李忠：东北衰退之殇和振兴之道

编者按：

李忠，华高莱斯地产顾问北京有限公司董事长兼总经理，首规委专家组成员。

20年，徒步世界200多个城市，专注中国城市问题探索，为中国100多个城市和500多个企业，提供了卓有成效的咨询服务。

本文演讲源自“论道北方海 群策鲅鱼圈”为主题的鲅鱼圈城市发展高峰论坛，由营口区委、区政府主办，京煤集团、金泰地产承办，在营口区图书馆举行。

全文三万字，本文有大量删改，内容发布已获李忠和活动主办方授权，删改不妥之处由地产大哥负全责。

又值财报发布季，李忠先生关于城市运营的思考，恰恰是房企财报数字增长或后退背后的真相，向房企同仁隆重推荐。

作为城市顾问，很多人都会问我，为什么东北持续衰退，接下来，东北还能超车吗?

首先我们看这张图。

这是中国城市的发展竞赛图，本质是人口红利的争夺。而东北的所有问题，输在丢掉人口红利。

我们再看下面这张图，这是北京所绘制的，叫“收购的城市”。

颜色越深的城市，它的人口净流出越来越严重的。当下东北的问题，就是人口净流出严重。这两年，东北一共净流出180万人（净流出=流出+流入）。

*是看一本书。

书名叫《新地理》，附标题叫“数字经济如何重塑美国地貌”。作者乔尔科特金，是美国的人类经济地理专家。这本书的价值是，提出一个模式“新地理理论”

美国过去有个城市叫底特律，过去非常发达，现在衰落了。原因在哪里？

乔尔科特金的研究发现：在工业文明时期，是人找活干；科技文明时期，是活找人干。换句话说，在工业文明时期，哪里靠近铁路，哪里靠近港口，哪里靠近煤矿，哪里就更有钱。在科技文明时期，只有一个坐标——哪里吸引人才，哪里就更有钱。

乔尔科特金总结三句话：

1.哪个地方更宜居，知识分子就选择在哪里居住；

2.知识分子选择在哪里居住，人类的智慧就在哪里汇集；

3.人的智慧在哪里汇集，人的财富*终将在哪里汇聚。

在这个逻辑之下，我们发现很多生产人才的城市，并没有受益。举一个例子，西安是一个人才生产的大市，硕士9.1万人，这个数字比深圳的本科还要高。但是我们知道一个事实，从西安到深圳去的人，要远比从深圳到西安去的人多，并且是多的多的多。深圳为什么比西安能发展？就是因为它吸引人才。

过去往往是乐业带动安居，也就是说，你只要办了企业，就会有人到这里来。*是安居带动乐业，哪个城市更宜居，知识分子就会选择到哪里居住。因此我们发现，生活质量高低，远比其它因素要更重要。生活质量特别高的城市，更能吸引人才。

第三看思路。

过去，我们所有的招商思路是“产—人—城”——先大招商，招知名企业过来，企业带来产业人才，建很多宿舍和配套，慢慢构成一座城市。

现在，发展思路反过来，叫“城—人—产”。也就是说，我们先要打造适合高端人才宜居的城市。然后用它来吸纳更多的人才。有了这个金刚钻，就可以做瓷器活，就可以把产业给带动起来。

这是城市发展模式的大转变，大拐弯。在这个逻辑之下，我们应该做的是：“为人造城、以城引人、以人兴产”。这个顺序不能变，吸引人、留住人，才能抢占人口红利、人才红利，知识红利，智慧红利。

再来举个例子。

大家都知道，东北这两年人才流失严重。但是有一个特例——“一重现象”。一重在东北的齐齐哈尔，它是中国的工业脊梁。一重如果垮掉了，中国的工业会受到很大影响。因为它是造厂之厂，我们很多的中型装备，都是一重生产的。

2000年之前，一重的设计院，流失了大量人才。这些人才都跑去了哪里呢？一重的领导就去找流失人才去的地方。结果发现，都跑到整个东北*阳光灿烂的大连。于是，一重的领导干了一个事，把设计院搬到大连去——你们还是我们一重的人，只是换一个工作地点。你们设计出来的图纸，用邮件的形式发给我们，我们在这里继续搞生产，肥水不流外人田。

