在宁波买房，现在较大的风险你想不到

*近房产媒体一直在追逐碧桂园的质量问题，作为宇宙名列前茅大房企，同时又是高周转的标杆企业，碧桂园成了出头的椽子。除了碧桂园，宁波爆出质量问题的开发商也不少，如保利印、华润、融创、万科、华侨城等。可以说数得上的开发商都中招了。

讲真在目前的大环境下，几乎没有楼盘经得起审视。

但是老司机今天不想说质量问题，因为我懒得说。

政治局强调遏制房价上涨，宁波也出现地皇站岗，很多人担心接下来房价会跌，跌价是目前买房较大的风险吗？

也不是！老司机今天要说的是另一个大家并没太多关注的买房风险，但却是较大的风险——交付风险。

也就是说钱付了，房子却拿不到。

一、▏每次调控都有开发商崩盘

烂尾楼，对宁波的购房者来说仿佛是一个遥远的概念，其实宁波前不久还有烂尾楼，譬如江北的奥丽赛、姚江一号，听说后来有人接盘复工了，但好像进展还是比较慢。上一轮调控时出名的烂尾楼是高桥史翠英开发的四季翠园，当时闹的动静很大，政府积极多方运作之下才建好。还有北仑的清水绿园，2014年老板跑路，也是北仑区政府介入较后才得以善终。2015年镇海的新恒德破产，其开发的世博花园烂尾，费了好大劲才找到接盘的公司，*终建完交了房。

这次会不会有开发商扛不住，肯定有！前几天才跑了一个上市开发商中弘控股，幸好这家公司在宁波没有项目。但宁波各色开发商也不少，一个个看似财大气粗，但资金链绷却得很紧，特别是那些拿了不少地皇的，这几年发展得特别快、负债率特别高的地方性房企，一不小心可能就崩了。

这里所说的地方性开发商，并不特指宁波本地开发商，而是指那些来自地方的，但却看上去很像全国性开发商，或假冒港资、外资的开发商。

这些开发商以前大多在某个地方发展，后来将总部搬到上海、北京、香港这样的全国性城市（也许只是注册在这些城市），开始大举进入全国市场。其特点是拿地凶狠，规模膨胀特别快，但同时负债也很高，多数依靠民间融资渠道，市场好的时候增长得很快，市场不好死得也很快。

二、▏这次可能更加凶险

以往开发商倒闭，往往是调控之后销售不畅而导致的资金链断裂，所以一般都是在房市衰落两三年后才集中出现。但这次开发商面临的局面可能更加糟糕，一方面，销售回款的压力自下半年开始将逐步显现，另外一方面，开发商融资的渠道被限制得很多，原来依靠信托、银行理财产品进行融资的，现在通通被卡死。

与此同时，今年开始进入“地产债”偿还高峰，光下半年就有1600亿开发商的债务到期，今后2年每年到期债务也超过1000亿。堵死借新债还旧债的路子之后，依靠销售来还债，压力可想而知。

高杠杆是到头了，要想不崩就得快周转，所以无论大家对房屋质量多么担心，周转只会越来越快，慢了可能会要命的。

三、▏P2P爆雷可能是个导火索

今年是P2P爆雷年，从年初到现在已经爆掉700多家了，据说现在平均每天还有2.3家爆掉。5月份就有专家出来安抚说年初的爆雷不必惊慌，恐慌已经暂告一段落，看来专家只说对了一半，确实不必为之前的爆雷惊慌，因为6月份开始，爆雷的规模大得多了。

有人说P2P爆雷暴是楼市吸金造成的，爆雷*多的杭州，楼市吸金也*厉害，一个楼盘光摇号冻结的资金就达几百亿，一下子把P2P钱抽光了。还有一种说法是P2P爆雷是好事，这样老百姓就会把钱都投到楼市里来。

楼市这个泡沫，把P2P这个泡沫挤爆了。而爆掉的这个泡沫，又会让楼市泡沫吹的更大。

老司机不太相信这样的理论，但老司机相信这样的连环爆会严重伤害市场信用，甚至引发危机。覆巢之下岂有完卵？资本市场的任何危机，必然会危及到资金高度密集的房地产行业。

也就是说，一个泡沫破了，可能会引爆另外一个更大的泡沫。P2P之于房产，是不是一个导火索呢？

反正老司机不相信P2P爆雷对房地产是利好这样的鬼话。

四、▏宁波目前安全但需提高警惕

宁波并不是这一轮牛市中*疯狂的城市，厦门、合肥、杭州以及江苏的南京、苏州等城市才是明星，与之对应的，这些明星城市潜藏的风险也较大。合肥从去年开始已经有开发商跑路了，南京苏州等地也有多个地皇不知道怎么开盘，厦门地价房价更是出现了同跌。相比之下，宁波楼市还是健康的，站岗的地皇还是少的，开发商看上去还是稳健的。

但情况可能不会一直保持稳定，从现在开始，在宁波买房应该格外关注开发商的实力了。如果不小心碰到了烂尾，可能房子要拖好几年才拿得到房，而且质量更加没有保障。一般来说，央企是*靠谱的选择，不是央企做得有多好，而是因为央企有个兜底的好爸爸。除此之外，上市公司有公开财报，也能看到其负债收益情况，可以避开那些负债率特别高的企业，不知道的可以百度一下房企负债率。*糟糕的开发商是那种以前没听说过，这两年发展很快但又没上市的开发商，你根本不知道他的内部情况，一切都要凭运气了。

二手房是不是一个好选择呢？从交付风险的角度来说是的。但二手房同样也有交不了房的，怎么避开这些坑，老司机下一篇接着说。

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本文源自公众号：房产老司机