碧桂园：从规模之王到利润之王

利润是商业公司的终极目的，为股东创造回报是公司营运的直接要求。

于现在这个时点的房企而言，规模固然很重要，但在完成规模上的扩张之后，不改善盈利的规模都是耍流氓。现实情况是，只有少数房企才能够掌握规模扩大后如何提升盈利这个命题。

以碧桂园为例，在前所未见的大规模三四线城市布局之后，公司在2017年销售额率先突破5000亿元，成功登顶房企销售额排行榜，成为名副其实的规模之王，并继续蝉联。

中报显示，今年上半年碧桂园实现合同销售额人民币4124.9亿元，同比增长42.8%，依然为房企之首。

在体量不断扩大的同时，碧桂园也开始重视对利润的把控。中报显示，2018年上半年碧桂园录得毛利约人民币349.7亿元，同比增长约104.6%；股东应占核心净利润约人民币129.5亿元，同比增长约80.2%。

碧桂园集团总裁莫斌在21日的业绩发布会上表示，公司将逐步进入“提质控速”新阶段。“‘提质控速’是保证有质量的发展，宁可慢一点也要稳定，进入平稳健康持续发展的态势”。

虽然规模已经不是碧桂园追求的主要目标，但从规模之王到利润之王，碧桂园提质控速的战略调整已经初露端倪。

NO. 1｜规模和利润双料王

受益于三四线城市的行情，碧桂园在*短的时间成为了房企销售冠 军。

CRIC数据显示，2015-2017年碧桂园分别实现合同销售额人民币1401.8亿元、3090.3亿元、5500.1亿元，年复合增长率约为98%，相当于每年翻一番

与此同时，公司的销售额排名也一路从第七攀升至第三、*，并且从此再未使头名旁落。

8月21日，碧桂园在港发布中期业绩。中报显示，碧桂园今年上半年实现合同销售额4124.9亿元，同比增长42.8%，稳居房企销售额榜首。

相比去年上半年，碧桂园今年上半年的销售额增长了约1282.7亿元，光半年同比的增量就相当于“再造”了一个千亿房企

而从横向对比来看，碧桂园在规模上进一步拉大了和恒大、万科之间的差距。

数据综合自CRIC及房企中报

从表格中我们可以看到，2017年房地产行业内头部三家房企的销售额相差并不大，排*的碧桂园只比恒大多出368.5亿元，高出恒大7.18%；而在今年上半年，这一差距显著拉大，碧桂园和恒大之间的销售金额差额达到了1083亿元，比恒大高出35.61%。

粗略折算，预计全年碧桂园的销售额将拉开恒大超2000亿元，规模龙头的地位得到了进一步巩固。

规模之外，在过去几年，碧桂园的盈利能力受到外界普遍关注。东财choice数据显示，碧桂园毛利率和净利率在2015年触底，分别为20.19%和8.58%，随后在2016年、2017年稳步回升，于2018年中期分别达到26.5%和12.4%，回归行业平均水平，开始进入利润释放周期

而从中期利润来看，碧桂园的数字也得到了验证：

数据来自东财choice；预计2018年全年数据是根据2017年上、下半年的比例估算

*恒大上半年归母净利润以半年预计净利润乘以65%权益比例估算

三家企业中，恒大尚未公布2018年中报，尚无法得知归母净利润的具体金额。恒大预计今年上半年净利润超520亿元，不过这种爆发式增长可能是来自结算周期的调节，并不代表持续的常态。

在2017年，碧桂园的归母净利润已经超过恒大约17亿元。尽管2017年归母净利润落后万科约20亿元，但在今年上半年，碧桂园的归母净利润超过万科约38亿元

去年碧桂园全年的归母净利润是上半年的3.47倍，以此粗略估计，今年碧桂园的归母净利润会达到450亿元。

增速方面，根据中报，上半年碧桂园录得毛利约人民币349.7亿元，同比增长约104.6%；股东应占核心净利润约人民币129.5亿元，同比增长约80.2%

东财choice显示，2016年、2017年，公司归母净利润的同比增速分别为24.15%、126.31%。

在巩固了规模上的优势之后，从盈利的增速及质量来看，碧桂园净利润的大幅增长可能成为常态，在2018年完成从规模之王到利润之王的转变。

NO. 2｜盈利质量提升

碧桂园中报显示，公司利润和核心净利润的增长受益于可确认收入物业的增加和平均售价增长等因素

截至2018年6月30日止六个月，公司交付物业所确认收入的平均销售价格为8846元每平方米，对比2017年同期6900元每平方米的均价增长了约28%。

平均售价的增长可能是来自于房地产市场整体的增长以及销售结构的优化。注意到碧桂园的拿地策略已经有所改变，一、二、三、四线均衡布局，优化区位布局，确保每一块地相对来说都是优质的土地，上半年一二线城市新增拿地代价占权益拿地金额的40%。

而公开资料显示，2018上半年公司新增土储建筑面积约8478万平方米，同比增长66.8%，总代价约人民币2242亿元，同比增长32.9%，其中权益建筑面积约为6008万平方米，平均地价2387元/平方米，不到每平方米销售均价的四分之一。

西南证券研报认为，考虑到公司销售单价稳步提升而新增土地楼面价均低于2500元每平方米，未来毛利率增长趋势或将延续。报告期末，公司已售未结转货值约7700亿元，下半年预计交付2200亿元，业绩确定性强。

规模效应则是理解碧桂园盈利能力继续改善的另外一个关键词。

公司中报显示，和去年同期相比，今年上半年销售及管理费用与收入之比从9.5%下降至7.9%，而这有赖于体量稳定扩大之后带来的规模效应。

具体来看，销售及分销成本与收入之比由去年同期的4.29%下降至今年的3.41%，行政开支与收入之比由5.19%下降至4.21%。

一直以来，碧桂园的成本控制都是头部房企中比较优异的，尤其是从单个项目来看，可能要比万科和恒大都要好上不少。

中信建投一份研报显示，2016年碧桂园平均每个项目投入的销售和管理成本在1697.0万，而万科平均每个项目投入的销售和管理成本在1993.7万，恒大单个项目投入的销售和管理成本在4395.4万。

值得注意的是，受宏观经济及税率等因素影响，上半年碧桂园录得对冲后的净汇兑损失约人民币4.11亿元，同时，有效税率在18 年上半年飙升6.7 个百分点至39.2％。

如果不考虑外汇损失以及有效税率的上升，严格的成本控制将能够帮助公司实现更高的利润率

在成为规模和利润双料王之后，完全摆脱了速度重力的碧桂园，将比所有其他的房企更有优势专注于质量的提升。

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