和顿国际集团区域发展总监邝智灵讲美国房地产

掌管人：巨匠好，驱逐收听由FM95.3广东电台财经广播联同网连络推出的《环球*》专题，*我会同巨匠讲讲美国房地产方面的情形，*约请的嘉宾是来自和顿国际集团的区域发展总监邝智灵Annie，Annie您好。

嘉宾：您好，伟彬。

掌管人：我查了一些资料显现，在美国去年11月份，标普20个大城市区域房价指数，经过时令性调整今后是相对前一个月上升0.6个百分点，而20个城市的房价也是同比升了5.5%，创出了2006年此后，也是6年此后较大的同比涨幅，可以看到扫数美国的楼市似乎已经慢慢从低谷走向苏醒，或者您跟我们介绍一下，如今美国商场方面整体的房产情形若何？

嘉宾：其实美国整体来讲，你方才讲得很对，其实这个房产根基上是巨匠，很多经济大师都看到是到了一个低谷，如今有一些苏醒的迹象。因为履历了07、08年的危机，次贷今后美国房产公开跌得很短长，但是我想说的是也有很多人问，这公开是一个入市好机缘吗？这个要两看，因为我们讲房产，我们很多时辰会讲整体情形，我们很多时辰拿的数据都是整体的数据，但房产从来都不是看整体，不是看平均而是看区域性，在美国来讲有一些区域没错是表示出能够高过平均，但有一些区域能够如今还是很差，所以我们在讲美国房产的时辰，能够我们公开要卖力分隔，究竟我们讲的是哪个区，有一些区譬喻似乎凤凰城，其实它已经抛离美国其他处所很多了，凤凰城的房价已经比低谷的时辰上升了20—30的点了，但似乎拉斯维加斯它到如今还是泄气沮丧的，房价还是没有什么上升甚至是下降的，所以刚才您的阿谁数据只是一个全国平均数。我可以讲洛杉矶或者三藩市，我想平均楼价梗概在40、50万美金，我们讲的是自力别墅，40、50万美金，这是平均的房价。

但是假如在一些二三线城市，譬喻凤凰城，德州或者是乔治亚洲平均房价该当是十几到二十万美金，所以不合区域房价的差异是相当之大，所以美国房产情形可以说整体来讲，平均来讲我们看到苏醒，但在区域性来讲我们能够需要加倍细心理会数据能力讲获得阿谁区域房产情形是若何了。

掌管人：是，其实看归国黑幕况，一二线的城市的楼价依然保持一个稳步上升的走势，但其实三四线城市方面如今呈现了楼市过热，楼价方面有一定下降的情形呈现，这就能够或许跟您方才所说的情形一样，不合处所，不合城市楼价方面表示也会有所不合？

嘉宾：是，没错，就好象在美国一样，就算在同一个城市，在不合的社区房价的表示都纷歧样，就算在纽约，洛杉矶、三藩市有很多华人聚居的处所，其实你问一下本地华人就知道，就算在同一个城市里面在不合的社区，有些区域07、08年的时辰楼价下降很短长，但是有一些社区从来没有下降过的，一路都是很坚硬的，而有一些区公开下降很短长，能够即是在同一个城市里面，为什么会呈现这些情形？我们就要理会，据我所知，很多那些对照坚硬的区即是*对照好，也即是说阿谁区的*是对照出名的，排名对照靠前的，那么这些区能够房价就很坚硬，我们说其余区域下降很短长，但是它还是很坚硬，其余有一些区情形对照复杂，有很多不合的族类，或者社会阶层低一点，那些区就下降很短长。

掌管人：对，我知道美国的名校相当之多，在全球浩大的名校里面我相信美国名校都占了一半，能否跟巨匠举一个例子，是哪些名校对照集结的区域，它的楼价方面是对照坚硬？

嘉宾：其实这个公开要讲分区，我们讲美国的名校，美国粹校是有分私立和公立。假如你读私立*基本你住在哪个区都不主要，你只需给钱去读，*肯领受你就OK了。但假如是公校的话，因为美国上学，特别*或者*都是按照你栖身哪个区你就在那里上学，所以在不合的区域，城市有不合的好的*，好的*，好的*。有一些人是如许的，小朋友读*的时辰就搬去*好的区，读*的时辰能够之前的区是*好，但*就不一定那么好了，他又搬去*好的区，这是按照不合的情形。所以你说要举例其实很多，美国那么多州，那么多城市，那么多个社区，里面一些楼价对照坚硬，不会看到有什么下降的非常十分多，但就要看看我们的*者或者买家，你去的时辰交兵到哪个处所，或者你想在哪个区域落地生根，或者你自己做了一个很周全的研究今后，你采用哪个区域，这里面有很多学问。

