一年调研30个城市是一种什么体验？

1

上个月，我去上海参加女朋友的婚礼。

我们俩很多年，都是在朋友圈里见面的。

她终于要结婚了。这是她人生当中*的事！

她说，你一定要来。按照我们见面的频率，下次见面大约就是在我的葬礼上了。

我鼻子一酸，就答应了。

在她婚礼的前*，有一位知名的大V在上海有一场年度趋势分析线下活动，我报名参加了。

随后又给几个房投圈一直约着要见面朋友约了时间。

还约了一个房产代购公司，还给两个中介打电话，约定看房。

幸好女朋友很忙，也根本顾不上我。

当我终于踏上返程的高铁，女朋友发了一条调侃信息，说好的来参加我的婚礼，可是你分明就是来上海调研的。

看了她的信息，忽然心疼自己了，眼泪下来了。

这就是我现在的生活，我去过很多城市，却没有时间看风景。

四月初，我们在成都-重庆调研，一连十四天，*的*已经到了极限，看见销售*的【P】字指示牌就产生了强烈的生理孕吐。

说好了给自己放*假，去看看都江堰。可是我们边走边看，又看了*房。

即使在我们返程的路上，还挤出时间看了两套江景房。

这就是我们的城市调研。

那些出现在文章里面的一线详实数据，就是我们这样一个一个销售*跑出来了。

我们常常会在一个城市迷路，走到这个城市*远的边界。

那些对城市基本面的判断，就是我们这样一步一步走出来的。

我们也会对自己于心不忍。说好了*不看了不看了，可是忍不住又看到了晚上八九点。

我们*喜欢聊的就是刚刚那个销售员身材不错！因为我们根本记不住她们脸。

我们都喜欢晚上喝点，因为凌晨一两点还在汇总资料。为了能够迅速了解一个新的城市，一个新的片区，我们需要快速熟悉地段、产业、人口、交通、规划、*等等。

夜夜如此，生不如死！

我们看过这些城市凌晨四点的样子，我们也见过这些城市早晨六点的轮廓。

我们还会在这些城市见很多人，他们都是这个城市的圈内房产专家，为了充分理解新的城市新的片区，我们会提出一个又一个的假设，接受别人找出一个又一个的反驳，反复请教、讨论、分析。

我们去过很多城市,我们看过很多房子。

有时候我们开玩笑会说，我能听到一线市场的声音——

砰！砰！砰！

2

这个世界上有两种声音，一种是用耳朵听的，一种是用眼睛看的。

在成都我们看到了限购新政一年后，成都楼市的克制与癫狂！

没有内购、没有关系户、没有全款优先，摇号面前人人平等。但超万人抢百余套房子是成都每天都有可能发生的事。

面对这样的楼市，我们说未来五年，生活在这个城市的人们都会感谢这座城市。

因为表面看，成都限价摇号是地方政府稳定房地产市场的行政手段，其实背后是人口争夺。

在双限的压力下，我们能听到成都摇号新政的脚步声越来越近了，所以我们说2018年是成都买房的*窗口期，也是这个城市派发给年轻人的200万大红包。

在重庆我们看到了楼市波段中*恢弘的主升浪。我们写到这还不是*疯狂的时候，窗口期不超过一个月了。

果然，5月开始二手房疯狂跳涨，从一线回来的人说，一次跳十万，简直受不了。

可是重庆仍然是一个对于房产*客来说，来了就不想走的准一线城市。

1、不限购。

2、基础设施昂贵。

3、文化包容、年轻。

4、放眼全国，重庆房价是洼地。

我们认为重庆目前进入价值体系紊乱无*二环时代！但重庆价值和机会在两江四岸。

果然6月10日重庆出文件说：

“主城区‘两江四岸’是长江上游重要的生态廊道，是集中展示山城、江城特色的景观廊道，是市民休闲观光、亲水娱乐、文化体验的公共空间。”

如果按照文件中的标准来执行，这对重庆是重大利好，对两江四岸是重大利好。

在粤港澳大湾区我们看到2018上半年稳，但暗流涌动，*客明显增加。

我们认为下半年湾区规划大概率会坐实，湾区规划不会跳开现有的城市格局，广州依旧行政上*，深圳经济*，下半年会以三个自贸区平台为发起点，有8-10%价格上浮，引导到城市核心片区。

但楼市稍有风吹草动，限购和金融收紧一定会跟上，市场再趋稳。但在湾区灵活的市场环境下，广深不会像北京一样被速冻，环深也会过的比环京好。

我们认为以政府的施政惯性，三两年内不会放开限购，19年之后会有类似17年平稳为主的行情。

但大湾区是一个长期利好，非短期利好。所以广深相对未来潜力依然是*，依然是这个片区*有*价值的地方。

在贵阳我们看到了它在涨，特别是2018年春节之后，增速明显加快，而且我们也能看到未来它至少还有30%的空间任由其肆意开心。

但，这个城市的基本面是人口流入太少，GDP实力太弱。目前看起来的涨幅和表面繁荣，这一切缘于宽松的信贷杠杆，贵阳经济和人口都不支撑未来的涨幅。

目前来看，观山湖是外人地*的*的选择。可是我们说已经晚了。

我们不否认贵阳的城市价值。我们也相信未来十年，贵阳会做到更好。

本地人可以赌贵阳城运。

在青岛我们看上合峰会让青岛出尽了风头。大家都在期待这个会开完之后能给这个座城市能带来什么。

可是一个以中国、哈萨克斯坦、吉尔吉斯斯坦、俄罗斯、塔吉克斯坦、乌兹别克斯坦以及印度和巴基斯坦这样 ，研讨如何“进一步发展睦邻友好关系”、研讨如何“聚焦影响地区安全的主要威胁”等等，像这样讨论区域安全的会议，会给青岛带来什么呢？没人关心

