放水和房价的关系

中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。同时，2019年一季度到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。央行称，此次降准将释放资金约1.5万亿元，加上即将开展的定向中期借贷便利操作和普惠金融定向降准动态考核所释放的资金，再考虑今年一季度到期的中期借贷便利不再续做的因素后，净释放长期资金约8000亿元。

有些多军说哎呀，放水了放水了，房价要涨。

2018年1月25日，央行定向降准，释放流动性7000-8000亿。

2018年2月，上海房价是跌的。

2018年4月25日，央行定向降准，释放流动性4000亿。

2018年5月，上海房价是跌的。

2018年7月5日，央行定向降准，释放流动性7000亿。

2018年8月，上海房价跌幅加大了。

2018年10月7日，央行定向降准，释放流动性7500亿。

2018年10月，上海房价继续下跌。

2018年12月，上海成交放量，价格暂时稳定。

2019年1月5日及25日，央行全面降准，释放流动性8000亿。

我们再来看看放水指标M2，

2009年12月同比增速27.68%

2010年12月同比增速19.70%

2011年12月同比增速13.60%

2012年12月同比增速13.80%

2013年12月同比增速13.60%

2014年12月同比增速12.20%

2015年12月同比增速13.30%

2016年12月同比增速11.30%

2017年12月同比增速8.20%

2018年11月同比增速8.0%

放水失效中。

就楼市而言，2011、2012M2增速并不小，房价还算稳定，2014年M2增速并没有明显增大，但2015年上海楼市火爆。

结合认房认贷的政策周期，会发现认房认贷的威力更大一些。

自2010年认房认贷到2014年认房认贷取消，这个周期里房价大体是房住不炒的，但并不是不涨的。

这个周期里出现了2013年的高于收入涨幅的修复性上涨行情，由于认房认贷的*约束，涨多了也就修复性下跌。

放水并不一定导致房价上涨，于认房认贷的城市，水管太细而房子需要的水量比较大。

没有认房认贷的城市，水管虽然大但水不会流入楼市，但凡认房认贷的城市不涨，资金自然寻找性价比洼地。

2010至2014年间M2呈现双位数增速，二三四线城市房价却不温不火，*后迎来去库存。

如今M28%增速，离双位数还遥远呢。

每一次放水，都要大声说：这水不去房地产。

这水不去房地产，恐怕是难做到的。

基础消费衣食住行，衣食对应的温饱问题早就解决了，住行对应的房子和车子问题才是大头。

到底是先买房呢还是先买车还是都不买？

经济预期好的时候多数人会先买房。

经济预期不好？

都不买，尤其不买车。

十年之前的2008年，汽车销量增速6.7%，2018年汽车增速一如所料，为负数，估计在-3%左右。

九年之前的2009年，汽车销量增速47.5%，2019年汽车增速或继续为负数。

2018年和2008年的差别在哪里？

房价该跌就跌。跌完了自然有人买房。就群体而言，先买车再买房的比例太低了。

如果不给市场以自由，让该涨的涨，该跌的跌，只能一点点放水，直到这水流入房地产。

（依然不是看空上海的文章，因为给市场以自由，上海就应该上涨，至于全国楼市，看空蛮久了）

匠人有矩致力于上海楼市投资性研究，拥有10年地产公司产品设计经验，8年上海楼市研究及实际操作经验，至今为数千位市民提供过咨询。