请问公有住房政策是怎样的

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• 157****2962

  公有住房的承租使用权与因房屋租赁合同而取得的房屋普通使用权有着以下不同的区别。
  第一，公有住房使用权的存续具有永续性。公有住房使用权不受期限限制，租期届满后自然续期，非因特定事由，房管部门不得终止公有住房租赁合同。承租人死亡的，其配偶、子女、父母等还可以申请继续承租公有住房。这样，承租人对公有住房就获得了永久性的占有和使用权，这与一般的私有房屋租赁是明显不同的。
  第二，公有住房使用权因其租金远低于市场租金水平，因而具有高度的价值性。公有住房的租金由政府统一规定，公有住房人缴纳的公有住房租金基本只用于房屋维修的成本费用支出，房管部门并不从公有住房租金中经营获利。这与一般的私有住房租赁存在本质不同。
  第三，公有住房使用权的取得需要支付对价，遇征收时可以获得补偿。公有住房虽然租金低，但其**初取得使用权却需要支付其他对价，初始投入成本巨大。公有住房承租权的取得或是因计划经济时代作为实物工资的一部分分配给承租人，或是公有住房政策改革后，由承租人通过市场置换（使用权有偿转让）等途径从前手承租人处出资购得。公有住房虽名义上属于公有，但其绝大部分价值构成却应归承租人享有。当公有住房遇征收时，按照有关征收政策，被征收公有住房补偿金额的大部分应给予公有住房承租人。
  第四，公有住房使用权可转化为完全所有权。按照现行公有住房政策，直管公有住房的使用权人只需支付很小的价款，即可购得公有住房所有权。该购房资格只有承租人才具有，非承租人不能以如此低廉的价格购得公有住房的所有权。
  第五，公有住房使用权具有实质上的可处分性。按照现行的公有住房政策，承租人在向房管部门备案后不仅可以将公有住房以市场价格对外转租，而且承租人还可以通过置换的方式以市场价格将公有住房使用权转让。上述区别说明，公有住房使用权具有迥异于一般私有房屋租赁使用权的性质，其所具有的永续性、支配性、可转让性等特征，使其在性质上更接近于物权而非债权。虽然公有住房使用权实质上具有用益物权的特征，但由于我国《物权法》没有将其规定为法定的用益物权种类，受物权法定原则的制约，将公有住房使用权界定为用益物权，在目前的法律框架下难以获得法理上的有力支撑。鉴于此，应将公有住房使用权界定为一种高度物权化了的特殊债权

  查看全文↓ 2018-11-15 16:15:37
• 145****3333

  (一)公房买卖的前提条件和法律政策约束，城市公有房屋买卖的条件如下：
  
  1、公有房屋的买卖，买卖双方必须持有房屋所在地城市人民政府 规定的证明文件，也即公房买卖首先必须获得国家的批准。
  
  2、公有房屋买卖时，应当根据国家规定进行房地产价格评估。
  
  3、公有房屋必须经过交易审核后，方可办理所有权登记。
  
  (二)卖涉及公房初次买卖和公房的买卖后产权归属问题。
  
  作为公有住房实现商品化的必然要求，公房出售使很多个人拥有了自己享有所有权的房屋。但是由于公房买卖是具有政策性的行为，出售公有房屋，并不是把公有房屋售出了事，也不意味着国家在公有住房出售后对居民的住房问题不再进行经营管理。政府在出售公有住房时，既要尊重价值规律，又要考虑居民的负担能力，制定合理的价格，实现公有住房商品化和私有化的平稳过渡，这就形成了我国目前购买公有住房的部分产权现象。

