二手房买卖中交定金，签协议需要注意什么

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• 141****7640

  1.房屋产权风险二手房买卖中确认房屋产权的真实性是首要问题。买方在签订房屋买卖合同前应到房屋所在区的房地产交易中心查询该房屋的权属情况,包括该房屋是否抵押、是否受司法限制等情况。因为根据《中华人民共和国担保法》的规定:担保债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。若买方购买了被设定抵押权的房产,无疑等于埋下了一颗“定时炸弹”;而《中华人民共和国城市房地产管理法》规定,受司法限制的房地产不得转让。所以,只有在确认了房屋的权属后,买方才能与卖方签订房屋买卖合同。
  2.贷款风险二手房买卖中大多数买方都需办理银行按揭贷款。由于近期银根收紧,买方办理银行按揭贷款的难度明显增大。所以,买方在购房前必须充分考虑到是否能够办出贷款及**多能贷出多少贷款的问题。现在,买方贷款金额达到总房价六成以上的,需到评估公司进行房价评估,银行则是按房屋评估价来确认可发放贷款的金额。所以,购房者不要轻信某些小中介公司承诺的可按房屋合同价的几成办理贷款。3产权转移风险我国的不动产交易采取的是登记要件主义。也就是说,作为不动产的房屋必须经过房地产交易中心的过户登记,房地产权利才发生转移。所以,买卖双方在签订了房地产买卖合同后,应立即到房屋所在的房地产交易中心办理产权过户手续;若双方在合理的期限内未完成交易手续的,应积极采取防范措施;若双方发生房屋买卖纠纷,一般要向法院提出诉前财产保全或诉讼财产保全,将房屋查封,防止房屋被转移。

  查看全文↓ 2018-08-28 09:58:07
• 145****6845

  王坤
  房地产类认证行家 2017-07-16
  一、二手房定金应该交多少？
  根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标额的百分之二十。”根据**高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释中第一百二十一条的规定，当事人约定的定金数额若超过主合同标的额的20%，超过的部分，得不到法律的保障。也就是说，二手房交易中，房产交易双方可以自行约定定金数额，一般来说交纳3~10万元，但是不能超过主合同标额的20%， 如果二手房定金支付超出20%，那么超出的部分就不属于定金，是得不到相应保障的，因此定金并不是越多越好。
  二、任一方违约，定金会退吗？
  若买方违约，则定金不退；卖方违约，需赔付买方双倍定金。
  根据《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
  三、交定金前应该注意什么？
  交定金前需注意六个方面：
  01. 核实房产证
  弄清楚房屋所有权是否真实可靠
  02. 确认房主
  验明正身，严防骗子
  03. 核实产权
  房屋所有权是单独所有还是与其他人共有
  04. 检查房屋是否有债务纠纷
  看房子有无债权债务纠纷，比如查封、占用等
  05. 核实面积
  房本面积是否跟房屋实际面积一样
  06. 落实到细节
  比如交易价格是单独的房子价格还是包含车位等
  四、定金协议该怎么签及注意事项
  《买卖定金协议》一旦签订便具有法律效力，任一方违约都会受到法律的约束。定金协议主要约定了定金的额度及支付方式等
  01. 房屋情况是如何约定的？ 需注意房屋权属以及抵押情况。
  房屋权属无瑕疵，要确认房屋权属没有瑕疵，确认房子没有查封、债权纠纷、租户（有租户需签订放弃优先购买权声明）、共有产权人（有共有产权人需签订同意出售证明）等限制房屋过户情形。
  抵押情况，对于是否有抵押，卖方应尽到如实告知义务。
  02. 房屋交易是如何约定的？关于房屋的交易，需明确购房总价款及买方付款方式和**款。
  购房总价款，明确购房总价款是否包含卖方应付税费。
  买方付款方式，明确买方付款方式是全款还是贷款，贷款的话**款是多少。
  03. 定金金额及支付方式是如何约定的？定金金额以及支付方式要明确。
  定金金额及支付方式，确定定金金额支付多少，自行支付还是资金托管。
  定金监管，定金金额超过10万元的部分需要资金监管，小于十万的定金，自行支付以及资金监管都可以。
  04. 签署买卖合同是如何约定的？买卖合同的签署日期以及居间代理费的支付方都需明确好。
  约定买卖合同签署日期及违约责任，约定好买卖合同签署日期，可以约束双方。根据《担保法》的相关规定，若买方不履行约定债务的，无权要求返还定金；若卖方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

