旭辉的黄昏，黑马沦为绞肉机？

来源：地产大哥发布时间：2015-07-17 00:00:00

作为市场的宠儿，黑马旭辉发布了2015年靓丽半年业绩。这家以战略驱动谋图大发展的公司，在市场的一片叫好声中，引发地产大哥深深的忧虑。

在董事长林中的屡次对外讲话中，始终有一个数学公式串连其中，ROE。ROE就是净资产*，拆解成财务公式就是，ROE=净利润/股东权益=（净利润/销售收入）×（销售收入/总资产）×（总资产/股东权益）=销售利润率×资产周转率×财务杠杆比率。

提高ROE，就得从杜邦公式的三个方面想办法：提高销售利润率，加快资产周转率和增加财务杠杆比率。

通常依靠销售利润率提高ROE的方法叫做“微软模式”。比如说，微软的软件，成本是5元钱，可以卖到1000元钱，利润率惊人。

加快资产周转率提高ROE的方法叫“万科模式”。

增加财务杠杆比率提高ROE的方法叫“前绿城模式”。

微软模式肯定走不通，每家上市公司的销售利润率都差不多。上市房企主流的模式是高周转，旭辉也不例外。作为黑马，旭辉走上上市这道光辉大道，上市之后的红利被利用的淋淋尽致——发债。

所以，旭辉2014年财报呈现出“两降一升”：平均融资成本与净负债率下降，核心净利润上升。旭辉董事长林中说出其中的奥秘：销售增长、负债较低、持续盈利。林中为了放大财务杠杆，迎合资本市场胃口，抛出上述12字秘诀。12字秘诀，显示出旭辉的黑马本色：通过发债，放大债务杠杆，销售上规模。其中盈利的秘诀在于，能够每一次抓住发债窗口，降低资金成本，增加盈利。

按照ROE的标准，林中在强化旭辉高周转的同时，放大财务杠杆，核心通过债的运作，提高利润。在对产品力的贡献上，我们从市场上看到，旭辉已经做到了至极。所以，黑马的秘密在于债。旭辉的债并非*级，这就决定其受到发债条款的种种约束。还记得绿城此前债务违约的多条深水炸弹条款吗？

在发债层面，旭辉以旧换新，接下来，它必将发债目光转向国内，实现债券期限和国内外债券搭配的平衡。要做到这一点，旭辉的销售业绩只能上不能下。在放大财务杠杆的这条狭窄小道上，旭辉只能加速奔跑。

1916年初，德军统帅部计划在东线进行防御，集中兵力对西线法军的凡尔登突出部实施突击，以牵制和消耗法军主力，迫使法国投降。此役是典型的阵地战、消耗战，双方伤亡70万人。由于伤亡惨重，凡尔登战场被称为“绞肉机”、“屠场”和“地狱”。

否则，旭辉要在资本市场重新讲一个故事。那个“弯道超车、直道加速”的故事，正在走向尾声。这是旭辉们的黄昏，也是旭辉们的新征途。至少，从目前看，还没有看到林中要讲新故事的意思，假若如此，旭辉将会变成一台更加高速运转的“绞肉机”。

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