说一个非常实在的事，一个正在发展中的城市，是*不能没有土地财政的。这是我们的税制决定的。

要把土地卖出去，就需要有人买房子；房子要卖出去，房价至少不能跌，老百姓是买涨不能跌的；房价不能跌，就要进来的人，一定要比走的人要多。

因为只有当10个人去买8套房的时候，房价才能做到不跌。如果8个人去买10套房，这个房价是一定跌的。

东北很多城市的财政，为什么出问题?很重要的原因就是：

走的人比留的人多；

这就造成了房价持续下跌，大家都不买房；

传导到终端，东北很多土地招拍挂出不去，*终演变成土地财政难以为继。

所以，我们要吸引人才，就要提升城市质量，就要塑造我们的城市魅力。

东北能不能留住人，留住人才?我的研究发现：能！

在这个逻辑中，我们真正应该研究的是海洋。大家看这张图上两个圈，一个全是黄颜色，一个全是蓝颜色。我们认为，整个东北振兴，一定要从下面蓝颜色的圈圈开始研究。为什么？道理很简单，靠山不一定穷，但靠海一定富。

鲅鱼圈*魅力，它是东北的“*阳台”。中国海岸线很长，但是优质海岸线很少，拥有优质海岸线的城市更少。

我做过一个统计，中国所有城市中，极其缺乏的是南向观海的城市。南向观海，才能面朝大海，才能春暖花开，才能做一个幸福的人。南向观海的城市，*是三亚。还有一个南向观海的，就是我们鲅鱼圈。东北的*阳台是大连，*阳台就会是我们的鲅鱼圈。

但是，鲅鱼圈和大连还不一样，它是我们中国*的内海。

这句话的意思是什么呢?

1.我们来看这张极端气候分布表，南海大过东海，大黄海大过渤海。内海极少出现极端气候。

2.再看下面的数据，四大海域的表层盐度，南海、东海、黄海，远远大于渤海。渤海的平均盐度跟黑海非常接近。

3.大家知道一个非常*的词，叫做“濑户内海气候”。它*的特点是什么呢？温暖少雨。这个气候其实跟我们鲅鱼圈的气候非常接近。

4.*的水产要在咸淡水之间。因为这个地方，有大量的河水。

这四句的结论是：内海盐度低，风平浪静，气候温和，物种丰富，所以内海城市更秀美、更活力、更宜居、更宜商。

没有比较，就没有伤害，更没有相爱。这是芬兰的赫尔辛基，是“波罗的海的女儿”。为什么能建成这么漂亮？就是因为是内海城市，敢于把建筑推到海边上去。几乎所有内海城市，都是海岸运动城市。

*典型的是德国的*军港城市，是世界帆船之都，每年都会举行帆船周。而且，内海城市更宜氧，也更宜居。我们看一个词叫做“黑海疗养带”，它靠的也是内海。

有一个非常*的城市叫雅尔塔，就是因为二战中三巨头来这里开过会，非常适合疗养。还有一个城市叫索契，2014年*的举办地，普京在里面投了无数钱。

有一个重要的词，叫“产业运河”。在濑户内海，大阪叫“水之都”、“工商业之都”。神户叫做“设计之都”、“浪漫之都”、“聚会之都”，这都是靠着内海发展起来的。所以我们说，由于它更秀美、更活力、更宜居、更宜商，在整个世界的内海城市，往往是世界上发展*的，而且是*宜居的城市。

所以我想说，在今后我们鲅鱼圈，调换一个坐标系，不要和其它的城市比，我们能不能做成一个世界*的内海城市。以后在这里开会的时候，能不能找到一些跟我们一样的人坐在一起，像赫尔辛基，像东京，像神户这样的城市。我们共同探讨，共同发展内海城市。鲅鱼圈应该加入世界*的内海城市行列，成为渤海*充分挖掘，内海特色的宜居城市。

（下面内容是有关内海城市产业研究，李忠先生论述很详细，地产大哥仅做摘要，更详细的内容，请后台留下邮箱索取。）

*、咱们中国目前从事游艇设计制造的缺口，至少有5万人，相关服务人员的缺口有20万人。

为什么这个缺口比世界上任何一个国家都大。就是因为咱们中国的老板玩游艇，和其它国家不一样。外国人是自己开着游艇航海，自己考个执照。咱们中国老板是坐艇的，一般要配一个船长，回来还得有人帮着收拾游艇。当年香港发展游艇业的时候，也是急缺这批人。