掌管人：对，举个例子，动作国际*者来说，爸爸妈妈送孩子去留学，如今低龄化水平越来越短长，之前常日在大学的时辰才出去留学，如今*，*方面就已经出去留学了，您能否说说集结在大*方面，譬喻说哈佛，斯坦福等等，周围的楼价方面能够会有一个稳步*的空间在这里，对错误呢？

嘉宾：不一定，因为哈佛是私校，因为哈佛领受先生根基上是来自全国各地，或者全球各地的先生，所以这些人只是读几年大学能够就走了，就脱离这个处所了，就不像一些美国的本地人或者移民他需要假寓在这里，*六年，*六年久长在这里栖身，这是纷歧样。但哈佛周围的楼价能否坚硬呢？因为凡是接近这些大*，对楼市也是会发生很大的需要，因为里面的教职人员这长短常复杂的生齿，所以我只可说能够这些区域是相对对照稳定一点，但是你说是否是名校周围一定就好呢？这个就不一定了，我们买房除看房价还要看*的空间，假如很多人是动作纯*的话，即是要看能否对照轻易租出去还有房钱是若干好多。

掌管人：对，那您能否跟巨匠具体讲讲，能够哪些处所楼市的出售对照畅旺，也是对照轻易出租，扫数楼价的保值，*空间对照大一点呢？

嘉宾：假如从轻易出租来讲当然即是生齿对照集结的大城市。

掌管人：比方纽约那些对错误？

嘉宾：没错，纽约、洛杉矶、三藩市这些区域出租相对对照轻易，因为生齿对照多，还有运动性对照强，譬喻很多本地人在其余处所过来这个处所找工作，就业，或者在这个处所念书这些不一定需要买一间房，他能够就需要租房，在这些对照大的城市生齿对照集结的这些处所，出租是OK的，可以说商场是有的，但是假如从保值这个角度来讲，一直都要看在不合的处所，不合的社区，*是如何，能力一定这能否可以保值，因为方才都说了同一个城市不合的社区它的房价能够纷歧样，还有保值水平也是纷歧样的，这就很具体很细节了。

掌管人：假如像您所说确其实美国方面*房产公开有很多的事前功课需要很细心去做才可以。前一段时辰我也看到一些讯息说，跟着美国楼市方面不竭苏醒，如今越来越多国际*者在美国买房置业，甚至有一些*者方面他并没有亲身飞到美国去看房产情形，只是纯真看房产掮主人给他们出示一些图片，就即速下订买一些楼盘，以您的经验来讲，有些国际买家并没有亲身飞畴昔，而只是即是看图片就下订买楼的情形多未几呢？

嘉宾：很多，相当之多，因为很多人一定有这些时辰亲身飞畴昔看，就算是飞畴昔，但是美国那么多大，有那么多处所，他可以跑若干好多的处所去看呢？所以他们也只可以，这是罕见的方式，即是凭借这些掮主人给他们的信息和听这些掮主人给他们的建议做一个鉴定，这个情形是相当之多的。

掌管人：会不会有一个风险在这里？究竟结果第1你对何处商场不熟悉，第2你采用掮主人能够也要留神一些处所，即是他是代表开发商方面好处？还是他公开可以设身处地为你着想？因为不合房产掮主人代表的立场都不合，会不会存留这方面风险呢？

嘉宾：这*是，因为没有一个房产掮主人是做全国性商场，都是做一个区域性的商场，譬喻一个房产掮客在洛杉矶，他可以给你信息即是洛杉矶的信息，但是你又如何知道洛杉矶的*会比三藩市，纽约加倍好呢？所以他只可给你一个部门区域房产的一些对照，或者按照他往常的经验给一些建议，假如我们只不过是纯真相信一个掮主人或者服从一个掮主人的建议，您体味的资讯是*不周全的。

掌管人：假如如许的话会不会有一些买家，当时能够轻信了一些掮主人的举荐，买完这些房产今后发现其实不是正如掮主人现在所说的那么好，从而呈现了一些不高兴的情形呢？

嘉宾：当然会有，特别你都没有去看这件货，纯粹在图片上看上了，就下定买的时辰，偶尔候我们会有一些货错误板的情形呈现，因为相片长短常美的，但是真实看又纷歧样，相片只是照到那间房子，或者是你的房子周边，前后花圃的情形。但是这个区的情形如何？我们能够不一定体味，能够我们周边栖身什么人？这个区是属于对照尊贵的社区还是对照杂的区，这个区的*若何，这些我们能够需要更多的资料，因为在美国来讲很多时辰，你想买房就纯真去看房，其实不是，这间房子能否保值，能否值得买，其实公开要看看这间房子是处于什么处所，所以我们说很主要即是地址，地址、地址，这个地址才是决意这间房子能否值得买，还有能否保值，*？因为在美国买一个自力房，这个地盘是你的，所以这间房子能否大度不主要，有一些房子很旧，很残，但地址很好，有一些人就把这间房子整间夷平，重新建一间，一样可以出卖去，地址是决意它的价钱而不是这间房子用什么资料，里面装璜若何，所以你看这间房子里面装璜很大度，但就忽略了它所处的地址，这即是很大的误区。

