房贷计算

1、赡养老人扣除要满足什么条件？



纳税人赡养一位及以上年满60岁的父母，以及子女均已去世的年满60岁的祖父母、外祖父母的赡养支出，可以税前扣除。





2、专项附加扣除信息采集的方法有哪些？



根据《国家税务总局关于发布<个人所得税专项附加扣除操作办法（试行）>的公告》（2018年第60号）：



第十九条 纳税人可以通过远程办税端、电子或者纸质报表等方式，向扣缴义务人或者主管税务机关报送个人专项附加扣除信息。



第二十条 纳税人选择纳税年度内由扣缴义务人办理专项附加扣除的，按下列规定办理：



（一）纳税人通过远程办税端选择扣缴义务人并报送专项附加扣除信息的，扣缴义务人根据接收的扣除信息办理扣除。



（二）纳税人通过填写电子或者纸质《扣除信息表》直接报送扣缴义务人的，扣缴义务人将相关信息导入或者录入扣缴端软件，并在次月办理扣缴申报时提交给主管税务机关。《扣除信息表》应当一式两份，纳税人和扣缴义务人签字（章）后分别留存备查。



第二十一条 纳税人选择年度终了后办理汇算清缴申报时享受专项附加扣除的，既可以通过远程办税端报送专项附加扣除信息，也可以将电子或者纸质《扣除信息表》（一式两份）报送给汇缴地主管税务机关。



报送电子《扣除信息表》的，主管税务机关受理打印，交由纳税人签字后，一份由纳税人留存备查，一份由税务机关留存；报送纸质《扣除信息表》的，纳税人签字确认、主管税务机关受理签章后，一份退还纳税人留存备查，一份由税务机关留存。





3、住房贷款利息专项附加扣除的标准是怎样规定的？



在实际发生贷款利息的年度，按照每月1000元的标准定额扣除，扣除期限**长不超过240个月。





4、2018年第四季度的全年一次性奖金个人所得税如何计算缴纳？



在2018年第四季度取得的全年一次性奖金，可以按照《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发〔2005〕9号）的有关规定和计税方法缴纳税款，但全年一次性奖金计税方法，纳税人在一个纳税年度内只能享受一次。具体计算方法如下：将全年一次性奖金除以12个月后的商数，按照财税〔2018〕98号文件中所附的新月度税率表查找适用税率和速算扣除数。对于在取得年终一次性奖金的当月，个人工资收入低于5000元的，可以先从全年一次性奖金中减去“当月工资收入低于5000元的差额”，就其余额按上述办法查找适用税率和速算扣除数计算税款。

房贷计算公式有等额本息计算方式和等额本金计算方式，其中，等额本息计算方式为每月还款额=贷款本金×[月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数-1]。

房贷计算公式有等额本息计算方式和等额本金计算方式。
①等额本息计算方式 每月还款额=贷款本金×[月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数-1]。 总支付利息：总利息=还款月数×每月月供额-贷款本金。每月应还利息=贷款本金×月利率×〔(1+月利率)^还款月数-(1+月利率)^(还款月序号-1)〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕。
②等额本金计算方式 每月月供额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率。 每月应还利息=剩余本金×月利率=(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率。 每月月供递减额=每月应还本金×月利率=贷款本金÷还款月数×月利率。 至于购房者选择等额本息还款方式还是等额本金还款方式，可以结合自身的实际情况来综合确定。

房贷计算公式有两种，一种是等额本息计算方式：每月还款额=贷款本金×[月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数-1]。

  房贷还款方式主要分为等额本息和等额本金两种。

    等额本息还款法：是指每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。这种方式是将贷款本金和总利息额相加除以还款期限得出每月平均还款金额，这种方式每月还款金额固定。由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。 这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长，同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，无疑是**好的选择！ 

