规模和利润一个都不能少！揭秘房企下半场竞争新命题

2018年注定是房企下半场分化的一个十字路口。有人会选择向左，也有人会选择向右，还有人会打左转向灯向右转。

克而瑞上半年的销售数据显示，部分房企的销售额还在继续高歌猛进，前50强中就有9家的销售额同比翻番。

然而在经过过去几年的规模冲刺之后，龙头房企因为市场调控和事故频发等原因已经开始规模反思，早在半年前就已经闭口不提销售目标。其一众追随者亦然。

还有一部分冲击规模的房企，试图用所谓的规模奋力一搏来摆脱已经摇摇欲坠的风险重力。可以豪不夸张地说，这部分房企规模越大，风险越高。

从上半年已经公布了中报的上市房企来看，部分房企的扩张思路以及发展策略可能已经开始发生了转变。过去两年房企们极端追求的高周转偏外延扩张模式，已经被越来越多的房企所摒弃，高质量和高利润的内涵增长方式将成为房企新的追求。

NO. 1｜虚胖的销售额

上半场房企以规模为王。

在这样的市场环境里，房企极端追求快速拿地——开发——卖房的高周转偏外延扩张模式。恒大和碧桂园等房企把这个做到了极致。

在普遍流行规模崇拜的市场背景下，更多的房企不具备恒大和碧桂园的批量复制实力，但它们酝酿出另一个秘密武器：合作销售

由于统计口径的问题，房企们将所有合作项目，属于合作伙伴的那一部分权益，也纳入了自己合约销售额中，试图用规模来证明自己的安全。

以2017年某号称销售额过千亿的房企为例，仔细查看该房企的年报发现，其一千亿的合约销售额里，真正属于自己的权益销售额只有500亿出头，只占其宣称的整体合约销售额的50%左右。

这家房企2014年至2017年，权益销售额从一百多亿攀升至五百多亿。但是权益销售占整体销售额的比重则从2014年的近80%逐年下降到50%左右。

年报显示，这家房企在2016至2017年，和友商们总共有近90家联营或者合营公司，其中不少项目，该房企的应占权益只有20%，个别甚至连20%都不到。

虽然这家房企解释说通过权益占比来调整自己的发展策略。但结果是，这家实际规模五百多亿的房企，就通过这样的方式实现了自己所宣称的“千亿”销售目标。

销售额虚胖是国内房地产行业公开的秘密。这样的现象，其实并不鲜见。

以今年上半年的克而瑞流量销售额前50家房企的数据为例，权益占比低于80%的就有24 家，低于70%的有9家，低于60%的还有3家。

在部分房企往规模里面拼命注水的时候，也有部分房企可能已经在理性和谨慎地看待规模。

截至2018年8月19日，A股和H股共有51家房企发布了2018年半年报。从这几个样本出发，我们统计了部分已经发布了半年报的规模房企权益占比数据，龙光等房企权益销售比重相对较高。

千亿规模是规模崇拜下房企的门槛，是房企频频摇旗呐喊庆功的*底气。目前来看，几个已发布中期业绩的房企，销售增长都还不错。

从权益占比*的龙光来看，其近期公布的中报数据显示，该公司前7月销售额同比增长超过90%。龙光在年中业绩发布会上低调宣布将全年的销售额目标提升至700亿元。

NO. 2｜失衡的利润

规模可以注水，但是利润撒谎比较难。

部分房企过分追求规模的结果是，规模急剧膨胀，但利润水平没有跟上。利润率快速下滑，出现了“增收不增利”的情况。

房企的利润从一两年的短期来看，客观上是由于国内房地产销售特点导致的利润结算滞后等原因。但是拉长周期来看，反映的是房企营收增长背后的盈利质量问题。

例如下图这家在香港上市的房企。财报显示，从2012年到2017年，某房企的合同销售金额从不到100亿元上涨到1000多亿元，增长幅度达约10倍；而其营业收入却仅从80多亿元上涨到300多亿元，增长幅度不到3倍；净利润仅从不到20亿元涨到不到50亿元，增长幅度为2.5倍。这意味着，过去5年里，该房企规模增10倍，利润仅增2.5倍

体现盈利质量*重要的两个指标是毛利率和核心利润率。毛利率代表了企业在直接生产过程中的获利能力，核心利润率代表了利润构成的质量。

以上述51家房企为例，我们统计了部分已经发布了半年报的规模房企数据：

如上图所示，大部分房企的毛利率中值大多在25%的左右。龙光地产37%的毛利率超其他房企，甚至还高于排名行业第四的央企龙头房企保利地产同期35.38%的毛利率。

37%的毛利率是什么概念？相当于比行业中值25%的毛利率还高出了50%

不过，利润很重要，但更要看利润的结构，因为不是所有的利润都能代表房企真实的经营能力。

有的房企有时净利润会出现激增，这是因为多数房企除了主营业务之外，还有营业外收益、公允价值变动收益和投资收益等酷炫的财技。

例如A股某房企上半年归母公司净利润出现爆发式增长，增长率达1248.32%，主要原因是公司旗下子公司将其拥有的项目一次性转让。

还例如某上市房企，2017年因公允价值变动直接将一百三十多亿元记为了利润，对当年的利润贡献占比过半。

核心利润率能剔除房企非核心利润的影响，回归到真实的盈利能力。由于中报披露的核心利润率的房企样本数量有限，我们统计了部分房企的2017年的核心利润率：

以中海、融创、龙光为代表的房企获得了核心利润率超过15%的较好水平。

值得注意的是，中海地产在业内向来是专注于产品，慢工出细活；而融创的核心利润包含了一定的财务杠杆的贡献。龙光作为一家规模相对不大的房企，与另外两家龙头房企处于同一梯队。

半年报显示，龙光的核心净利润率较2017年的16.7%再度攀升2.7个百分点，达到19.4%。这一数据甚至超过了融创2017年的水平。

受益于毛利率和核心利润率的贡献，2017年，龙光以行业29的销售规模，创造出了位居行业前10名左右的利润规模。

今年上半年，龙光以151.54亿元的营业收入，实现了56.11亿元的毛利润，37.95亿元的净利润，29.38亿元的核心利润，这个核心利润规模应该可以让好几家千亿规模房企都自叹不如。

与之相对应的是，龙光仅用了货真价实的销售规模355亿。

扫描下方二维码，关注作者公众号