各城都在抢，一项指标左右宁波楼市命运

近日，一线城市广州推出了新版的“抢人”政策，不仅废除了以前的计划生育要求，而且大幅降低了人才的年龄限制。与之对照的，是同为一线城市的深圳将人才的标准放宽到“大专”层级，甚至比个别二线城市的条件都要宽松。

以往*难进的一线城市抢人尚且如此“凶猛”，求贤若渴的二线自然更不必说。2017年是二线城市抢人才的“大年”，网上疯传有人到西安走亲戚被拉去*的段子。不仅是西安，武汉、南京、合肥、天津等都推出了大力度的抢人才举措。

同为二线的宁波自然不甘落后。2018年初，宁波推出自己的抢人才战略，迅速吸引和带动一大批外地人”在此安家*，工作创业。前不久，宁波发布了新版的人才购房补贴政策，将基础性人才纳入补贴范围。

至此宁波将人才的定义放宽到在本地有固定工作、缴纳社保的所有人群。

NO.1 ▏楼市的竞争*终是人口的竞争

“1500万先生”任泽平有一个著名的论断：楼市的短期看金融，中期看土地，长期看人口。而另外一个版本是任志强的，他说楼市的短期看政策，中期看政策，长期看政策。

老司机比较同意任大炮的说法。

对于任泽平的人口理论，老司机可以举出一个反例，譬如香港。这些年香港的金融、土地和人口都没有红利，但房价持续上涨了20多年，成为全球房价*的城市之一。

可能只是因为香港实行了一元化的土地招拍挂制度，以及配套的预售制度。

同样的，人口负增长的上海，房价也在节节攀升，人口的减少并未危及上海的房价。

上海的楼市在制度方面也借鉴了不少香港的做法。

不过，老司机的例子也存在缺陷。无论是香港还是上海，北京，它们都是特例，别的城市是没有可比性的。这三个城市的户籍居民几乎都不会考虑搬去其他城市，但其他城市甚至包括外国的*阶层，都想搬到这里来。

它们的影响力是世界性的，吸引的是全国乃至全球的富人。

但数十个像宁波一样的二线城市就没有这么幸运了，它们并不具备京沪港这样的天然优势，因此注定要直接竞争。著名经济学家张五常称中国县域竞争创造了经济奇迹，在老司机看来，城市之间的人口竞争会创造楼市奇迹。

如果一个城市竞争失败，不仅无法吸引到人才进来，已有的人才也会流失。城市间“人才贫富悬殊”会越拉越大，楼市赖以生存的购买阶层，会越来越薄。

所以葛大爷才会说，二十一世纪人才*重要。人才少了，买房的人就少了，楼市就成了无源之水。

NO.2 ▏宁波引进人才更迫切也更具挑战

中国的二线城市一般是指重要的省会城市和计划单列市，另有少量的经济发达的城市如苏州、无锡、佛山等。相比这些城市，宁波在吸引人才方面存在着天然的劣势。

首先，宁波在浙江省内不具备*性。老司机开玩笑说杭州是宁波的苦主，至少在吸引人才方面，宁波是生活在杭州的阴影之下。杭州是省会城市，交通节点，历史文化名城，旅游城市，*近几年又成了网红城市，除了房价比宁波高，杭州几乎各方面的条件都超过宁波。

杭州不仅是浙江省内人才的*选择，也是许多外地人才来浙江的*选择。

与宁波类似的青岛、大连、厦门情况也好得多，这几个城市在省内的地位是难以撼动的。青岛经济比济南强得多，大连的环境和知名度沈阳完全没法比，厦门也几乎是福建特别是闽南*的选择。

宁波就没这样的优势，是不是因为宁波的海水太黄了？

其次，宁波本地高校太少，人才培养的规模不足。宁波有省内*的镇海*，但没有全国知名的大学，从这个角度看宁波是人才输出城市。此外，宁波高校数量也与经济规模不相称，与其他二线城市相比也没有优势，尽管近来在大力发展高校教育，前不久刚与大连理工大学达成合作，但都还需要时间。

随着一线城市加入抢人才的行列，人才流动的“马太效应”会越来越明显，优势的城市会更具优势，这一点在杭甬两地的对比中已经体现出来。

宁波抢人才的压力不是减轻了，而是更重了。

NO.3 ▏人口在哪里楼市的机会就在哪里

这一轮房产牛市大家可能没留意，广大的四五线、县级城市并没有沾到光，宁波的几个郊县就很明显。以余姚为例，余姚楼市*辉煌的不是在2018年，也不是在2017年，而是在2011年，差不多十年前了。十年前余姚的房价，今天都没达到。

老司机知道余姚万达旁边的一个楼盘，2011年售价16000多，现在二手房才卖13000，还没人买。

这体现了人口流向对楼市的影响力。对于小城市来说，人口流入的高峰期已经过了，而流出的效应在增加。随着高铁的建设、大城市的扩张，小城市的感觉可以用一句广告语来形容：

感觉身体被掏空。

因此不要贸然回乡置业，特别是内地的小城市，县城等。老司机认为一个小城市只有满足以下几个条件，其房产才有投资价值：

1、分部在主要城市带上，受大城市的辐射特别近。比如昆山，嘉兴等；

2、人口快速增加，产业兴起，比如沿海产业转移到此，兴建了许多大厂，招聘了许多工人；

3、周边300公里无大城市，成为这个区域老百姓*的选择。

说回宁波，宁波当然不是小城市，是大城市，但许多外地开发商*次来宁波都会觉得宁波的经济这么发达，房价好便宜，包括现在很多本地人也认为宁波的房价是很理性的。

宁波是价格洼地吗？显然不是！

存在即合理，宁波房价偏低，是因为更高房价的条件还不具备。上一轮调控被套住的开发商，很多都是认为宁波房价便宜的外来开发商，有个别开发商吃了苦头之后，已经退出宁波市场了。

他们就是没有认识到宁波在吸引人口方面的局限性。

去年有一个数据，说宁波的人才流入增幅排在全国第二，但增幅不等于流入量，从人口流入量来看，宁波成规模的人口流入是从2017年才开始的。

2017年宁波净流入人口13万，2018年估计超过20万，相比之下杭州2017年流入人口28万，2018年估计超过50万。

绝对值还在拉大。

老司机为什么看好杭州湾，不是因为杭州湾房价太低，而是因为这个板块有产业，有土地，有交通优势，可以吸引到更多外地人，能够成为宁波人口流入的主场。许多人认为杭州湾推出的土地太多了，房价太便宜，但老司机恰恰认为这是人口流入的必要条件。

外地人去杭州湾投资买房是在为杭州湾的发展做贡献，是应该欢迎的。

先做大再做强，宁波还不够大，人口还不够多，应该创造低成本的环境让人和资金流入进来。如果每一块地都追求价值*化，那么*终的效果肯定是价值*小化。

丢掉小傲娇，宁波才不会在激烈的二线城市竞争中败下阵来。

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本文配图均源自网络

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