房地产中介合同有用法律效益吗？应该怎么查询呢？

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• 148****5814

  签订合同生效有两种情况：一是必须依法办理批准、登记等手续才生效，以办理该手续为确认生效的时间。在这种情形下当事人双方在签订合同后，须将合同在规定的部门办理批准或登记，合同才能生效。二是合同一经双方当事人签订，即立刻具有法律效力，其合同本身不需要批准或登记。房屋买卖合同属于第一类买卖合同。
  
  　　同时需要注意，合同的生效与所有权的转让之间是有本质区别的。我国《民法通则》第七十二条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”从这条规定可以知道，如果我们购买动产，比如说手机、电视、家具等生活用品，当买家向我们交付这些产品时，其所有权便归我们所有，无需去办理其他的手续;但如果我们购买如房子等不动产时，则情况就不同，即属于“法律另有规定”的情况。依据我国《土地管理法》、《城镇私有房屋管理条例》等规定，不动产的所有权变动应登记才生效，也就是过户登记手续的完成。《合同法》也将房屋买卖合同的效力与房屋所有权转移的效力区分开来，规定该类买卖合同从依法成立时成立并生效，所有权从登记过户生效。
  

  查看全文↓ 2019-07-23 13:40:29
• 143****7505

  1）房产证是可以挂失的。（时间上每个城市都不一样，国家规定是半年，可能会耽误你）
  2）中介扣证的真正原因也许是为了佣金。付他佣金取回证。用小的损失换回大的损失。日后再以下面理由起诉他们。
  3）中介没有完成交易时没有权利收佣金的，所以居间协议收佣金的条款是无效的。 中介说有效，是应为他认为他们应该拿到佣金。但是取得佣金的前提是完成过户。不管怎么写，未完成过户，佣金条款都是无效的。中介可以主张您支付一定的合理的劳动报酬，如：人员工资，针对这笔交易的广告费（通常不会很多，法院只支持中介的合理诉求）。此外，定金的归属应该属于产权人，只有产权人有权收取定金。定金和违约责任是不能同时并罚的。但是同时有定金条款和违约条款，那么选择权在于守约方。若您的房产产处于有异议的状态时可以通过房地产局查询到的，而且必须是买房起诉你，房地产权利才会产生异议，因为只有买卖双方是房地产权利转移的合同关系人，而经纪公司和买卖双方的关系是委托与被委托的关系，经纪公司只能要求买卖双方支付佣金，也不可能有权利要求财产保全。
  4）我觉得这应该是个圈套，应为你房子卖得便宜，中介虚拟假客户付定金（其实是中介相关人员付的定金），换回您的产证（不让你有其他选择的机会），然后再找理由说客户……，之后找其他客户顶替。
  5）另外，找房地产交易中心投诉比较有效，房地产交易中心会封掉经纪公司的经纪人密钥。
  

  查看全文↓ 2019-07-23 13:40:19
• 154****1282

  合同本身是合法有效的。
  
  既然是 房产经纪合同，你可以要求房产中介继续为你服务，直到你满意为止，否则是他们违约。
  

  查看全文↓ 2019-07-23 13:40:12
• 135****5002

  1、依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。　　
  2、当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。　　
  当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。　　
  有下列情形之一的，合同无效：　　
  （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；　　
  （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；　　
  （三）以合法形式掩盖非法目的；　　
  （四）损害社会公共利益；　　
  （五）违反法律、行政法规的强制性规定。　　
  合同中的下列免责条款无效：　　
  （一）造成对方人身伤害的；　　
  （二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

  查看全文↓ 2019-07-23 13:40:05
• 145****0699

  1、签订买卖协议： 房地产买卖双方达成交易,签署买卖协议。买方支付定金给卖方(由经纪方托管),卖方交付房产证给经纪方 。
  2、查档： 经纪方带房产证,落实产权状况,查档取回查档记录。
  3、转定： 凭查档有效单,经纪方转交卖方托管定金。
  4、物业评估： 委托评估机构对用于抵押的物业进行评估。
  5、申请按揭： 经纪方协助买方向银行申请按揭贷款,签署相关文件。买方存首期款到经纪方或指定银行托管。
  6、银行出《承诺书》: 银行经初步审查后,拟同意向买方发放二手房按揭贷款的,出具承诺书。
  7、签署担保协议: 买卖双方签署一次性付款挰保的《担保协议》,买方提供资金监管协议及冻结资金的单据给担保公司。
  8、办理委托公证: 融资担保公司进行调查与审批后,房地产买卖双方到公证处办理全权委托公证。,支付担保费和手续费。
  9、赎契: 担保公司审批并与银行签署《保证合同》;银行放款给担保公司指定账号;担保公司查档后,代卖方付清银行 按揭余款,注销抵押登记,并取回房产证,由担保公司保管。
  10、申请产权转移递件: 经纪方陪同买卖双方到国土部门签署正式《房地产买卖合同》,境外人士或境外公司需到公证处公证(支付 公证费),再到国土部门递件,由经纪方领取并保管回执。

