景粼原著：上叠PK下叠，背后的两股沉默力量在扣动扳机

编者按：

打个广告，这篇文章的作者初涉地产，不足两个月，在万房地产研究院强大的研发团队支持下，茁壮成长，作者也吃了很多苦，写这篇文章失眠了一个星期。

我们一直在找志同道合的同行人，踏踏实实做事情，有远大理想且从小事做起的同事。我们拒绝三类人：眼高手低、叶公好龙、光说不练。什么都想要，想哪儿说哪儿，哪儿说哪儿了的人，就不要来了。如果你愿意为理想奋斗，愿意拥抱明天的日月星辰，我们会不计成本、不惧代价地培养你，当然，过程中你要吃很多苦。你，准备好了吗?

我们的努力，获得很多专业机构的认可。例证之一就是，地产大哥的专业文章出现在多家机构研究的PPT里，但是很遗憾，鲜有标注出处。所以，我们接下来，对有知识产权的文章图片，都要打上水印。希望读者朋友能够理解。

9月8日，景粼原著拿到新一批房源销售证可证【京房售证字（2017）111号】，有朋友咨询买具体哪个户型。小编还没有拿到*的户型手册，要稍等一下。

预售

证

楼盘

表

不过，小编倒是看过景粼原著之前推售的户型—御景叠墅中的【恋蝶花】和【满庭芳】，联想到是同一家开发商，同一个小区，产品逻辑有一些共同点，不妨先看看。

在分析这两款产品之前，剧透一下，户型差异的背后，有两股沉默力量决定。

我们先来做一道选题材：上叠或下叠，你更喜欢哪个?上叠通常有露台、阁楼、北向花园，也可能做出地下室；下叠有南向花园、地下室。买别墅就是买【天】、【地】、【院】。小编认为，通常情况下，下叠应该是优于上叠，普遍来说，下叠价格高出上叠15-20%。

从表面上看，在【御景叠墅•恋蝶花】和【御景叠墅•满庭芳】符合这个普遍规律，包括在面积段的倾斜上，下叠占有资源更多，价格比上叠要贵。事实果真是这样吗?

先来看一下项目的基础资料和具体户型的数据比较。

基础

信息

上叠

下叠

这些数据都是来自北京市住建委。作个简单的比较：建筑面积：下叠约206平米，高出上叠10平米；使用面积：上叠约281平，高出上叠7平米

上下叠建筑面积和使用面积基本持平，反映到成交价格上：下叠成交均价仅高出上叠131万，而且，下叠的主要成交区间与上叠相同，同在1400—1700万，成交10套中仅有3套成交价在1700—1900万之间。

细究之下，上下叠的价差其实并不大，套均价差是131万。虽然说有楼盘限价的因素，但合理的定价，会促进楼盘去化速度。究竟是上叠做的太好了，还是下叠做的太次？客户的眼睛是雪亮的，成交的价格*能说明问题，楼盘的定价体系也*能暴露问题。

好了，我们开始寻找神秘的沉默力量。

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沉默力量之一：邪门

发现问题，*的办法就是比较。我们把下叠的一层和上叠的一层放在一起比照着看。先来看下面这张图：

发现问题没有?户型图很形象，下叠的首层呈长刀把形（面宽7.8米，进深13.6米），从南到北依次是客厅、过厅、餐厅、厨房。如果你要去厨房，从南侧入户门开始，要走13.6米。而且，采光仅仅依靠南北开窗，必然会形成“小黑屋”。大家看到下叠首层标红的区域了吗?就是一个黑厅。

再来看上叠首层，同样的面宽和进深，却能做出面宽7.8米的横厅（南向客厅+餐厅），这一点和下叠首层相比，的确很惊艳。但也有一些遗憾，北侧卧室面宽只有3米，电梯厅前是个刀把形走廊（为什么会这样，下面会引出*神秘沉默力量）。

所以说，客户的购买逻辑就有了交圈：同样的进深和面宽，客户自然*上叠。

或者有朋友会问，为什么下叠首层不能做成宽厅?这是神秘力量之一【南向入户门】。【下叠首层的南向入户门+玄关】，牢牢把住了东南角，横厅变成泡影。特别是下叠首层的卫生间，造成成进深5.1米的客厅没有一面完整的电视墙。

南向入户门是不是有点邪门?把它挪走行不行呢?

