瑞银发布2018全球房地产泡沫指数：香港风险*，芝加哥被列为*被低估市场！

瑞银(UBS)昨日发布了*新的2018全球房地产“泡沫指数”，列出了全球房地产泡沫风险*的主要城市。中国香港位列*，加拿大在前四名中占两席，多伦多第三，温哥华排第四。全球20个金融中心的地产市场，没有一个比香港有更高的泡沫风险。

全球20个主要房地产市场泡沫排名，过去五年平均房价上涨35％

如果你要投资房地产，会去哪里买？其实，这只是需要考虑的第二个问题。*个问题是：当很多人和你想法一致的时候，会发生什么？

瑞银集团提醒，世界上有一些城市的房价攀升速度已经呈现出潜在的不可持续状态。这份侧重于20个主要城市房产市场的调查认为香港房屋的价格是*被高估的，危险性*。慕尼黑，多伦多，温哥华，伦敦和阿姆斯特丹也被确定为泡沫市场。瑞银在其20个全球城市名单中仅将芝加哥列为被低估市场。

瑞银全球房地产泡沫指数主要追踪全球金融市场的楼市泡沫风险，高于1.5则代表楼市出现泡沫。

该指数主要有以下风险类别：压抑（depressed）、低估（undervalued）、公允（fair-valued）、高估（overvalued）和泡沫风险（bubble risk）。瑞银把地产泡沫定义为“对物业的实质价值长期错误估计，只有在泡沫破了的时候才能被证实。”

该份报告中将慕尼黑，多伦多，温哥华，伦敦和阿姆斯特丹与香港一起列为目前处于房地产泡沫状态的城市。

报告称，斯德哥尔摩，巴黎，旧金山，法兰克福和悉尼也出现了“严重失衡”。洛杉矶，苏黎世，东京，日内瓦和纽约仅被视为高估，而芝加哥是该列表中*被视为被低估的城市。

瑞银研究人员发现，主要城市房地产价格普遍上涨，过去五年平均房价上涨了35％。

他们认为价格泡沫是房地产中经常出现的现象，将其定义为“资产实质性和持续性的错误定价”。该报告称，典型的迹象包括价格与当地收入和租金脱钩，以及过度的建设或银行贷款。

瑞银全球财富管理公司（UBS Global Wealth Management）首席投资官马克?海菲尔（Mark Haefele）在一份声明中表示：“虽然许多金融中心仍面临房地产泡沫的风险，但我们不应将今天的情况与危机前的情况进行比较。”

香港被认为是泡沫领域*极端的城市。自2012年以来，房价一直以每年近10％的速度上涨。目前的房地产降温措施也未能控制这个前英国殖民地的价格，并且有人暗示对非本地购房者来说可能会出现更严格的限制。

瑞银（UBS）认为多伦多和温哥华都处于泡沫状态。该银行指出，对外国买家征收较高的印花税对遏制温哥华价格的上涨几乎没有作用，但确实已经遏制了多伦多的房地产需求。

对于美国城市，瑞银泡沫风险评分低于2006年的峰值。

波士顿估值较为公允，芝加哥的价值被低估，而纽约，洛杉矶和旧金山均为被高估。在经历了过去一年的平稳销售价格之后，纽约的得分下降了。

在欧洲，伦敦的指数得分连续第二年下降。由于英国退欧带来的政治不确定性以及海外买家及购房出租投资者的税收增加，英国资本的住房市场陷入停滞状态。

瑞银表示，在瑞士，更严格的抵押贷款市场法规和更高的出租公寓空置率限制了苏黎世和日内瓦的价格。

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