我们看到的是从基层到高层，各方声音精心布局。从西海岸新区到青岛，上合峰会就是青岛的秀场，一时风头无两。

可是终究绕不过一个问题：为什么这千载难逢露脸的机会给了青岛，却没有给济南？

因为“青岛，凭借自身在“一带一路”战略中的重要的支点定位和经济成就吗？

因为“青岛，拥有出众地理区位和发达港口经济，具备制造业优势吗？

我们认为这些不是真正的原因，因为能在台面上公开称颂的都不是核心利益。

真正原因是济南有更大的筹码。济南能成为省会，必然不是偶然的。

未来济南吸血青岛。相比青岛，长线更看好济南。上合峰会改变不了这个事实。

本地人刚需自住随意，即墨地铁盘可关注。

在杭州我们看到杭州楼市16年10月受上海限购外来资金引爆的行情启动至今，均价已*，钱江新城和钱江世纪城新盘及次新领涨，到郊区次新及其他物业类型跟涨，几乎所有板块和物业类型都*。

目前行情处于牛市末期，洼地难寻，房价上涨放缓，和17年3月份的上海很像。

从更长远看，五-十年后，杭州房价应该是上海50%—60%。杭州产业极强，阿里、网易、海康等企业极大提升了杭州IT行业竞争力，提高了杭州房价上限。

如参考上海行情，预计接下去半年房价缓涨或横盘，行情开始分化，市*优质物业补涨，郊区横盘震荡，前期涨幅过快的区域可能小跌。

在郑州我们看到2016年，郑州涨的太猛了。2017年，郑州没有涨，横向对比周边二线，郑州恐怕需要补涨一下，才对得起这两年加持在自己身上的光环。

目前郑州市场走在秒抢，捆绑的路上，距离摇号不远了。

在西安我们看到西安去年开始涨起来，无奈房子铺天盖地太多了，人口流入太少。一手涨的很快，二手变化不明显。但西安的房价相对城市量级还是便宜的，资金是流动的，还有后劲。

*近一次我们监控西安市场，我们看到西安到了牛市末端了，本地的也难上车了。

在大连我们当然也看到了这个城市的涨幅，但是大连是中国几乎*一个，空港/海港指数都在下跌的，这是一个持续衰弱的城市。

我们判断自住两套就不用再买入了，相比大连，沈阳便宜，相比大连，沈阳上限高。

还有在上海、在沈阳、在武汉、在长沙、在苏州、在环深、在环沪、在环京、在乌鲁木齐、在西宁、在南昌、在珠海、在厦门等等等。

3

我去过的城市越来越多，我对城市的理解越来越不一样。

我曾经去过深圳很多次，我以为我对它足够了解，可是在北京西城看*的时候，我忽然更了解深圳了。

深圳一线市场的动力来源于上一轮涨幅的改善型需求积累下来的物业增值红利，我们看深圳的涨价规律是从高价到低价的过程，从12万到10万到8万到6万到4万，一轮一轮下来。

这一点和北京不一样，北京财富积累的非市场性决定了北京哪里都很贵，所以北京的门槛和*的含金量是*的，未来北京可以去深圳，深圳不能去北京。

4

我行走在一个又一个熟悉又陌生的城市里，我想聊的太多，我怕来不及讲出来，我更怕没人听到。

在上海，凌晨四点，对着月空。我录制了《楼市一线声音》的*期。

我说，我有一个朋友，她有很强的赚钱能力，她说这个世界上有两种声音，一种是用耳朵听的，一种是用眼睛看的。有太多的人以为用眼睛看到了声音，迷惑了自己。我要做听声音的眼睛，对于绝大多数的人来说，那是*有用的。

是的，现在还是凌晨四点。对着月空，没有星星。

我写下一段文字：

请点击订阅我的《楼市一线声音》，一共100期，它是城市发掘者，它有城市一线基本面，它包罗城市地段价值。它是眼睛里的声音。 一个城市，数百个楼盘的调研分析，数十次当地房投圈的头脑风暴，一期一个城市，一期还不到两块钱。

另外，我开始制作米宅中国50城价值指数，近期推出，此后它将在每月30日公布。

它也会是米宅*官方城市推荐指数排名。而这个指数排序的背书就来自我们行走在一线的声音。

*，请点击订阅我的《楼市一线声音》，*还有小程序专享价的。

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