金科的攻守之道：销售额创历史新高 高质量主导稳增长

进入2018年，各地楼市分类调控、因城施策的趋向更加明显：深圳二次房改，海南全域限售，武汉、南京等热点二线城市陆续收紧房贷额度、上调房贷利率等等。

受定向调控的影响，区域市场分化明显，一二线城市市场开始回暖、三四线城市增速有所下降。而一城一策的调控加上不尽相同的城镇化进度，各地的房地产市场更是走出不同的方向。

波动的市场充满着不平衡，有的房企踏错区域掉入波底，也有的房企凭借着前瞻的战略布局和精准的大势预判，踩着波峰画出一道高速发展曲线。

比如，受益于西南地区房地产市场的强劲增长以及公司对全国市场的准确把握，川渝龙头房企金科股份拿出了一份出色的中期成绩单。

8月23日，金科股份公布中报，上半年主营地产板块实现签约销售金额581亿元，同比增长118%；签约销售面积697万平方米，同比增长84%；实现营业利润10.73亿元，同比增长104%。

据不完全统计，这样均衡的增长数据，放在已经公布了中报的所有房企中也是一颗闪亮的“星”。

深耕西南，围绕“三圈一带”、“八大城市群”进行全国布局，金科的战略预判，可能已经开始开花结果。

NO. 1｜量价齐升 稳健发展

“2018年是金科的关键之年”，今年5月在总部大楼的开工典礼上，金科董事长蒋思海如此定义。

金科集团成立于1998年，今年这个关键之年也恰是金科的二十周年。如无意外，在成立二十周年之际，金科将迈入千亿房企的行列。

金科股份中报显示，公司上半年实现销售金额约597亿元，同比增长116%，翻了一番不止；其中地产板块销售金额581亿元，同比增长118%，签约销售面积697万平米，同比增长84%。

放到整个行业来看，这也是一个非常出色的增长。根据乐居财经数据，2018年上半年，TOP 100房企整体销售同比增速为36.5%。金科的增速是这一数据的近3倍。

目前来看，金科已完成全年1000亿销售目标的近六成，预计公司将大概率完成全年销售目标。

与此同时，金科的行业地位快速上升。根据克而瑞发布的2018上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜，金科股份权益销售金额排名较去年同期上升了16位，快速升至第16位；销售面积排名第9位，稳居全国TOP10。

值得注意的是，上半年公司销售额118%的增速远高于销售面积84%的增速，反映了公司溢价能力的提升

此外，金科股份营收利润也稳步增长。报告期内，金科股份实现营业收入155亿元，同比增长49%；净利润7.9亿元，同比增长60%。

一般而言，考虑到行业周期，房企销售额作为营收的中短期*指标，会提前两年左右反应。

金科销售额的增速是营业收入增速的近2.5倍，是净利润增速的近2倍。销售额的高速爬坡意味着公司在未来两年会进入利润释放期

截至2018年6月末，金科预收款项达634.02亿元，同比增长73.30%，是当期营业收入的4.1倍，未来业绩锁定性较好。

而在代表未来中长期增长潜力的土储方面，上半年公司在南昌、成都、重庆、苏州、北京等城市累计获取新获项目56个，总投资约270亿元，新增计容建筑面积1012万平方米，相当于当期销售面积的1.5倍，新增投资中一二线城市占比66%

截至报告期末，金科股份可售面积3600万平方米，预估货值超3000亿元。

公开资料显示，公司平均拿地楼面均价仅2688元/平米，仅占当期销售均价的1/3不到，成本优势明显

值得注意的是，在高速发展的同时，金科并没有因为速度而牺牲安全。

中报显示，报告期末金科股份在手货币资金余额303亿元，较年初大幅增长63%，可有效覆盖短期有息负债1.3倍。

同时，东财choice显示，上半年金科经营活动产生的现金流量净额成功转正，录得35.34亿元，扭转了2017年以来经营性现金流净额为负的局面。

上半年金科股份还完成了41.8亿元公司债券的发行。其主体信用评级在报告期内也再获提高，中诚信等主流评估机构将其由AA+提高为AAA，评级展望维持稳定。

NO. 2｜战略转型 效果初显

在中国的房地产市场整体步入存量市场的背景下，房企的长期战略性竞争力不仅在房地产本身，有很大一部分也在房地产之外。

龙头房企万科转型“城乡建设与生活服务商”，绿城要成为“理想生活集团”，房企争夺的焦点从规模转向生活，涵盖居住、教育、医疗、养老、度假等生活的方方面面。

换句话说，在提供房子之外，房企可能更多地要向业主提供更多的服务。

于金科而言，早在2016年4月，公司就启动品牌战略升级，全国*个将“美好你的生活”纳入企业宣言，并将“美好生活服务商”作为企业的战略定位

随着全国布局逐步完成，金科短期和中长期的增长得到了保障，公司“美好生活服务商”的战略转型也初见端倪，呈现“新地产+新服务”的面貌。

针对地产业务本身，金科提出，在产业地产上要实现“地产+产业”的双向联动，结合大健康产业、科技产业、教育产业、文旅产业等，进行多主题复合式深耕开发。而在商业地产开发上，则要成为“社区商业运营及服务旗手”。聚焦社区运营，营造社区便捷和引领社区繁荣三大功能，打造社区商业配套系统。

在金科看来，多元的美好生活服务商已经蕴含了很多内容，除了传统的房地产开发，还有房地产下游产业，以及未来很多业务的端口增长，商业、写字楼、酒店、产业小镇等等。

而这其中，服务是*核心、*重要的板块，这也是金科未来着重要做的方向

例如，金科将传统的物业管理升级为“社区生活服务商”，通过打造智慧生活社区，为业主提供全方位的人性化服务。

具体地，一方面，金科构建系统技术平台，实现用户大数据分析能力的提升，另一方面引入高质量的合作方，在社区教育、社区健康、社区金融、社区电商等部分领域进行重度垂直发展，共建社区服务生态圈。

公开资料显示，公司上半年社区生活服务业务营业收入6.54亿元，同比增长44%，新增合同管理1057万平米。截至上半年，公司社区服务业务累计进驻城市123 个，管理项目超过600 个，管理面积达2.16 亿平米，较2017年全年增长8%。

与此同时，公司物业板块毛利率同比提升5.8pct 至24.4%，经营效益持续向好。

作为一家战略驱动型的企业，秉承“美好你的生活”的企业使命，即将进入千亿房企行列的金科，在稳健的发展和高质量的增长下，将能够更加从容地实现公司*初的愿景。

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