但是当年香港就想到那个事，说我们过去有那么多的渔民，能不能让这些渔民，继续做游艇的服务人士？但是没有人愿意干。香港游艇会就和香港电影公司拍了《夏日晴未了》。于是一万五千人渔家子弟，报名参加了游艇报务培训，这一万五千人，奠定了*香港游艇业的基础。

*，很多人都觉得，中老年一定是泡温泉主力，其实不是这样。

我们看一张中国温泉调查产业图。你会发现一个非常简单的事，24岁到35岁，才是泡温泉的主力。

我举个例子来说，我妈70多岁了，按说老太太*喜欢跑温泉，但是她*不愿意去泡的，因为老太太心疼钱，觉得泡一次温泉，花几百块*不值的。我媳妇还不到40岁，把北京所有的温泉都泡一个遍。每次泡完了就来找我，你看看我的皮肤是不是又好一点了？你说我能怎么说，那就好一点了呗。她是*敢花钱的。

大家记住一个事，据京东统计，中国消费率排序是这样的，少女大过孩子，大过少妇，大过老人，大过狗，大过男人。咱们男人消费率，连个养狗都不如的。女人的消费率是非常强大的，全家70%的消费决策是由女性进行。日本主要的温泉，一个是面向儿童的，一个是情侣的。所以这两个部分，是我们温泉应当进行强化的。

第三是模式创新。

我们这几个模式，主要讲泡汤。其实我们想说一个事，能够把温泉生活城市化，还要把城市生活温泉化，这才是*重要的。

为什么呢？因为任何泡温泉，你顶多泡30、40*。问题是，30、40*以后怎么办呢？大家看，日本这几个温泉城市，都有一条温泉小街，里面穿着衣服是浴艺。这些城市里面很好玩，只要中国大巴车停在这个地方，40、50*以后，满城市看到的，都是太君和花姑娘。男的穿的像太君一样，女的穿的像花姑娘，逛来逛去。这样一来，大大延伸他们在这里消费。

我们男士泡温泉多数只有脱了衣服，才能去泡。但是现在有手汤、足汤、颜汤，让“大大”时时处处，可以体验温泉。并且是可以做很多这样的活动，把温泉设备化。大家看到左边这张图，叫“上热热下热热”。就是上面吃着拉面，下面泡着脚。这种生活，把温泉产业化和温泉体系化。

*说一个事，就是冰雪。

现在冰雪消费对我们非常重要，我们看到，滑雪场做的都非常好。但是我想说的是，如果我们去比冰雪的话，那么我们面临东北冰雪太多的竞争。因为黑龙江和吉林的雪场，一定比我们好。但是我们要想一个事，我们是关外，是离北京*近的滑雪场，应该抓的是什么呢？抓的是儿童消费。

大家要知道，*对于中国经济的拉动，远比夏奥会要强。道理很简单，夏奥运跑步的人，原来跑的还跑，原来不跑的，还不跑。但对于滑雪来说就不一样了。

大家要知道一个*重要的东西，那就叫“19岁分水岭”——就是19岁以前玩滑雪的人，一般一辈子都会滑雪。19岁要是不玩滑雪，他一辈子都不玩滑雪。也就是说，抓住孩子特别重要。如果大家带孩子去滑过雪，小孩子接受滑雪的程度，比咱们大人快的多得多。

所以在这个逻辑之下，我们能不能干一个事，和北京开办滑雪*。上午，我们坐火车过来；下午，滑完了雪；晚上，再回去。这是有可能，因为营口跟北京距离*近。而这里面呢，有一系列国外的专门针对儿童滑雪课程。而且课程中，大家看日本有一个事，叫3万名学生“0受伤”。这样一来，保证所有孩子是*安全的。当孩子来的时候，一定会有一批人陪着来，妈妈们会来。

大家一定要知道，女人滑雪能赚到的钱，比男人滑雪赚到的要多得多。她们要花一个*选服装，一个*涂防晒，然后滑15*，回来要开始洗浴，然后开始吃饭，且折腾这个事。我们可以做到一个事，营口滑雪场不是*的雪场，但是*钱的雪场和*有魅力的雪场。

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