  查看全文↓ 2018-11-15 16:15:24
• 142****6434

  一、关于公产房的性质
  所谓公产房，是我国特殊体制下遗留下来的产物，它是指公有住房，是相对于所有权属于个人的私有住房而言的，一般个人只有承租权而没有所有权。公房使用者在法律允许范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。
  按照产权人的不同又分为三种:
  第一种是直管公有住房，指由政府接管，国家出租、收购、新建、扩建的住房，大多数由政府房地产管理部门直接管理出租、修缮，少部分免租给单位使用的住房。
  第二种是单位自管产。指全民所有制和集体所有制等单位所有的住房，俗称企业产。
  第三种公产房是行政事业单位作为产权人，分配或出租给单位员工居住使用的房屋。通常能上市交易的是前两种，在北京交易时一般需要取得上市许可证。
  二、公房产继承中的法律问题
  关于公产房能否继承的问题，实践中争议很大，众说纷纭，各执己见，很难统一 。公产房的这种特殊形态，是我国社会所特有的一种事物。现在公产住房的产权在法律上讲是模糊的。司法实践中对于许多问题是用政策性的临时规定进行调整的，其合法性和合理性也存在矛盾。
  从法律上讲，公产房出租人与承租人的权利之间存在某种脱节的联系，是一种不完整的不动产所有权，比如说，公产房的承租人可以通过租赁房屋获得一定的收益，其承租人的继承人当然也基于某种优先权继续获得房屋的租赁收益。
  按照我国《继承法》的规定，遗产一般是公民死亡时遗留下来的的个人合法财产，对于公产房承租人只有使用权，没有所有权，所以并不在遗产范围，依法不能继承。
  当然随着我国经济的发展，对于公产房的继承问题出现较多的缓冲处理。现在许多认为公产房可以继承的人认为住房是父母的辛勤劳动挣下来的，住房就是“遗产”，当然可由继承人继承。此种要求虽不合法，却也符合我国现实的社会实际。
  实践中从社会安定、和谐的角度来考虑，一般来说可以变更承租人。建设部的《城市房屋租赁管理办法》规定:“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。
  从这些规定来看，公有住房承租权的取得是有一定法定条件的，特别是原承租人死亡时，承租权并不能像其他可继承的财产权一样适用《继承法》的规定来继承。但对于符合承租条件的承租人要变更承租人姓名延续承租的，经过住房部门同意是可以变更的。

  查看全文↓ 2018-11-15 16:15:11

相关问题

• 问 公有住房房改政策是怎样的
  答

  一般情况下，开发商开发的房地产项目竣工后，应到房地产权属管理部门申请房地产权属登记，由登记部门通知房地产测绘部门进行现场勘测，待勘测数据确定后，权属管理部门需要通知土地管理部门**后核定地价，还要审核该项目是否按规划批准的用途使用土地、是否按规划的面积建房、地价款**终缴纳的情况以及拆迁安置结案情况等。只有在上述内容全部审核无误后，才能确认产权，颁发房屋所有权证，即俗称开发商的“大产权”。开发商在取得大产权证后，才能办理买房人的房屋产权证，即小产权证。通常，购房者在办理“小产权”时，开发商应履行协助的义务，告知购房者应准备哪些申请的材料，购房者亦可以在当地的官方网站上查询申领房屋所有权所需的材料。根据《城市房屋权属登记管理办法》第27条规定：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。”因此，购房者在申请材料齐全的情况下，一般30日内就可以申领到房屋的权属证书，即上面所述的“小产权”。

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• 问 请问徐州现有公有住房出售程序是怎样的？
  答

  徐州现有公有住房出售程序是：（1）购房人须向售房单位提供公有住房申请书、《租约》、户口簿、夫妇双方身份证，单位出具的工龄和职务（职称）证明； （2）售房单位须向市房管局提交《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的原件和复印件，填写《徐州市市区出售公有住房申报核准表》，经批准后，分别送市房管局、国土资源局办理有关手续； （3）售房单位持《房产价格评估书》、《出售公有住房价格评估单》和《徐州市市区出售公有住房清册》，到市房管局交存售房款； （4）售房单位凭加盖“售房资金收讫章”和“房改处已审核”的《徐州市市区出售公有住房清册》，分别到市房管局、国土资源局办理职工个人的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。

• 问 什么是公有住房  
  答

  公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权(占有权、使用权、收益权、处分权)归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类:一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。也称公有住宅、公产住房、国有住宅，在国外也称公共住宅、公营住宅。它是指国家(中央政府或地方政府、城市政府)以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售;由企业建设的住宅，向该企业职工出租出售。公房随着出售而变为私房。公房有时也指拆迁后分到的房子。公产房与私产房的**大区别在于产权，公产房没有产权人，业主只有承租权，没有转让权，所以公产房不是想卖给谁就能卖给谁，也无法继承或办理婚前公证。公产房交易步骤是先由房管局下属部门对卖方进行评估，同时由房管站验房。

