99%人买房踩雷的人，不是因为不懂，而是因为……

对于中国人来说，投资千万条，买房*条。买房成为一种流行！不管是出于投资观念的更新，还是因为国内的限购政策，还是因为国内的房价门槛越来越贵，总之现在越来越多人将目光放到国外房产，全球化资产配置已经成为一个趋势。

但是常听到有粉丝的留言说，XXX国的房子能不能买？我买了XXX国的房子后悔了，怎么办？

而问他为什么会买，你猜他们怎么回答？

绝大多数人的回答是：我朋友买了，我就跟着买了；我亲戚买了，我就跟着买了；我邻居买了，我就跟着买了；我同事买了，我就跟着买了……

你仔细想一下周围的人甚至是自己，这样的案例是否也触目皆是？

周围的人买，我手里也有钱，那就买，别人有的，我也要有。

而我们再去追根溯源问，你跟随买房的那个人，他们买房选择的判断标准是？

理由是一样——也是随大流，他买我也买咯！

房子到底应该怎么选？即使对于不少行业内的人来说，选房也是一件比较纠结的事情，这个令人苦恼的问题并不是没有解决方案。

所谓“授之以鱼不如授之以渔”，我们就来教各位买房如何避免踩雷，如何理清背后的逻辑，选到称心如意的房子！

不走出去，家就是你的世界；走出去，世界就是你的家。随着近几年来中国人出国的机会及频率越来越高，很多人在出国旅游或是公务考察等过程中从国外的房地产市场上看到了不同的投资机遇及生活方式的不一样。当下人民币汇率预期走低、国内好的投资渠道也越来越少，所以这几年海外买房成了新的一种投资趋势。综合来看，其目的有几个方面：

首先，移民仍然是主要原因之一。通过购买海外房产或投资获得绿卡或者移民身份是目前门槛较低的一种移民方式，所以很多人会考虑通过较为简便的方式快速拿到移民身份。

其次，很多留学生家长为子女留学作准备，在孩子留学的城市区域购买房产，通过出租房产收益作为孩子在国外留学的相应开支。

当然，还有很多为了提高品质生活享受，喜欢经常出国度假的客户，很爱在国外购买一些临海或休闲的物业即作为自己的度假居所又可作为相应房产投资。

不过，从近几年的大量新闻和数据表明，现在中国人海外购买的原因，已经不再仅仅是因为前面所提到的移民、留学等刚性需求了，而是更多的将海外置业作为一项资产配置性的理财投资。

自2011年以来，海外资产配置已经成为国内高净值人群的投资热点，这其中，又以海外置业为主要形式，海外置业人数更是呈上升趋势，国内超高净值人群中，60%以上在海外有资产配置。

近一两年，他再不是高净值人群的专利，中产阶层乃至一些理财观念前卫的新财富阶级，也加入了海外置业的队伍，也是为了在全球风险来临之前，使自己的资产可以获得避险保值，给自己的财富增添保护膜。

（1） *空间

如今满足居住刚需后，人们以房子作为一种投资方式，价值就不仅是现在居住，更在于未来的*空间，到*后是希望通过对房子的投资以收租或者转售的形式获取收益。决定房产*空间的因素有很多，包括当地房产的供需，经济、社会甚至政治等情况。

影响市场供需的有房屋地段、交通便利性、未来规划建设、房子及周边配套设施、物业管理等方面。在关注海外房产的同时，还要意识到房地产*是以一个国家或地区的社会经济正常发展为前提，主要表现是GDP的稳定增速，巨大的人口红利，政策的支持，所以大环境的社会经济因素也要考虑到。

在这就不得不提一下，过去5年东南亚国家除了新加坡的GDP增速较低外，其它国家的GDP增速普遍在5%以上，大多数时候还是在6%-8%之间。相比美国和欧洲接近2%的GDP增长，东南亚各国5-7%的经济增速，足以让人眼前一亮。

另外，再加上中国的“一带一路”政策，可谓是干柴遇上烈火，东南亚借助这股东风，发展得更是如火如荼。因此，东南亚国家的*空间可谓是非常大！

（2） 租金回报率

租金回报率是每年租金收入与房价的比值，也是投资房产*重要的指标，因为这是投资的稳定回报来源。租金回报率受当地租房市场的供需关系影响，了解这些相关数据*直接的办法就是找靠谱专业的房产资讯平台查找。

小编在此，顺便给大家科普一下哪几个国家租金回报率比较高。其中菲律宾租金回报率高达8-10%，亚太地区租金回报率菲律宾排名*。泰国租金回报率较稳定，保持在5-6%，还有日本大阪市因为大阪赌城开业，世博会举办刺激，租金回报率高达7.28%。

另外，需要注意的是海外房产因为在不同国家有不同的法规和税费要求，甚至同一个国家不同地区也有管理、税等差异，一定要了解清楚购房时要交哪些费用，购房后还需要交哪些费用，这样可以用租金收入扣减支出的各类税费、管理费等杂费后得到一个净回报率。了解清楚中介给出的是毛回报率还是净回报率，掌握这些数据后对于投资价值才有一个更好的评估。

（3） 保值货币

去国外购买房产相当于拥有了外币收入，要考虑到这个国家的货币未来的走向，是*还是贬值，是否具有避险保值属性。我们在国内所有收入、房产都是人民币。当房产和租金来源于另一国时，相当于个人资产这篮子鸡蛋被从人民币一个篮子里分散到不同的小篮子里，人民币的波动摇晃导致鸡蛋破碎或生新蛋都只会直接影响人民币那篮，所以不管国内资产如何，只要房产国的货币长期稳定且有* 潜力，对于我们个人资产都是锦上添花。

身边有朋友在美国、日本买了房，总结一下有些点还是值得再提醒：对于美国来说，美元资产在全球范围极具吸引力，是一个比较成熟的金融投资市场。另外，美国房子并不贵，房产市场比较稳健，还有独立的税务系统，为买家个人进行合理的税务筹划。

对于日本来说，日元本身就是传统的避险货币，日元的国际地位日益提升，2019年大阪G20峰会，2020年东京*，2024年大阪赌场开业，2025年大阪世博会申请成功，四大利好事件将给日本带来难以预计的回报，将为日本房产市场吸引了源源不断的现金流注入。避险保值+稳定现金流收益，日本房产就是这样“笑傲群雄”。

（1）不完全照搬国内经验

要仅从中国的思维方式去选择房屋，还是应该综合考虑当地国家及海外人士比较偏好的居住习惯及买房爱好。

（2）要依靠专业人士

投资海外房产时，首先可以通过专业的顾问机构给你提供很多的海外房产的相关资料及数据，以及当地的房产市 场报告，可以给到很多的建议。同时可咨询有经验的律师，并在他们的协助下完成整个购房手续。另外，提前向专业机构咨询办理贷款的时候的相关办理政策，因为每个国家和地区的贷款政策是有不一样的。

投资房产，尤其是海外房产，请务必去理解背后的逻辑，然后理性地去匹配个人需求。只有做个勤快的有心人，才能找对投资。