  查看全文↓ 2019-07-23 13:39:54

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• 问 房地产中介机构合同有哪些？房地产中介交易需要签合同吗？请问有谁知道呢？
  答

  未完成全部委托事项时的责任如果居间协议中约定按成交价1%支付中介费的，中介提供的服务应当包括以下内容：1、权籍调查。2、使用状况调查。3、行情调查。4、确定成交意向，订立交易合同。5、办理产权过户。法律依据：《中华人民共和国合同法》第四百二十五条【居间人如实报告义务】居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

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• 问 房地产中介需要收押金买房吗？应该怎么查询呢？
  答

  一、中介收费标准（买卖房屋）1、中介费：各地有差异，一般现金1%至3%不等。2、贷款服务费：按成交额1%收取。3、担保费：个别中介公司额外收取0.5%的交易保障服务费，俗称“担保费”。4、代办房地产登记服务收费，**高不超过500元/宗5、代办贷款服务收费，**高不超过300元/宗6、办理房屋入住有关手续收费，**高不超过200元/宗二、中介收费标准（租赁房屋） 按一个月租金或者按照年租金总额的5%-10%收取。

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• 问 如何做好房地产中介好呢？应该怎么查询呢？
  答

  第一：端正好心态，这个行业可能好几月都没有业务的。第二：努力、勤劳，需要你干的事情很多。第三：多跟老经济人学习，下面说说流程：1.熟悉你所主攻区域的楼盘，学习房产过户、土地过户、委托公证、银行贷款等基础知识。2.搜集整理房源，没有房源所有一切都无从说起，房源你可以从网上，小区的广告栏，或者出去发广告贴广告，熟人介绍等等。3.发布广告，你有房子得让客户知道才行。网上的房产网、dm报纸广告、传单等等，只要你能想到的尽一切可能去宣传你的房源信息。4.客户分类：你要弄明白客户的具体要求，那些客户着急买房，那些客户是准客户等等

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• 问 怎样做好房地产中介?房地产中介怎么入行？
  答

  我在深圳当过1年的经纪人，在世华地产公司，以下几点个人的经验，或许可以帮到楼主：第一、跑盘非常重要，充分了解所在区域内的楼盘位置、栋数、小区情况、物业费、容积率、在租在售盘的户型、楼盘卖点、优势等等相关信息，这样在和客户交流的时候才胸有成竹。第二、所谓每天的流程，我是这样做的：早上一般我会在地产网上发广告，发假盘，吸引有购房需求的客户，然后转盘；然后我会把每天公司推荐的荀盘（性价比高的盘）推荐给有投资需求的客户；如果你没有这方面的客户，可以洗，在高档小区客户名单中洗。晚上业主下班以后，我就开始打update，和业主多交流，一方面练习表达、一方面可以洗盘，我洗盘比较利害，所以即使我卖不动，也可以从别人成交中获得利益。第三、节假日或者每天晚饭后，我一般喜欢站在公司门口“接客”，为他们推荐，或者解答。一般都可以留下电话号码。不论接待什么客户，第一个目标就是留下电话号码。第四、二手房销售非常累，要做好心里和身体上的调剂，尽量不要加班，因为我们一天就得上10几个小时的班。第五、自己手里的客户要经常联系，了解他们的情况，不用每天都推荐房子，那样别人会厌烦，聊点其它的话题也可以。努力成为客户的朋友。第六、做地产，就是做服务，一定要保持微笑的对待任何一个客户，哪怕他跳单、或者找别人成交也必须这样做。我有一个投资客就是如此，但是后来他自己都不好意思了，在我手里买了2套过百万的房子。第七、还是那句老话，专业一点，楼盘、户型情况一定一定一定要熟悉、如果被某个客户问倒了，也许这个客户就不信任你了。第八、一定要强势，不怕跟同事抢客户，不怕跟其它行家抢客户，利益面前人是自私的，没有任何人会同情或者可怜你，这点一定要明白。

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• 问 现在做房地产中介前景如何好呢？应该怎么查询呢？
  答

  房地产经纪机构也就是起到一个约束管理的作用。个人经纪人要有真正专业的业务知识做基础，相关的考试早已经有了，只是现在大多数从事这个行业的人还不重视，很多人还没有参加过考试培训就上岗了。是在工作中摸索出来的一些业务理论。

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