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• 问 什么是公有住房？公有住房可以出售吗？
  答

  公有住房可以出售吗?1.目前我国公有住房出售是有很多条件限制的，但是目前尚没有关于公有住房买卖的一般性规定。从实践中的情况来看，公有房屋的买卖，买卖双方必须持有房屋所在地城市人民政府规定的证明文件。任何单位或个人不得擅自买卖公有住房。公有房屋买卖时，应当根据国家规定进行房地产价格评估。公有房屋买卖必须经过交易审核后，方可办理所有权登记。出售公有房屋所得价款应当按照国家规定使用。国有房屋实行有偿转让，不得无偿划拨，国家另有规定的除外。出售公有房屋时，承租人有优先购买权。公有房屋出售给外国人的，应当符合涉外房屋买卖的有关规定。建设部《关于进一步推进现有公有住房改革的通知》(建住房〔1999〕209号)中规定，城镇成套现有公有住房，一般除按照规划近期需要拆除改造的住房;党政、科研机关及大专院校内与机关、办公不可分割的住房;具有历史纪念意义的住房;严重损坏房、危旧房;以及当地人民政府规定的其他不宜出售的住房外，均属于可售公有住房范围。具体可售公有住房与不宜出售公有住房范围，由各地人民政府确定并公布。凡属各地房屋管理部门直管的成套公有住房，除按规定不宜出售的外，均应向有购房意愿的现住户出售。2.现在很多地方规定，一些国有单位可以按照市场价出售。例如可以参考北京市《关于房改售房若干问题的通知》(京国土房管字〔2000〕178 号)文件，市国土房管局、市房改办发布了《关于单位按市场价出售公有住房有关问题的通知》(京国土房管改字〔2001〕586号)的有关规定。单位按市场价出售公有住房，必须取得权属证明，也就是具有确权证明和经部门审核同意签注意见并加盖公章的具结保证书，才可向职工出售公有住房，如果没有取得权属证明的，须在办理权属证明之后，由产权单位按照公有住房出售方案审批管理权限，上报主管房改部门，由房改主管部门审查后符合政策的，由房改部门批准同意出售。房屋买卖当事人之间必须签订公有住房买卖合同。产权单位和职工正式签订合同，并持批准文件到房屋所在地辖区内地产交易管理部门办理过户手续。根据购买价格和住房属性不同，职工按照市场价格购买公房，支付了与商品房同等的价格，土地性质也是出让方式，所以在向职工发放房屋所有权证时，按照商品房产权性质办理产权，发给商品房产权证。3.尽管由于买卖合同的标的物在性质上的特殊，但是一旦进入买卖领域，那么国家也是一个私法主体，公有房屋的买卖应该适用《合同法》的规定，买卖双方是平等的民事主体。虽然我国规定以产权证书登记为产权转移的标准，但在实际生活中，房改房屋开始卖到办理房产证之间，一般需要很长的时间，在未办理产权证前，购房职工往往已经全部或者部分向售房单位交付购房价款。那么根据《合同法》的规定，一方(购房职工)已经履行了主要义务(付款)，双方就应该相互配合，将合同认真、全面地履行完毕，直到完成手续。不能认为产权登记，就可以撤销合同，职工也就没有权益保障。4.已购公有住房能否自由进行买卖?已购公有住房,是指本市城镇职工根据国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定,按照成本价和标准价 (含标准价优惠办法,下同)购买的公有住房。城镇职工根据国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定, 按照成本价和标准价购买的安居工程住房和集资合作建设的住房,应当视为已购公有住房。对于已购公有住房的再次销售问题,从一般原理看,由于公有住房进行销售后就进入了私有领域,私人所有的财产,权利人可自由处分,所以已购公有住房可以自由买卖这是一般原则。但是在现实中由于很多已购公有住房是通过福利和改革受益的结果,所以在目前各地对已购公有住房的销售还有一定的限制,譬如北京市有关文件规定,已经取得房屋所有权证书的已购公有住房和经济适用住房可以进入市场销售,但是有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得进入市场出售：(1)以低于城镇住房制度改革政策规定的价格购买且没有按照规定补足房屋价款的;(2)已经被列入拆迁公告范围内的;(3)所有权共用的房屋,其他共用人不同意出售的;(4)有所有权纠纷的;(5)已经抵押且未经抵押权人书面同意转让的;(6)上市出售后会形成新的住房困难的;(7)擅自改变房屋使用性质的;(8)被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的;(9)法律法规以及市人民政府规定的其他不得出售的情形。另外,房屋所有权人要求进入市场出售已购公有住房和经济适用住房的,可以向房屋所在地的区县房屋局提出书面申请,区县房屋土地管理局应当自受理已购公有住房和经济适用住房上市出售申请之日起15日内做出批准或者不予批准的决定;做出不予批准决定的,应当书面说明理由。

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• 问 兰州公有住房出售流程是怎样的？
  答

  直接咨询相关部门咯

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