等额本息还款方式的几个重要计算公式：  每月还本付息= [贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1] 每月还利息=剩余本金x贷款月利率（第一个月的本金就是的贷款金额，逐月递减） 每月还本金=每月还款金额-每月还利息 剩余本金=上月剩余本金-本月偿还本金  还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*（1+月利率）^还款月数/[（1+月利率）^还款月数 - 1]-贷款额 贷款月利率=贷款年利率/12  贷款日利率=贷款年利率/360=贷款月利率/30     案例计算：  贷款56万元，即本金=56万元  贷款年限20年，即20年=240个月  银行五年以上中长期贷款年利率5.9%，即月利率=5.9%/12=0.491667% 采用等额本息还款法，  每月还本付息金额=[560000x0.491667%x(1+0.491667%)240]÷[(1+0.491667%)240-1]=3979.77元 第1个月应还3979.77元，其中所还利息=本金x月利率=560000x0.491667%=2753.33，剩余3979.77-2753.33=1226.44用来还本金，因此第一个月末还剩本金560000-1226.44=558773.56； 第2个月你还欠银行558773.56元，分239个月还完，第2个月还3979.77，其中利息=558773.56x0.491667%=2747.30，还本金3979.77-2747.30=1232.47元，月末还欠银行558773.56-1232.47=557541.09；  第3个月你还欠银行557541.09元，分238个月还完，本月还3979.77，其中利息=557541.09*0.491667%=2741.24，还本金3979.77-2741.24=1238.53，剩余本金=557541.09-1238.53=556302.56； „„  直到第240个月，偿还本金利息3979.77。 偿还利息总额=560000x240x0.491667%x(1+0.491667%)240÷[(1+0.491667%)240-1]-560000=395146.14  还款总额=560000+395146.14=955145.87元。

  等额本金还款法，即借款人每月按相等的金额（贷款金额/贷款月数）偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。  由于每月所还本金固定，而每月贷款利息随着本金余额的减少而逐月递减，因此，等额本金还款法在贷款初期月还款额大，此后逐月递减（月递减额＝月还本金×月利率）。等额本金法**大的特点是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态;它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额**多 ，然后逐月减少，越还越少，计算公式为：  每月还本付息金额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率 每月本金=总本金/还款月数  每月利息=(本金-累计已还本金)×月利率      还款总利息=（还款月数+1）*贷款额*月利率/2      还款总额=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2+贷款额此种还款方式，适合生活负担会越来越重（养老、看病、孩子读书等）或预计收入会逐步减少的人使用。  可见，等额本金还款方式，不是节省利息的选择。如果真正有什么节省利息的良方，

那就是应当学会理智消费，根据自己的经济实力，量体裁衣、量入为出，尽量少贷款、贷短款，才是唯一可行的方法。

      案例计算：  贷款56万元，即本金=56万元  贷款年限20年，即20年=240个月  银行五年以上中长期贷款年利率5.9%，即月利率=5.9%/12=0.491667% 采用等额本金还款法，  每月应还本金=560000÷240=2333.33元  第1个月应还本金2333.33元，利息=560000x0.491667%=2753.33元，应还本息2333.33+2753.33=5086.66元，月末剩余本金=560000-2333.33=557666.67元；  第2个月应还本金2333.33元，利息=557666.67x0.491667%=2741.86元，应还本息2333.33+2741.86=5075.19元，月末剩余本金=560000-2333.33x2=555333.34元；  第3个月应还本金2333.33元，利息=555333.34x0.491667%=2730.39元，应还本息2333.33+2730.39=5063.72元，月末剩余本金=560000-2333.33x3=553000.01元； „„  直到第240个月，还本金2333.33元，利息=2333.33x0.491667%=11.47元，应还本息2333.33+11.47=2344.8元，偿还结束。  利息总额=(240+1)x560000x0.491667%/2=331776.89 还款总额=560000+331776.89=891776.89元。

    问：为什么根据网上房贷计算器计算的结果和银行给的还贷明细

很多朋友在后台问我，有没有计算房贷的简便公式。



答案：有的！



银行不是慈善机构，贷款给你买房，是要收取利息的。如果不用收取利息的话，那么算法很简单，比如买100万的房子，**3成，贷款就是70万，还30年，那每个月还款就是70万除以30，再除以12，每月还款1944.45元。



