为什么中国房地产市场泡沫不会很快破灭？

一些分析师甚至预测中国经济将崩溃，包括房价崩溃，无论有没有外部挑战，如与美国的贸易战。但实际上，鉴于中国特殊的经济和社会模式，房地产泡沫破裂的可能性微乎其微。

中国房市泡沫

可以说中国正面临房地产市场泡沫，因为房价远远超出了人们的承受能力。北京和上海等城市的房价与收入比率约为23，这意味着普通家庭工作超过20年的收入才能购买房屋。在东京和纽约，这一比例远低于13。

一些分析师甚至预测中国经济将崩溃，包括房价崩溃，无论有没有外部挑战，如与美国的贸易战。但实际上，鉴于中国特殊的经济和社会模式，房地产泡沫破裂的可能性微乎其微。

对于普通中国人来说，购买房产是对冲信贷扩张造成的货币贬值。当中国在1978年开始进行改革开放时，*广泛的货币供应量M2仅为1160亿元。到去年年底，M2已经达到180万亿元（26.6万亿美元）是40年前货币供应量的1500多倍。

这就是为什么自20世纪90年代末的房地产市场化以来，国人一直渴望购买房产，特别是在2008年政府出台了一项刺激经济放缓的大规模刺激计划之后。

中国信贷的快速扩张对年轻一代有利，这使他们比父母更乐观。但老一代的养老金和储蓄迅速稀释，所以如果他们想给孩子留下一些有价值的东西，再次买房是*的选择，因为房产是他们拥有所有权的少数资产之一。

在市中心购买房屋也意味着更好地获得基础设施，商品和服务。这是中国社会模式的一个重要特征，行政部门负责社会资源的分配。因此，一个地区的行政中心也是其经济中心，以及交通，医疗和教育中心。

但值得注意的是，通过这些行政中心提供的大多数社会福利都归于房主，而不是租户。这就解释了为什么房价与收入之比如此之高，租金与销售比率如此之低，即使在小城市的市区也是如此。

根据该分配制度，政府还通过债务驱动的投资模式分配经济资源。中国经济的快速发展伴随着通过贷款和债务进行资源资本化的过程，主要的抵押品是土地和房地产。因此，虽然较高的房价通过转让土地使用权向政府提供更多的费用，但政府主要依靠高房价来*化土地价值。

当债务人主要是地方政府和国有企业时，信贷扩张和通货膨胀是不可避免的。毕竟，这些是制定经济政策的人，因此通过放宽这些政策来减少信贷风险和偿还压力是有道理的。这也使得在中国收紧宏观政策变得非常困难。

因此，在不改变土地所有权制度或将国有企业私有化的情况下，所有这些因素都在一个闭环中共同发挥作用：房价上涨，土地价值上升，投资资本增加，开发率提高，信贷供给增加，资产收益率更高，更多的人分享名义上的财富和更高的房价。抛开价值判断，该系统在某些条件下运行时是可持续的。

一个条件是避免流动性泛滥导致的恶性通货膨胀风险。但现在中国的实际经济风险是通货紧缩，因为生产力过剩和消费疲软带来了“浪费经济”，这意味着消费品不足以支持恶性通货膨胀。

另一个条件是避免产出不能满足需求的风险，这对中国经济来说是真正的危险。但考虑到中国庞大的城市化进程仍在进行中，对钢铁和水泥等材料的需求仍然很大，投资需求本身也会推高产量。

因此可以肯定地说，在城市化进程结束之前，房地产价格将会波动，但我们肯定不会很快就会面临房价崩盘。

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