楼市繁华背后的房企艰难融资

来源：楼市鱼眼发布时间：2018-06-08 00:00:00

一边楼市锣鼓喧天，一边楼市调控不歇。

一边楼盘鼓吹销售，一边房企融资抓狂。

这大概就是当下房地产的四“边”型的发展现状。

昨天我说碧桂园在芜湖注册的公司向芜湖龙头企业融资了近2500万。今天伟星宣布旗下的奢华豪宅项目暂停部分房源的预售，以抵押获取贷款。这68套被暂停销售的豪宅以预售均价1.6万计，涉及资金约为2亿。至于这次操作能融资多少就另说了。

这两起发生在芜湖市场上的融资行为，其实在资本市场上是再普通不过的做法。之所以拿出来说，是因为时下房企融资举步维艰，全国如是。研究机构数据显示，今年5月，40家典型上市房企发公司债融资总额呈现较大幅度的滑落，环比减少87.59%，在融资总额中仅占比12.93%。在58.35亿元公司债融资中，境内发行融资40亿元，环比减少65.52%；境外发行18.35亿元，环比减少94.82%。

房企融资难度加大，与金融机构去杠杆和严控资金流入房地产密切相关。从2016年第四季度开始，监管部门陆续出台诸多限制房企融资的新规。因为高层认为“有大量资金涌入房地产市场，曾经一度带动了一线城市和热点二线城市的房价过快的上涨，进一步推高了实体经济发展的成本”。

现如今，房企直接从银行贷款融资越来越难，间接融资和信托难度也在不断加大。而在老百姓眼里那些看似无关痛痒的调控政策，虽不能直接作用于楼市的热度，但至少在明确一种态度：坚持调控不会放松，调控力度不会减弱，调控政策没有时间点。

从2016年下半年监管层对楼市资金的态度，到步步围堵的具体措施，包括暂停地产企业公司债发行、公司债发行要过准入关和分类关，严禁房地产企业发行企业债用于商业性房地产项目，限制私募资管计划投资过热城市房地产项目，明令禁止房企通过再融资途径拿地等。因此，就有业内人士认为，今年的房企融资压力山大。

尽管我们从龙头房企的月度销售业绩上看，仍旧是一路高歌，销售长虹。例如碧桂园前5个月共实现合同销售金额约3346.8亿元，同比增长37%。不过，未来他们要面对的将是另外一种压力：回款。落袋为安。

在我写的诸多文章中，我表达过这样的看法：芜湖目前的楼市主攻的方向是改善和高端，其中存在的隐性的大问题在于，由于客群的原因，高大上的项目卖的不会好，因此开发高端项目的房企未来将承受更多的资金压力。伟星的今天的做法就差不离。其次，纵观中国楼市辉煌的十多年里，始终是得刚需者得天下。碧桂园就是典型，但现在也开始走偏了。

没有海量的刚需接盘侠，就不会有当下的中国楼市。同样，对于房企而言，没有中国的楼市，哪有你们什么事呢？任志强们的高涨言论之所以长盛不衰，不过也是因此罢了。

破解融资难题，房企高瞻远瞩之时，还需顺藤摸瓜。

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