正因为银行不是慈善机构，要收取利息，所以房贷计算也就变得复杂起来。



房贷的还款方式有两种，等额本金和等额本息。



1、 等额本金



等额本金的计算方式相对比较容易，还是以买100万的房子为例，**3成，贷款70万，那么每月所还月供，就是本金和利息之和。本金不变，每月1944.45元；利息就是未还本金一个月所产生的利息。假如按基准4.9%计算，月利息就是0.4083%，第一个月利息是2858.33，第二个月未还本金的利息就是70万减掉1944.45元后的利息，是2850.39元……



细心的朋友想必已经发现了，每月月供的差额是固定的，就是1944.45乘0.1083%，等于7.94元。


我们今天主要想说的，是第二种方法：等额本息的计算方式。



2、等额本息



这种方式还款简便，前期还款压力相对等额本金来说较小，每月固定金额还款。但是月供的计算比较复杂，因为等额本息的房贷计算方式是按照复利计算的。



我们假设贷款金额是P，月供是y，贷款月份数是n，月利率是r。



那么第一个月的利息就是y(1+r)，第二个月的利息就是y(1+r)2，以此类推，第n个月的利息就是y(1+r)n。



言归正传，我们先说等额本息的月供计算公式，就是下面这个





其中

y：表示月供，是月字的首个拼音字母；

P：表示本金，假如你贷款100万，30年，P就是1 000 000；

i：表示月息，假如你商业贷款基准（4.9%）上浮10%，i=4.9×（1+10%）÷12=0.449167；

n：表示月供的期数，假如你贷款30年，一年12个月，月供期数就是360。



详细推导过程如下：

如果要计算房贷的总利息，那么首先要搞清楚是等额本息还是等额本金，如果是选择等额本息的话，具体的计算方法就是：贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数〕÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕。但如果是选择等额本金的话，那么计算的公式是：（贷款本金 / 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率。具体选择等额本金还是等额本息，这个也要根据个人的实际情况来进行选择，而且还要预估一下自己在还款期内的收入是否稳定。

①如果选择等额本息的还款方式，那么房贷的计算公式是：〔贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数〕÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕。选择这种还款方式的话，每个月的还款额度是不一样的，一般在刚开始还款的时候还款金额会比较的多，越往后会越少。②如果选择等额本金的还款方式，那么房贷的计算公式是：贷款本金/还款月数）+（本金—已归还本金累计额）×每月利率。如果选择等额本金的还款方式，那每月的还款额度是相同的，但整体的利息要高于等额本息。

1. 等额本息还款法:每月月供额=〔贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕
2.每月应还利息=贷款本金×月利率×〔(1+月利率)^还款月数-(1+月利率)^(还款月序号-1)〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕
3.每月应还本金=贷款本金×月利率×(1+月利率)^(还款月序号-1)÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕
总利息=还款月数×每月月供额-贷款本金

房贷
也被称为房屋抵押贷款。
内容：
房贷，是由购房者向银行填报房屋抵押贷款的申请，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，银行经过审查合格，向购房者承诺发放贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。
方式：
房屋贷款的方式有三种，分别是银行商业贷款、公积金贷款、组合贷款。

房贷月供计算公式，选择等额本金，那么每个月的还款金额是贷款本金/还款月数)+(本金—已归还本金累计额)×每月利率。

[摘要]相信大多数的朋友买房都是选择贷款。贷款买房的经济压力会比较小，也可以说是一种比较优惠的购房形式。选择贷款买房的朋友比较关心的就是房贷利息。那么，房贷利息计算方法是什么?影响房贷利息的因素?下面跟随小编一起来了解下。

虽然说现在有钱人挺多，但是全款买房的人却不多。相信大多数的妊朋友买房都是选择贷款。贷款买房的经济压力会比较小，也可以说是一种比较优惠的购房形式。选择贷款买房的朋友比较关心的就是房贷利息。那么，房贷利息计算方法是什么？影响房贷利息的因素？下面跟随小编一起来了解下。



房贷利息计算方法是什么？

一、按揭贷款利率计算方式有等额本息法：把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中；等额本金还款：将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。2016银行按揭贷款利率按照中央银行人民贷款利率执行。

