2019年楼市要“稳”！广州20个高地价项目来袭 挑战还是机遇？

从下半年开始，楼市仿佛一下变了天！

一二线城市明显降温，市场也出现了罕见的“降价潮”，个别房企也直接宣告资金链断裂，“以价换量”更是成为楼市的主基调...

但到了年底，似乎又开始有了新的转机，多地楼市政策明显松动，不禁让大家开始有了期待：楼市要回暖了吗？明年楼市会怎么走？

黎文江

资深地产专家

明年房地产市场还是一个“稳”字。

因为作为拉动国民经济的三驾马车，投资和消费，房地产都有所涉及。房地产作为经济的“压舱石”，只要稳住了它，就稳住了经济的发展。

简单来说，2019年就是一个“稳”字！

毕竟，前天住建部才刚刚提出“稳地价稳房价稳预期”，总的要求就是“稳”！

不过对广州来说，想要平稳度过，恐怕并不容易。因为明年，广州楼市将有一个非常大的挑战，那就是——高价地项目全部都出来了！

据合富研究院统计，2016-2017年，广州土拍市场一共诞生了19个高地价宅地。再加上近期刚刚公示的，2013年越秀地产夺得的南洲路地块。算起来，目前广州市场总共有20个高价地项目，分布在白云、海珠、荔湾、番禺、南沙、黄埔、增城等多个区域。

在这当中，有13个已经入市，还有7个仍在规划公示阶段，预计明年亮相。

众所周知，高价地项目由于拿地的成本较高，因而开发出来的产品也会比普通的产品要更加高端，价格自然也不会低。

但问题是，这些项目入市，真的会好卖吗？会达到市场的预期吗？

黎文江

资深地产专家

主要是看能不能放开单合同，20个项目中12个已经在卖，7个在公示阶段，估计明年就会出来。

到底好不好卖？其实广州还是有不少换房需求在的。像广钢，就算价格一路上涨，还是卖得很好。

不过由于这些地块的地价相对比较高，所以单价也不可避免的要高，但是又要卖怎么办？所以很多项目就想办法降低土地成本，比如说有一些项目，通过不同的产品形态，就可以挤出一些面积来降低成本。

的确，由于拿地成本较高，开发商必须得控制成本来获取收益。

如何降低成本？产品是关键。

首先，从这20个项目来看，有11个项目采用了复式设计，占了一半以上。可见，复式产品是首选。

为什么选复式，因为复式实用率高，性价比高，自然会得到市场的认可。

再加上《广州市规划管理容积率指标计算办法》的出炉，复式产品或将绝版，这些高价地开发出来的复式产品，也会更加得到市场的青睐。

其次，从面积段来看，这些项目的主流面积在90-144㎡以内，总价控制在中产阶级可承受范围。

因此，在控总价保单价的基础上，买家的入市门槛也将大大降低，这也就解决了“有没有人买”的问题。

不过，从已经入市的项目“地价房价占比”变化情况来看，别墅和叠墅是降低高地价成本的*有效的方式。

所以，目前13个已经入市的项目中，5个项目选用”高端产品+普通产品”的产品组合。

因此，在这些多样性的组合形式下，也让市场有了更多的选择。

那么，这些产品的入市，到底有多大的影响？会不会打破广州当前稳定的局面？

黎文江

资深地产专家

在我看来，就算这些项目都入市卖了，对广州整体的楼市来说，影响并不是特别大。

因为广州刚需仍是主体，这些高价项目占的比例不多，对价格的影响也不会有很多。

但是，这些项目的入市，会改变大家置业的一种观念，不再单纯的追求大面积，而是更加注重产品本身。

不过这也给开发商提出了更大的考验，如果不改变产品结构，那么是不会受到市场欢迎的，所以这也会给广州的产品带来更多的创新价值点。

正如黎文江所说，这些项目的入市，也让广州的产品更加多元化。

比如，广钢的多个项目，就在智能化方面大做文章，以吸引市场的关注；同样的，番禺的某个项目比较注重文化与艺术元素的结合...

所以，对广州楼市来说，这些项目的入市，带来的不是重重的压力，而是一种新的机遇和挑战。

而对购房者来说，意义更加不一般。

因为随着产品多元化的改变，购房者不仅可以购买常见的洋房，还可以选择复式、叠墅和别墅多类型产品，特别是复式这种绝版的产品，更是难得。

再加上开发商对于产品面积的控制，总价也得到了有效的抑制，因此即使是普通的购房者，也可以购买这些高标准高定位的产品。

那么，你期待吗？

部分资料来源：合富研究院

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