赣江新区：春天还远吗？

2016年6月6日，那是一个夏天，国务院在赣江的北边画了一个圈，神话般崛起座座新城，奇迹般聚起座座金山。作为赣江新区的绝对主干道金山大道，大概就是这个意思吧。

作为频繁出现在省政府工作报告中的赣江新区，一出生就自带主角光环，起点高、立意高、目标远大，毕竟是国家级新区。

广义上的赣江新区是包含现如今经开区、儒乐湖组团、临空组团、永修组团和共青城组团，但是在地产圈狭义上的赣江新区一般单指儒乐湖组团，也是赣江新区管委会司令部所在。

NO. 1｜壹

按照儒乐湖的规划应该属于赣江新区的核心区，是一区四园四小镇的规划。看规划金山大道左侧为产业园区为主，分别设立了光电信息产业园、新能源汽车产业园、军民融合产业园、中医药科创产业园、创新创意小镇。

在金山大道右侧全部都是生活相关的规划：现代服务业聚集区、文化旅游小镇、健康活力小镇、意大利风情小镇。

其规划空间形态各有特色，功能内涵各有内容，组团式、园林式、嵌入式和小街区，修建窄马路、密路网的空间布局，构建慢性交通系统。这个立意就是希望整个新区是一个绿色新区，对行人友好、步行成本低。

这个区域的成立就是要给南昌补上一个产业短板，也可以承接沿海地区的产业内迁，并且吸引更多的投资和人口。对经济的支持自然是不用多说，在行政审批上也放权，大力改革，行政管理服务于产业，其先进性会向长三角那种方向靠拢。

那么问题来了，你觉得赣江新区的招商引资会不会很成功？换个通俗的说话，赣江新区的产业发展前景是否看好呢？

NO. 2｜贰

2019年新年还没过完，府尹大人就早早地来到儒乐湖边种下一颗春天的树苗，在这连日春雨的滋润下，想必长势喜人，所以老罗也趁着春雨正滋润的时候紧跟党的脚步，来到儒乐湖边看看这颗树苗的近况。

翌日，一行人驱车沿江北上，观赏着赣江风光一路把城市抛在身后。行程上交通是非常的顺畅，大约半*我们就从城区拐入了儒乐湖大道，来到了儒乐湖核心区。

老罗上一回来到这个片区的时候，这里还不叫赣江新区，当时叫临空产业区，绿地集团在这里新建了一个空港小镇。只记得那时车开到了路的尽头，走到了一个村庄的地界，顺着泥土路又行驶了好远才到达目的地，如今已经找不到当年的痕迹了。

同行有一位新朋友从未来过赣江新区，到了这里便从灵魂深处发出了一个直击灵魂的拷问：这里怎么没有人啊？

老罗还没来得及解释，新朋友又发出了第二个灵魂拷问：这里的温度是不是比南昌低5度？

感情我们是已经离开了南昌么？不过这里和主城区之间确实存在割裂效应，连接不甚紧密。途中还会看见经开区的大片厂房和烟囱，观感不甚好。

NO. 3｜叁

我们一行人向府尹大人的树苗行过注目礼之后，便在这边转了几圈。目前该片区的两条主干道就是儒乐湖大道和黄堂东街，目前的所有产业都在这两条东西向干道两侧。虽然这个片区目前面积不大，但是已经有了国内的光电产业大佬在此*，此外还有新能源产业。

本以为是一个人迹罕至的地界，但是我们依然探测到了生命存在的迹象。说明此前内心深处对于赣江新区的预期还是比较低的，欧菲光园区边上的宿舍里已经几乎住满，也有了一定的生活配套。

附近地块一直有工地在建设，建成的部分都新式的建筑，铺装路面和街边绿化俨然一排新城的气息。这一切都在儒乐湖北岸和绕城高速之间，是一片狭长的区域，而真正的核心区在于儒乐湖的南岸。

NO. 4｜肆

虽然儒乐湖还是一片干涸的洼地，但在金山大道上已经可以清楚地看到整个湖的轮廓，来到南岸*的人工痕迹就是金山大道东侧的绿地星镇售楼处及背后的商业配套，沿湖的公园也有了雏形。但是也就止步于此了，再往前就完全没有路了。

也就是说整个南岸的路网还完全没有开始。南岸的规划就是那几个小镇为主，绿地儒乐星镇就是其中的重头戏，另外据说可能会由万科来承建其中一部分。

在湖的西南岸就是产业规划的重头戏，从金山大道极目远眺并未看到建设的痕迹。交通路网是一个新区崛起的首要因素，大规模的建设必然少不了路网的支持。

这个片区目前也是没有公共交通的，产业园的年轻人要想去市区还是成本略高。本来定稿的一号线儒乐湖延长线在*近的宣传中也不再提了，只是力争开通一号延伸线机场段。

客观的说，儒乐湖新城还是任重而道远。

NO. 5｜伍

赣江新区毕竟是国家级新区，集全省之力打造，对于它的未来并没有太多的怀疑，只是到底需要多长时间才能形成一个宜居宜业的新城，这个还有待商榷。

红谷滩新区至今足足有20年了，08年的时候丰和大道以西还是比较人烟稀少的，在2012年万达广场即将开业的时候，不少人也觉得万达作为一个商场的选址是不是有点偏僻了，那时候的红谷滩已经14年了。

所以很多人对九龙湖也不抱有太好的预期，也是觉得人气不足，我觉得只是时间还没到那个份上。九龙湖至今也才5年，再给九龙湖10年应该还是有一个不错的未来。下面我们来讨论一个逻辑，有利于分析儒乐湖的情况。

个人以为，地产的投资客还是对地产发展是有贡献的。这话说出来很多人可能会喷我，说我胡说八道，但是你依然可以想想其中的逻辑。

先说出底层逻辑，房价上涨的*主要因素还是这些年我国的输入性通胀太严重，货币发行太厉害，没有这个底层逻辑的支持，炒房客和开发商手段再厉害也不可能哄抬房价，池子里的水不够，哪里会有浪花。

每次金融端一收紧银根，楼市就熄火，一放松就欢腾，就是这个道理。除此之外还有就是城市化带来的人口涌入效应。

其实九龙湖就是一个典型的投资客驱动的新区。当初万达和绿地建设之时，90%以上都是投资客在买，如果没有这个投资客的支持，试问这个片区自住客当时是否会买？

我的答案是：会，但是很少，而且都是有一搭没一搭的买。结果会是万达和绿地的项目建设必定难上加难，片区发展缓慢，群众会视九龙湖为一个鬼城。

网上有一个段子说：地产发展这么久，地产商背了几万亿债务，居民也背了几十万亿的债务，政府那里还有天量债务，那么谁赚钱了，钱去哪了？

钱去了基础建设：路网、地铁、市政配套、*、医院等等。没有那些基础建设哪里来的新城区，基础建设到了一定程度，就会开始吸引真正的自住客户，慢慢就会逐步完善一个新城的人气。

如果当初一个新城的起步没有投资客的支持，新城的建设速度会大大降低，对楼市的供应量也会大大减少，那么购买需求会进一步挤压到其他片区，且不说对其他片区的房价有压力，购房人对新区的接受程度也会大大减少，更加不利于供应端。

那么回到儒乐湖新城，投资客的预期其实对这个新城的建设速度也有很大的影响，说的更通俗就是市场对儒乐湖的预期到底好不好，也会影响儒乐湖的发展进度。至于儒乐湖市场预期如何，只能交给市场价格去判断了。各位读者大人依然可以在评论区留言说出你的想法！

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总编 | 夏侯俊杰 作者 | 老罗

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