  查看全文↓ 2018-08-28 09:57:54
• 154****1851

  在购买二手房时，应注意以下几点：
  1、房屋手续是否齐全 （查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）
  2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）
  3、交易房屋是否在租 （须注意：买卖不破租赁）
  4、土地情况是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）
  5、市政规划是否影响 （是否在动迁红线内）
  6、房屋是否合法 （不要有违规搭建等，无法办理过户）。
  7、单位房屋是否侵权 （福利分房等）
  8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房）
  9、中介公司是否违规 （选择全国连锁的正规品牌中介机构办理，避免黑心中介吃差价等）
  10、合同约定是否明确 （违约赔偿责任）

  查看全文↓ 2018-08-28 09:57:35

相关问题

• 问 二手房买卖定金交多少?交定金时要注意什么?
  答

  如果没有看好，**好别交定金。 一、切实查明产权状况 在旧房交易中，产权证是**重要的。法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋进行保护。因此，购买二手房时一定要清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的，或是部分产权(如以标准价购买的公有住房)、共有产权产权不清、无产权的房子，即使房子再合适都不要购买。另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人，在验看产权证时一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权证的真实性。 二、详细考察房屋结构 二手房屋结构比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。因此，购买二手房时，不仅要了解房屋建成的年代，建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏隐患的情况。 三、慎重选择中介机构 二手房的买卖要比商品房复杂得多，因此买卖双方都需要中介机构协助代为办理交易手续。目前中介服务机构的操作还不完善，良莠不齐，经常发生中介机构与委托人发生矛盾、冲突的事情，所以要选择经政府行业主管部门批准、已取得执业资质的中介公司，要亲自到中介机构办公场所进行考察。另外，如果对二手房买卖没有把握，**好能聘请房地产方面的专业律师做顾问，特别是对产权等关键问题进行把关，以免上当受骗。

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• 问 二手房买卖定金是什么？交二手房定金时要注意什么？
  答

  要了解房产真实性。 定金就是你已同意购买本房屋，如果是买方原因不买本房屋，定金是不退还的，但是由于在成交当中是卖方本身原因不能正常交易的，卖方除了退还定金外和一切损失都要赔偿。

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• 问 签订二手房定金协议需要注意些什么？
  答

  一、购房者购买二手房屋的产权应完整，否则买卖行为可能不合法，购房者的权益受到损害。购房者在成交之前一定要清楚地了解房屋的产权状况。如果卖房者并非房屋所有权人，或卖房者只是有部分产权，与其进行交易，购房者就有可能吃亏或陷于纠纷之中。 二、了解二手房的结构状况。购房者购买的二手房如是旧房，要特别注意房屋的结构情况，看看房屋的外部状况和内部布局是否完好。三、考察二手房的建筑质量。建筑质量好坏，直接关系到购房者的购买价格和住用期限。 四、调查二手房是否存在遗留问题。 五、确认房款支付方式和过户时间六、合同约定好违约责任

• 问 签二手房过户协议需要注意什么? 
  答

  通过中介买二手房需要注意以下几点：1、房屋手续是否齐全 （查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）3、交易房屋是否在租 （须注意：买卖不破租赁）4、土地情况是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）5、市政规划是否影响 （是否在动迁红线内）6、房屋是否合法 （不要有违规搭建等，无法办理过户）。 7、单位房屋是否侵权 （福利分房等）8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房） 9、中介公司是否违规 （黑心中介吃差价等）10、合同约定是否明确 （违约赔偿责任）尽量选择一家全国连锁的正规品牌中介机构，更有保障。如能注意以上几点，对于交易双方，都是非常公平，安全合理的。

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• 问 二手房交定金需要注意什么呢
  答

  　　二手房交定金需要注意核实对方的信息，保障信息的安全性，降低风险的出现。还有需要前往房屋管理局查询卖方的房地产许可证。看看房子是否有房子的其他共同所有者。如果房屋有许多人共同拥有，卖方必须提供所有共有人的身份证明文件和同意出售房屋的书面文件；如果是配偶的共同财产，是否得到卖方配偶的书面同意；还要如果是房屋已经出租了的话，卖方就必须提供承租人同意出售的书面意见;如果房屋已抵押，卖方必须提供抵押权人同意出售房屋的书面文件。　　如果您通过住房代理商购买二手房屋，那么买家应选择具有相对可信度的正规中介。如有需要，可以查看“中介代理资格证书”，保证自己相关利益，也可以上网看看网友有哪些好的中介介绍，或者根据自己的朋友介绍的话局更好了。