恒大=4个碧桂园？一定有一个是错的！（上篇）

上半年净利润：恒大=4个碧桂园

谁是中国比较赚钱的民营企业？

电信巨头华为？2017年，华为净利润475亿元；

电商巨无霸阿里巴巴？*近一个财年，阿里巴巴净利润614亿；

科技界的伯克希尔腾讯？2017年，腾讯净利润724.71亿元。

恐怕以上都不是。

至少在今年上半年，中国比较赚钱的民营企业，可能是一家房地产公司。

8月6日，中国恒大发布盈利预告称：

在截至6月30日的半年度内，税后净利润及核心业务净利润较去年同期均将大幅上升，其中税后净利润同比增长125%以上，核心业务净利润同比增幅在100%以上。

根据恒大去年上半年净利润231亿元和核心业务利润273亿元，分别取对应的保守同比增幅数据125%和100%测算，今年上半年恒大的净利润将超过520亿元、核心业务利润超546亿元，均创房地产行业有史以来较高的半年业绩纪录。

不仅在房地产行业创纪录，恒大的这一业绩放在A股也是不得了。目前A股已有242家公司公布中报，净利润较高的是贵州茅台，上半年净利润169亿元，恒大是茅台的3倍还多

事实上，去年中国恒大的增长速度已经足够惊人。去年全年恒大合约销售额达5009.6亿元，较2016年增长34.2%；当年净利润370.5亿，较2016年增长110.3%；核心盈利405.1亿，较2016年增长94.7%。

中国恒大上述盈利预告表明，其今年利润增速可能较去年进一步加快。

没有对比就没有伤害。同在港股的碧桂园去年上半年净利润83.7亿元，根据业绩预告按同比增幅50%保守计算，今年上半年净利润为125.5亿元。

根据各自的业绩预告，恒大上半年净利润520.4亿元，碧桂园125.5亿元，恒大盈利等于4个碧桂园，没什么毛病

“天下*笨的”杨国强刚刚才说过：当老大不容易。

没想到眨眼间，许家印又要超过自己，重新君临天下了。

不过，有些时候，数据也会说“谎”。

上半年销售额 恒大= 3/4碧桂园

从中报预期利润来看，恒大将可能彻底甩开碧桂园和万科（万科未披露业绩预告），作为超一线房企成为绝对龙头。

对于规模较大的房企来说，恒大在上半年的销售金额远逊于碧桂园，略低于万科，只排在第三。

恒大对万科和碧桂园所谓的胜出更多源于中报预期的利润。

根据中期业绩预告保守测算的净利润数据，恒大=4个碧桂园，这没毛病。

但作为“宇宙较大房企”，碧桂园上半年的盈利却连恒大的1/4都不到？这多少让人菊花一紧。

要知道，碧桂园2017年的净利润比恒大少了22.4%，归属于上市公司股东的净利润可是比恒大还多了17亿。2016年，碧桂园的归属于上市公司股东的净利润还是恒大的两倍多。

而横向对比一下销售净利率，恒大的销售净利率是三家里面较低的。

是吧，立马懵逼了吧。

但看完下面这张表，你或许就能明白一二了。

由于中报详细数据还没披露，我们来看*近一期的年报。

上面这张表里反映出了一个非常核心的信息：2017年，恒大用超过3100亿的营业收入，换来了370.5亿的净利润。而万科用2400多亿的营收赢得几乎同等水平的利润，碧桂园则用2300亿不到的营收赢得了287.5亿的净利润。

差距在哪里呢？

对，就在营业收入里。

恒大2017年营业收入高出碧桂园超过800亿，也高出万科近700亿。

那么你可能会问了，恒大这么牛叉，真的在销售上把万科和碧桂园甩出了几条街？

显然不是。

再给你看一张表。

从这张表里，你看到了什么？

1、恒大2017年的销售金额是三家里面较低的；

2、2016年恒大和万科的销售金额相当，营业收入差距不大，但净利润只有万科的62%；

3、2017年，恒大用高出万科28%的营收，创造了和万科几乎相当的净利润。

和碧桂园的比较不再一一列示了。

啥意思啊，恒大真的不一样！

预收款的秘密

村长知道，你可能要继续问，为何恒大2017年的营业收入会猛增这么多？从哪里来？

我们还是继续上图吧，简单明了。

（注：2017年碧桂园使用了港股新的会计准则，不再公布预收客户垫款这一指标，相关数据在合同负债指标中得以体现）

在分析问题之前，先说一点小知识，地产公司的营业收入哪里来？

是这个样子的，在平日里呢，各大地产公司*喜欢拿出来炫耀的数字是销售收入，这个月我又卖了多少啊，这半年我卖了多少，全年卖了多少。

但销售收入能不能等于营业收入呢，显然不等于。

因为从销售到*终结算是有时间差的，用普通话说，当地产公司把房子预售了出去，从购房者的手中收到了钱之后呢，并不能马上结算确认收入，要等到房子交到了购房者手上，才能结算，这个结算周期，依据具体楼盘的开发节奏而定，一般是一到两年左右。

简单点说，在销售收入中，结算了才能计到营业收入里，未结算的只能挂到已售未结算金额上。

呵呵，对了，何时结算，地产商有相当大的主动权。

需要说明的是，上面这张图的指标是预收客户垫款，和已售未结转收入并不能完全等同。但除了万科会在年报公布已售未结转收入之外，港股上市的碧桂园和恒大并没有公开这一指标。

经过村长统计，万科每年公布的预收客户垫款和已售未结转收入非常近似，因此为了便于比较，本文统一使用预收客户垫款这一指标进行替代。

下面几个数据值得思考下：

1、万科在2016年底有2747亿的预收客户垫款，相较2015年增加了600亿。2017年底，这一数字已达到4077亿，猛增了1200多亿。

2、碧桂园2016年的预收客户垫款是1924亿，相较2015年增长近1000亿。因为碧桂园使用了港股新的会计准则，2017年开始这一指标不再公布，相关数据转至合同负债指标中得以体现，达3467.47亿元。这个数据与碧桂园此前电话会议澄清的内容是相匹配的：3467亿元属于预收账款，来自已售住房。也就是说，这个数字较2016年增加了1543.47亿元。

3、恒大2016年底预收客户垫款是1946亿，相较2015年增加了1100多亿。而2017年底是2776亿，增加了800多亿。

你发现了什么？

虽然销售额和营业收入之间存在时间差，但是近两年来，恒大和碧桂园、万科在销售额上的差距并不特别明显，恒大的销售额增速也低于碧桂园。但是，恒大的营业收入增速大幅*另外两家，预收客户垫款增速却变慢了。

看到这里，你应该会大致知道恒大2017年和今年上半年盈利猛增可能的原因了吧：即恒大可能加速了结算，导致销售收入超过万科和碧桂园许多，进而造成净利润的惊人增长。

换句话说呢，恒大可能在加速结算，加速确认营业收入，因此在加速利润释放，而万科、碧桂园还是原先的节奏，甚至有放缓之势，因此在你看来，恒大老会赚钱了，而万科、碧桂园太落后了。

但恒大净利润的惊人增长显然并不仅仅可能来自于 恒大的加速结算。

囿于篇幅限制，村长将在下篇给你完整讲述，恒大真实的利润到底是多少？恒大的未来的业绩到底会怎么样？恒大为什么这个时候利润爆发式增长？

如果你也对恒大为什么利润爆发式增长感兴趣，欢迎在评论区留言探讨。

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