中国地产基金为什么做不起来？

生子当如孙仲谋，拍戏当如*，做基金嘛……

在中国做房地产基金，就像受气的小媳妇，头上至少有四个婆婆：*人、渠道商、开发商还有政府主管部门。

虽说流动性过剩，虽说金融脱媒，但随之而来的是*者要求的高额*，还有业务上的指手划脚。

不能公募，初生的基金不得不给“国美苏宁”式的渠道商打工，后者刀俎，前者鱼肉，中介费加利润分成，数层盘剥下来，基金喘气都难。

和你联手做基金的开发商，就像偏心眼的父母，自己的钱投给亲儿子，基金的钱投给干儿子。关联交易，利益输送，于开发商本身，在所难免，在*者方面，防不胜防。

由于集资时夸大*，回避风险的不实宣传，私募基金成了政府又爱又恨的“淘气孩子”。誉之则为金融脱媒和金融创新，谳之则为乱集资和高利贷。

募资难，*亦难，基金经理很难有独立性和话语权。这是中国房地产基金较好的年代，也是*差的年代。不少房地产基金开张不久，就重张艳帜，再做冯妇，以基金为名，行开发之实，又做起了开发商。

基金难做，除了上述的外部掣肘，更由于地产基金混沌初开，尚无明星，也就是一批有突出且稳定的业绩和诚信纪录的基金经理群。如冯仑所言，就是地产界的*。

*很像牛逼的基金经理，不出钱，也无版权，但名利双全。权益金、制片费和票房分帐，一样不能少，打字幕时还排在前面，叫“*作品”。

*为什么不差钱，很多烂导演差钱？冯仑认为，因为导演掌握了产业链中*核心的部分，能创造价值，有票房，有品牌。

争做地产界的*，让钱（*者）跟着你走，让观众（项目）跟着你走，是做好地产基金的*终解决方案。而要做地产基金界的*，需打造两个核心能力。

一是为项目增值。基金经理不仅能提供资金，并索要相应的资金成本，与开发商分利，这只是切原有的蛋糕；更要具备为项目增值的能力，要把蛋糕做大。

二是*人的信任，甚至是*信任。这种信任并非是相信你能为他们赚到*多的*，而是相信你在任何情况下，都能站在他们的立场上，维护他们的利益。

*人捧着*，因冯是票房的保证；观众追着*，因为在冯的心中，观众才是需要他伺候的爷。

其实，地产基金遇到的困境，既源于能力的不足，更源于信任的缺失。*人的高*，本身就是对高风险和缺乏信任的报价；开发商的强势，也是基于中国房企的核心能力在于拿地，而非后期运营；渠道商予取予求，是人们更相信银行和信托牌照；政府的担忧，也是缘于之前多次的信托乱局和集资崩盘。

披沙见金，看下恒大上市过程中，原美林蓬刚和恒大的故事，或许会给我们带来希望。这个故事的精彩程度，可以视之为中国版《华尔街》。

此大片的上集关于能力，是许家印向蓬刚要钱。当时，众人皆曰恒大可杀或必死，而蓬刚坚持增资，并能引入新的*者。在恒大上市即存，不上市即亡的危局中，这何止是增值？差不多就是救命。

下集关于信任，是蓬刚向许家印要钱。蓬、许之间既有蜜月，又有苦旅。因蓬刚坚持签的对赌协议，上市次年，许家印就倒赔给美林十几亿，而恒大上市总融资亦不过60亿。但许家印认为这是各为其主，正是基金经理*为可贵的品质。后来蓬刚自创地产基金，不知道许有无出手相助。不管给不给钱，都不是基于“人情”，而是对能力和*前途的信任与否。

生子当如孙仲谋，拍戏当如*。中国地产基金经理们，应力争成为*接近于*的人。但如上所述，知易行难。精采的恒大之役，不管是于蓬刚，还是稚气未退的中国地产基金界，是显例，也是孤案，只是完成了《非诚勿扰1》。决定未来的，是基金经理们的复制能力，能否如*一样，持续做出自己的《非诚勿扰2》，乃至《非诚勿扰N》。