掌管人：好了，既然在美国方面*房地产有那么多处所需要关切和留神，较后您能否简单归纳一下*者去美国*房产有哪些处所需要核心去留神的呢？

嘉宾：因为在中国买楼跟在美国买楼有很大的差别，很多人能够感觉这间房子标价50万，我就给50万就能够了。其实不是的，这只是你初期买这间房子的价钱，而买了今后还会发生很多费用，譬喻你买这间房子的时辰你要给律师费，还要给验屋费，能够你还要给在生意业务中发生的费用，买完房子的时辰能够还触及银行按揭，并且买完房今后在美国是需要每一年都交地税，地税梗概即是房价的1%—2%高低，也即是说你买一间50万的房子你每一年至少要给5000美金的地税，除地税以外你还有其余的费用，譬喻说保障费，为什么保障费如斯主要呢？譬喻一些自力屋它前面是一条人行道，假如你没有买保障，那么碰劲阿谁区域下雪或者结霜的时辰，这条路就会很滑，有人在你房屋前面的人行道上摔倒，骨折，受伤等，这个时辰你是有责任的，可以告你，你需要抵偿的，所以说保障为什么那么主要呢？这是不克不及忽略的，这就发生了久长的费用。还有维修费，维修费也需要，因为似乎中国人爱好买都是有前后园，前后园会种草。但是本地市当局又规定草的高度，长度不克不及超越若干好多，你又要请一些特意的人去铲草或者下雪的区域又要去扫雪之类城市发生费用，所以在美国来讲买房子不是说50万就只是50万，60万就只是60万，而是还要留神今后养这间房子的成本。假如我是去*一间房子，我租给别人了，假如你不是栖身在这里，你还要请人帮你代管，你找一家中介公司帮你出租的时辰你也要给中介费用，譬喻一年的房钱里面有一个月的房钱是中介费。其余一个这间房子*了，出卖去后，你增值的部门也要打个人所得税，所以其实有很多费用我们是自己忽略了，但我想动作精明的*者来讲，当你决意做这个*的时辰你必须将这些费用都预计在内。

还有一样器材也是很主要，即是说美国的房价，其实英国的《经济学人杂志》它一向此后都是相当留神全球的房价，它也非常十分关切如今全球有很多区域呈现的房产泡沫。经济学人杂志它对这个美国的房价的研究，由美国立国*先就一向有追踪的数据，我们知道美国房价如今就好象跌到低谷并且有苏醒的迹象，但是其实我们有很多人没有留神到美国的房价在畴昔的120、130年此后都是长短常安稳，慢慢的增进，没有大起大落的，直到2000年的时辰房价才猖狂的上升，2007年的时辰又猖狂的下滑，下滑到什么处所，跌到那里呢？其实就跌到120年那条趋势线，也即是说美国房价只不过是返回日常平凡了，所以能否下降了50%，你如今去买你就能够预计他上升50%呢？错，我们不克不及如许想，因为每个处所它的房价走势，我们不克不及用我们自己本地的经验去展望这个处所，我们一定要看回这个处所的数据，在美国来讲如今的房价只是返回日常平凡，能够它如今稍微偏低了一点，但你去*，你去买的话不要给一个预期它会上升30%，50%，这个不一定会发生，有很多经济学家，大师都感觉美国房价返回是日常平凡，但不一定能够上升到高峰，也很难，根基上没有能够重回到高峰。

掌管人：这个能够即是*心态的成绩，国际*者很多人停顿可以赚大钱，更多的是以一种投契熟悉参加*品种的*，但能够在国外老练商场来讲，巨匠的心态方面会加倍安稳，不会以一个**的心态看某一些*品种的走势，这个我想动作国际买家，在国外商场或者在美国商场*房产一个很主要的心态方面的调整。

嘉宾：没错，国际的买家假如你如今去入市美国房产心态一定要很正派，似乎伟彬您方才所说，你不要预期有一个很大的涨幅，您如今说是在抄底，很着数了，但其实你看这个趋势来讲它只不过是返回日常平凡了，我赞成去美国买房其实即是一个保值或者对抗通胀很好的对象和渠道，但是这个*不是你赚大钱或者争夺一个很大的**的渠道，我只可如许说，假如从保本的角度来看，你采用了一个好的掮主人，也把握了正确的资讯，相对来说，你采用一个价钱对照有保障的房子，在保本或者对抗通胀来讲没有成绩，但你要请求一个很暴利的*，我想这个巨匠不要有什么预期，我相信很难。

掌管人：没错，非常十分赞成。那*非常十分感激来自和顿国际集团区域发展总监邝智灵跟我们具体介绍美国房地产如今的整体情形，感谢邝智灵。