小编提供一种方案：首层下叠东南入户门和采光窗对调位置，同时入户门设置外玄关厅，入户即是客厅。如此调整，下叠首层就可以和上叠首层一样，出现完整的宽厅。

这样的调整，还有一个意想不到的效果：下叠的入户门原来正对院门，风水上两门相对不吉利；调整后，两门错开，既能解决隐私，也能改善风水。

大家来看看小编调整后的下叠首层平面图，是不是感觉好了很多（如果景粼原著早这么做，会不会更*呢?）

可能有人会问：假如下叠首的入户门玄关厅向外推出后，仍保留在东南位置，可不可以呢？

这是不可以的。原因有3条。

*是：入户门玄关厅位置不可能做卧室；

*是：如果该处做家庭厅也不合适，太没有私密感；

第三是：剩下的选择只能做客厅，但北侧楼梯对空间的遮挡会造成客厅视野受限。而且，原来的客厅位置，如果作为卧室，那么，会丢掉客厅应有的开阔感。通过客厅与卧室之间局促的走廊，来到餐厅，你愿意吗?肯定不愿意。

所以，小编的建议有两个好处，一是可以保证南向做出宽厅，二是出现“客厅+老人房”的配置。

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沉默力量之二：电梯

还有一股神秘的沉默力量，隐藏得比较深。它到底是谁?我们接着往下看。

下叠206平米的建筑面积，正常至少能出4间房。下叠却做出3.5间房。如果严格来说，二楼北侧小书房，形状不规则，只能用作储物间，用作书房够呛。正常情况下，实际上下叠是3间房。

这背后是客群定位。景粼原著既然是*居所，是城市别墅，是朝阳区的城市别墅，两代同堂+二孩家庭，应该是主力客群的素描画像。这样的客群，4居应该是标配。即便是单孩家庭，多出一间规则的书房，也是别墅生活的标配。一方面，这是景粼原著为什么要挤出半间房的动力，另一方面，似乎无计可施。

我们还是按照老办法，拿下叠的二层和上叠的二层比较，试图找出差异。

上叠做出了4间房（首层1间房+二层3间房）。是不是因为下叠的空间太奢华，导致出房太少?也未必。下叠二层南向2号次卧太局促，面和进深只有3.6米。北向次卧面和进深却有4.2米。上叠二层其实同样面临2号次卧局促的问题。

就现有的平面保持不动，简单地做加减法，有没有改善优化的办法，*能做出4间房呢?

小编想了一招，大家看可行不可行?就是下面这张图：

（1.把上叠2号次卧北面的公卫改进卧室；2.将楼梯与电梯之间的储藏间改成公卫。）

好处在哪里呢?

*条：上叠二层的2号次卧尺度瞬间增大，进深从3.6米增加到5.1米。

*条：下叠二层可采用同样的办法，将公卫摆放到北侧小书房位置，2号次卧进深同样会增加到5.1米。下叠二层可做出舒适感更强的3间房（这样虽然次卧会损失套房功能，但南向房间的舒适度会提升很多）。

第三条：下叠首层改造入户门后，东南位置玄关厅可根据需要调整成一间老人房，公卫可摆放到电梯厅对面的交通厅位置，这样便可做出4间卧室。公卫调整完后，虽然正对楼梯，但可以解决缺少卧室的难题。