二、等额本息法：计算公式月还款额＝本金＊月利率＊［（1＋月利率）＾n／［（1＋月利率）＾n－1］；式中n表示贷款月数，＾n表示n次方，如＾240，表示240次方（贷款20年、240个月），月利率＝年利率／12；总利息＝月还款额＊贷款月数－本金

三、等额本金法：计算公式：月还款额＝本金／n＋剩余本金＊月利率；总利息＝本金＊月利率＊（贷款月数／2＋0．5）。



影响房贷利息的因素？

一、**比例。每个城市的**比例不一样，一套房子和第二套房子的**比例也可能不一样。具体的购房贷款标准，还得根据你所在城市的相关政策来。

二、银行的贷款利率和贷款的年限。贷款利息银行有相关的规定，利率越高，贷款利息越多；相应的，贷款年限越长，利率也越高。

三、还款的方式。目前而言主要有2种还款的方式：等额本息还款，等额本金还款。不同的还款方式，利息也是不一样的，这个我在下面会详细地说。

四、贷款的类型。现在的贷款类型主要有三种：公积金贷款，商业贷款和混合贷款。这三种贷款，公积金贷款的利息是较低的，商业贷款的利息较高，混合贷款就是两者的折中利率。

房贷利息是买房是一定要好好了解的问题之一，毕竟房贷利息也是一笔不少的金钱，不同的还款方式，所产生的利息是不同。所以在买房之前是一定要好好的计算出房贷利息。关于房贷利息计算方法是什么以及影响房贷利息的因素的内容就介绍到这里，大家一定要好好的了解，这样对自己买房才有帮助。

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（4）服务意识强，有毅力，具备良好的沟通能力；
（5）执行能力强，具有高度敬业精神，有团队合作精神。

根据一般房贷还款方式的计算公式分为两种：
1. 等额本息还款方式：是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。 等额本息计算公式：〔贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数〕÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕 计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供总额保持不变 例如：现在央行规定的短期贷款（六个月以内含六个月）的利率为5.10%。假如你贷2万分六个月还清，那么利息总额为298.55元，每月本加息共还3383.09元。
2. 等额本金还款方式：是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。 等额本金计算公式：每月还款金额 = （贷款本金 / 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率 等额本金计算公式： 每月还款额=每月本金+每月本息 每月本金=本金/还款月数 每月本息=（本金-累计还款总额）X月利率 计算原则：每月归还的本金额始终不变，利息会随剩余本金的减少而减少。

贷款买房每月还款金额与首付金额，贷款还款方式，银行利率等有关。等额本息和等额本金的利息计算方式如下：
①〔贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款时间〕/〔(1+月利率)^还款时间-1〕=等额本息的月供，还款时间×每月应还金额-贷款本金=总利息。
②（贷款本金/还款时间)+(本金-已还本金累计额)×每月利率=等额本金的月供，〔(总贷款额/还款时间+总贷款金额×月利率)+总贷款金额/还款时间×(1+月利率)〕/2×还款月数-总贷款额=总利息。 购买房屋的贷款手续，先到银行申请借款，银行根据借款人的资料，审查借款人是否符合条件，审批合格后，到银行签合同，到产权部门办理贷款担保手续，办完以后将借款合同及抵押合同，抵押权证明书等资料交银行，然后签订还款协议，最后银行划款。

房贷月供计算公式有以下方式：
①等额本息计算公式：〔贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕。计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金。利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供总额保持不变。
②等额本金计算公式：每月还款金额=(贷款本金/还款月数)+(本金—已归还本金累计额)×每月利率。每月本息=(本金-累计还款总额)X月利率。计算原则：每月归还的本金额始终不变，利息会随剩余本金的减少而减少。 房贷利率不仅是随着央行的调整而调整，我们通常执行的贷款利率是银行根据借款人的实际情况，在央行同期发布的贷款基准利率上进行一定范围浮动的，所以这个房贷月供我们也得结合自己的实际情况来计算。

房贷利率的计算公式是：日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30，月利率(‰)=年利率(%)÷12。

