根据当地实际情况，给购买新房的农民工一定的购房补贴，鼓励房地产企业给予农民和农民工适当购房让利优惠；推行“农民安家贷”等信贷产品，支持农民和农民工进城购房。 ②保留农民工土地分配权。对农民购买商品住房的，其土地承包经营权、宅基地使用权和集体经济分配权保留不变，对自愿退出宅基地的，集体经济组织应给予一定补偿。 ③农民工子女可就近上学。对农民和农民工进城购房，教育行政部门原则可按所在招生片区安排农民工子女就读。 少建或不建安置房 ①采取租赁补贴形式保障住房困难群体。原则上少建或不建安置房，棚改项目和房屋征收实行货币补偿比例力争提高到75%。 ②鼓励居民用补偿款买商品房。政府将搭建市区和各县（市）商品房、安置房对接服务平台和选房平台，促进购房者、征迁安置户和商品房对接。 控制非住宅用地供应量 合理调控土地供应结构和投放数量，严格控制商务办公等非住宅用地供应量。各县（市）区非住宅商品房项目去化周期超过36个月的，按下列意见执行： ①不得再供应商业和商务办公用地。 ②已出让未开发的非住宅商品房项目用地可转型为商品住宅用地。允许已出让未开发的商业、办公项目用地经协商解除原土地出让合同，收回国有建设用地使用权，按确定同意解除合同之日为评估时点的市场评估价与原成交价择低对原土地使用权人进行补偿。 分类、集中卖房 梳理在建待建房地产项目，明确风险项目评判标准，排查风险项目清单，对已排查出的风险项目要按照“分类处置”原则，积极引导品牌好、实力强的房地产企业参与兼并重组，支持困难企业渡过难关，防止企业因资金链断裂造成项目“烂尾”。 （来源：福州晚报）

• 问 房价走势怎么样 地方政府有哪些新政策来解决去库存问题
  答

  2015年眼看就要过去，购房者开始关心2016年房价走势。2016年房价下跌还是会缓慢上涨？关于未来房价走势，业界人士预测众说纷纭，有砖家表示“救市”政策不断刺激、不断透支楼市需求导致以往楼市的繁荣景象，但这繁荣景象的背后潜伏着楼市危机，而这场危机极有可能在2016年年初爆发，届时，楼市或将陷入新一轮的大萧条周期。 楼市会陷入萧条有五大理由： 1、楼市供求基本面已基本平衡，今年楼市基本面复苏好转不可持续。 2、央行“双降”之后，楼市需求将大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条。从时间的角度来看，2016年初开始，新一轮的房地产市场调整极有可能来临。 3、美元加息预期强烈，全球资产配置方向转向美元资产或房产，中国取消限外对国内楼市的象征意义大于实际意义。 4、“地王”频出是楼市疯狂的体现，楼市疯狂之后必然出现调整期，楼市或将现大萧条的周期。 5、楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。 房价会上涨，2016年地方或有八大底牌： 2016年地方政府还有哪些底牌“去库存”？业内认为，每当市场低谷期，地方都会采取一些措施刺激房地产市场复苏和回升，从目前楼市发展特征来看，有八大措施极有可能会在非限购城市执行(半数以上二线城市、大部分三四线城市)。 1、降首套**：预计首套房**比例将从现行的25%，下调至20%左右。 2、降准降息：预计2016年仍有1-2次降息，降息幅度在0.5个点左右，降准也有机会，大约在1个点左右。 3、楼市税费补贴类政策会进一步落地，同时，首套房贷利率优惠或政府财政直接给予首套房贷支持。 4、加强货币补贴：进一步加大棚户区改造的力度，补偿政策倾向于给予被拆迁居民金钱补助(货币补贴)，而非异地分配住房(实物补贴)。 5、调整普通住宅标准。 6、鼓励人才购房政策。 7、将户籍制度与购买房产直接结合。 8、对于特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免。 看了以上内容，你觉得房价会涨还是会跌，只要是刚需买房，还是别等了，该出手时就出手！