来点小插曲。上叠首层有个致命问题：厨房采光是通过北侧1米缝实现的，而且这个1米缝非常奇葩：一半是阳台，一半是露台,并且非常狭长，采光效果大打折扣。实际上，下叠二层电梯对面的卫生间有采光窗，上叠首层位于同样位置的厨房，为何不能开窗，而是非要借道北侧卧室，开辟出一条无比尴尬的“阳台+露台”通道来采光呢？

（更奇葩的是，该户型图上，边户型与中间户型混在一起，边户型的侧墙可以开窗，中间户则不可以。下叠首层是中间户型图，侧墙没有开窗，下叠二层、上叠首层二层则是边户型图，侧墙均有开窗。）

即便中间户型，厨房侧面确实不能开窗，上叠首层的摆放还有更合理的办法：将厨房采光缝填平，厨房与早餐厅直接推到北侧，解决厨房采光问题。原厨房和早餐厅位置可安置为中餐厅，由于连着厨房，中餐厅的采光问题也可接受。东南侧客厅位置可调整成一间卧室或书房，西南向原餐厅可改成客厅。

经过几轮调整后，上下叠的功能性、舒适度要好很多：都能做出舒适的4间房；或者根据使用需求，灵活调整成3间房，同时实现大横厅的奢华感。

即便如此，下叠依然存在致命的缺陷：

1.下叠二楼空间狭长的走道，凸显压抑：2.南向两个卧室之间的隔墙长达6.8米，一直延伸到楼梯口，形成两个又深又长的过道；3.北侧书房又窄又不规整；4.整个二层只有电梯对面的小玄关厅算是一个开阔地带。

制造长走道的目的是为了照顾主卧套房的私密感。有没有办法既能考虑主卧套房的感受，又能缓解外在空间的开阔性？通常的解决办法是，将走道变成过厅。

（将L形衣帽间改成H形；切掉南向两个卧室中间的间隔墙北段，解放出一个方正的交通厅。手术做完后，就是上面这张图的展示效果。）

下面就引申出*核心的沉默力量：电梯核心筒！

首先问两个问题：能不能改变核心筒的位置？核心筒一定要扎堆摆放吗？答案自然是清晰，可以挪动核心筒。

原状：

1.下叠首层北侧厨房和餐厅直接套起来，构成口袋阵，缺少层次，使用体验不佳。如果餐厅的位置能开阔一点，便可解决两个功能空间嵌套起来的使用缺憾。

2.厨房和餐厅外侧有一条长达7米多的通道，是上叠的电梯通道，不仅非常浪费，而且这么长的交通动线日日上演，不胜其烦。

改造后的好处显而易见，直接看图：

1.下叠首层出现奢华餐厅，增加一个储物间；

2.上叠入户可以乘坐景观电梯。

3.上叠首层公卫变成电梯，公卫可移至原电梯位置，南向开门，避免正对餐厅。这样，原来上叠电梯出来后狭窄、毫无别墅入户仪式感的电梯厅、刀把形走廊将不复存在，取而代之的是规整方正的电梯厅。

4. 对上叠二层来说，电梯将出现在露台上，相应地，东北侧将出现一间面宽3.5米、进深接近5米的房间，可以作为亲子互动空间来使用。原来的露台将被切割成两个空间尺度小一点的露台。

这将延伸出另外一个问题：到底是室内的功能空间安排，还是室外的露台使用更重要？

上叠做出露台，本意是要满足有天有院的别墅梦想，提升上叠的墅感，卖出更高的价格。对客户来说，露台属于赠送面积，大面积的露台赠送看起来更为划算。但从实际使用角度而言，露台毕竟不是院，接不了地气，只能满足“看天”的梦想，而北京的雾霾天气又大大降低了露台的品质。

两股神秘的沉默力量说完了。接下来，景粼原著的新品中，沉默力量会不会再次扣动扳机，我们拭目以待。

留下一道选择题，这个项目的开发商是谁?

A.龙湖；B.万科；C.融创；

D恒大；E.首开；F.碧桂园