房贷计算公式有哪些？通常有两种还贷方式，一种是等额本息还款法，另一种是等额本金还款法。

贷款利率（1）贷款利率与贷款用途、贷款性质、贷款期限、贷款政策、不同的贷款银行等相关。国家规定基准利率，各银行根据各种因素确定差别贷款利率，即在基准利率基础上上浮或下浮。现行基准利率是2011年7月7日调整并实施的，种类与年利率如下：
①短期贷款六个月（含）6.10%；
②六个月至一年（含）6.56%；
③一至三年（含）6.65%；
④三至五年（含）6.90%；
⑤五年以上7.05%。
（2）房贷为例：银行贷款利率是根据贷款的信用情况等综合评价的,根据信用情况、抵押物、国家政策（是否首套房）等来确定贷款利率水平,如果各方面评价良好，不同银行执行的房贷利率有所差别,2011年由于资金紧张等原因，部分银行首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍或1.05倍。从2012年2月开始，多数银行将首套房利率调整至基准利率。4月上旬，国有大银行开始执行首套房贷利率优惠。部分银行利率**大优惠可达85折。五年期限以上85折优惠后利率为7.05%*0.85=5.9925%

房贷分两种支付方式：等额本息和等额本金，具体公式如下：
等额本息：〔贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数〕÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕
等额本金：每月还款金额 = （贷款本金 / 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率
其中＾符号表示乘方。2个月就是2次方。
给你打个比方吧：
假设第一次贷款购房，贷款20万，贷款20年，比较下两种贷款方式的差异：
等额本息还款法 20.0万元 20年 利率下浮15%
月还款 1325.33 ，合计还款 31.81万元 ，利息 11.81万元
等额本金还款法 20.0万元 20年 利率下浮15%
首月还款 1674.83 每月递减 3.51 合计还款 30.14万元 利息 10.14万元

买房贷款计算公式两种，一种是等额本息还款，一种是等额本金还款，两种不同的方式各有优缺点。适合不同情况的购房者，我们先来看一下两者的计算方法。

等额本息
等额本息还款，就是指贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本息，直至结清贷款。购房者每月要还的总数都相等，但是利息和本金占的比例每次都发生变化，开始时由于本金较多，所以利息占的比重较大，随着还款次数的增多，本金所占比重逐渐增加，利息占得比重越来越小。

举个例子，贷款20万选择20年还款期：按年利率7.47%计算，月均还款1607.5196元，支付总利息达185804.7元，还款总额将达385804.7元。

2. 等额本金

等额本金还款方式则指每月等额偿还本金，贷款利息随本金减少逐月递减直至结清贷款。购房者每个月换的数额都不同，其中本金的数额相等，随着每月本金的减少而递减，随着还款次数的增多，利息由多逐渐减少。

同样以贷款20万元20年还清为例，按年利率7.47%算，第一个月还款为2078.33元，以后每月递减，**后一个月还清时还款838.52元。支付总利息为150022.5元，还贷总额为350022.5元。

通过上面的例子我们可以看出，本金还款的方式比本息还款的方式少还了三万多，那么是不是每个人都应该选择本金还款的方式呢？不是的，本金还款在贷款初期月还款额大，还贷压力较重，尤其是在贷款总额比较大的情况下，相差上千元。

对于目前收入不高的人来说压力会很大，尤其是刚开始工作的年轻人。随着时间推移还款负担逐渐减轻，所以适合目前收入较高，有一定的经济基础，但是预计将来负担会加重的人群。例如有一定基础的中年人，未来退休后收入会减少，到那时还贷压力也减小了。

而本息还款的优点是每月偿还金额相等，还款压力均衡，这种还款法还适合未来收入比较稳定或略有增加的借款人，如部分年轻人，现在资金较为紧缺，但未来有能力提前还贷，这样利息也会相对减少。

对于精通投资、善于理财的家庭，也无疑是**好的选择，只要投资回报率高于贷款利率，则占用资金的时间越长越好。由此可见，选择适合自己的贷款方式，合理安排**比例，规划还款方式可以帮助购房者**大限度的利用贷款，

减少购房成本，采取何种还款方式，购房者应该根据经济收入状况、投资状况、未来负担状况、家庭抵御风险能力等情况确定。真正达到用**小的成本换取**大的收益的目的。