2018海南的楼市走向，你看懂了吗？

海南这些所谓利好政策基本都是谣言！

太阳底下没有新鲜事，关于 海南的房价炒作，海南到底有多好，未来海南超出你想象等无非以下几个，有类似相关的帖子基本都是谣言：

海南要封岛：未来不是你想进来就进得来，明显假新闻，国际旅游岛要的是开放啊，“闭门造车”是会落后的！

海南要建跨海大桥：到时候房价会大涨，央视都辟谣多次了，假新闻！

海南要落地自由贸易区：未来房价超出你想象，你知道全国有多少个自贸区吗？房价都涨得超出你想象了吗！

国务院批准海南省试水博彩业：谣言，海南旅游委和海南 日报多次辟谣不属实新闻，只是在海南试办国际通行旅游、体育娱乐项目。

海南又在建什么大医院：你问一下生活在大城市的你，你有大病真的会在海南治疗吗，小病那里不能治啊，只不过提高 海南整体医疗水平而已。

海南又建多少高楼，游乐场：哪个城市没有坐标建筑物啊，有什么好说的呢，有比北上广深多吗！

海南建省30周年，国际旅游岛10周年，会有重大市场利好政策，这个多多少少是会有的。在部分重要的时间节点，确实会有不少利好政策，所以各大行家也都在赌市场。

然后把这些进行汇总感觉海南很牛逼的，其实不是这样，目前为止海南除了空气、气候、环境、海洋资源无可比拟之外，在城市的发展建设、配套设施跟一二线城市相对比起来还是比较落后的。

毫不夸张 海南岛目前*少20%片区还是属于农村，不管好与坏，你都要自己上岛亲自感受体会，才知道真假，但是海南建省也快30年了，发展的速度还是比较惊人，好的不用我说，大家也可以看得到，不然也不会有这么多点值得大家去说或炒作。

哪些区域有泡沫，你总想低吸高抛、买在山底卖在山峰？

对于那些现在还没有买房的购房者来说，较大的期盼就是房价能够下跌，这样他们买房才有可能。但是，对于那些已经买了房的人来说，房价下跌就意味着噩梦的开始，尤其是对于在房价处于高点时买入房产的人来说，一旦房价下跌，后果不堪设想。

现在，可能很多人仍然觉着房价会高速上涨，根本就没有回落的趋势，的确，在海南大多数市县受库存影响，高压政策下房价的变化并不明显，有的城市甚至还在涨。但是，这并不意味着所有的城市未来都是这样。

海南房价上涨的中期，库存量就已经明显供不应求，吸引大量购房者以及炒房者的进入，房价在很短的时间内快速上涨。

从2017年第三季度开始，海南很多市县开始补涨，主要受双暂停政策和库存量供给的影响，比如：东方、乐东、昌江、琼中、白沙、屯昌、五指山、保亭、定安等市县，并不是因为这些市县未来具备有多大的潜力。

此轮房价补涨呈现明显的板块轮动特点。即当一个核心城市板块上涨过快，别的板块就相对来说会变成价格洼地，资金就会流入，从而带动其它市县板块上涨，所以大家看到南部城市涨完三亚，接着涨陵水，涨完陵水接着涨万宁。

北部城市涨完海口，接着涨澄迈，涨完澄迈，接着涨临高。就是由两极往东西沿海线轮动，东西沿海线往中部轮动。

对于 海南想买房纯*抱有信心的人，一定要明白一点不是价格低的地方就是价格低，没有未来价值的东西，受市场影响鼓吹起来的价格就是带有很大泡沫的。

关于房产泡沫，我个人是这么看的

从消费品价格形成机制来看，房价已远远脱离当地居民可支付能力范畴；

从产品的消费附加价值来看，价格也远远超过了，周边产业的价值总和；

房价高得背离市场和个人需求，也许一两年可以承受，但长期无法承受；

空置率比较高，空置率远离经济发展需要和社会支撑；

从资产价格泡沫的生成规律来看，短期一年内价格脱离市场基础的持续上涨，*过快上涨，也是催生资产泡沫的重要条件。

显而易见，海南这些市县符合此条件，千万不要觉得是势能爆发。

虽然有泡沫但是话又说回来，谁都想低吸高抛、买在山底卖在山峰，不管是哪个房产大 V、房产老炮都不能做到，虽然我不是什么大拿，但是做房产*也有一些年头了，说实话我自己也做不到，有也是碰运气。

对于纯*，我的原则就是绝不赚较后一个铜板，对于想海南自主刚需，而应考虑自己能否筹措到*款、月供能否负担，甚至全款也能负担，如果回答肯定，那就买吧。

请看轻看淡房价格的高低涨落，很多东西比钱更有价值，并且你也做不到抄底和逃顶，对于来海南买套房养生，养病，养体，过冬的不在讨论范围之内，因为享受生活，健康，命比钱重要，不然你们也不会想来海南买房。

现在房价是高点吗？海南现在是二手房出手卖的较好时机吗？

我个人认为还不到时候，因为市场供需不平衡还是比较明显，我个人认为出手卖相对较好的时间节点，是在下一次限购政策再次收紧或宽松土地政策前期的时候，具体时间说不准反正就是看政策吃饭，但是要说一个具体时间可以先核心关注2018年4月份。

房价到底跟什么因素有逻辑关系，我在上篇文章（年终盘点系列1：海南购房*关心的4个问题）中已经详细讲过了。

房价的涨跌，眼前：跟库存需求供给量和国家政策息息相关；前期：跟货币政策、银行利率、通货膨胀；中期：跟土地供给平衡关系；后期：跟人口流入趋势息息相关。

为什么说现在不是较好出手的时间点，我们看看2018年1月份，发布2份堪称史上*严厉的土地调控和土地环境保护措施的文件，就可以知晓。

2018年1月12号，国家海洋局出台13条强硬措施加强围填海管控，另一个海南政府是2018年1月6号，召开的第98次常务会议《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地效益的意见》8条，堪称海南历史上*严苛的土地管理措施。我们看下面8条，每一条都是极其严厉，

*核心的是名列前茅条。

一、全面贯彻新发展理念，明确土地资源管控方向和目标。按照“总量锁定、增量递减、存量优化、效益提高”的基本要求，实行建设用地总量和强度双控制度，明确了到2020年，全省建设用地总规模控制在550万亩以内;

坚决守住耕地保有量1072万亩、永远基本农田909万亩和林地保有量3165万亩;全面落实“十三五”时期单位国内生产总值占建设用地面积下降20%的目标任务。

二、优化国土开发空间格局，强化国土空间规划管控。

三、强化计划调控，合理安排用地时序

四、完善用坐标准，严格市场准入。

五、完善土地有偿使用制度，推进土地精细化、规范化管理。

六、规范土地市场管理，优化土地资源市场配置。
七、强化供后监管，促进土地利用提质增效。

八、落实共同责任，建立健全长效机制。

围填海管控令以及意见8条文件的核心意思就是讲，政府会进一步加强环境保护，重罚污染环境行为，限制房地产开发，减少房地产土地供给，核心供应重要产业土地，促进其他产业的发展，为了侧结构供给，产业转型发力。

看到这里现在有多套房者*开心，供需极其不平衡，又在加强供给端管控，那在未来不管泡沫大小，还是会有需求者进入，那补涨就会继续，我个人认为在2018年名列前茅季度还不是二手房出手的较好时机点，仅供大家参考。