三条楼市周期曲线正在交汇，你该明白当下楼市的洼地和高岗在哪了！

文｜叶书利

如果买房，当下该买哪里？也许三条楼市周期曲线会给你明确的答案。

*条曲线：去库存曲线

2015年初，大量三四五线城市楼市库存高企，为了帮助这些城市楼市去库存，央府开始了去库存战略。该战略的实施，主要策略有二：

首先，调动起老百姓的购房情绪。

情绪的调动，先得从城市链中*有价值的城市开启，于是2015年5月，深圳领涨，然后北京、上海、环京等跟进，渐渐地，到了2016年，二线城市紧随。

2016年9月底，为了将已调动起来的购房情绪引导到三四五线城市，北京、环京、上海等价值城市开启了强调控，而大量的三四五线城市则鼓励购房，以承接被强调控溢出来的购房情绪。

其次，推出棚改货币化安置，进一步调动购房情绪，以引导涨价去库存。

什么是棚改货币化安置呢？那就是：地方政府从国开行等拿到一笔棚改货币化安置贷款-从这笔贷款中拿出资金补偿给拆迁户—被拆迁的人拿这笔钱去购房，从而人为地增加了市场中的需求，以助推房价—房价上涨后，房企有更多的钱去买地，从而助涨了地价—政府卖出更多、更高的地，拿着钱还给了国开行，同时赚到了剩余的钱。

所以说，这条去库存曲线，棚改货币化安置才是助推涨价去库存的*推手。不过，这个推手正在胜利撤退。

A,从2019年的棚改计划来说，央府正在撤退中。

根据财政部的数据，今年全国棚改量为285万套，外界此前的预期是450万套。与2018年实际棚改完成量的588万套，今年棚改量下降51%，与2017年时的618万套，下降约54%。也远低于2013年的320万套、2014年的470万套、2015年的601万套和2016年和606万套。详情可见此前的文章《》。

B,从前五月的实际数据来看，央府正在从去库存战略中悄然上演大撤退。

近日，央行发布数据显示，今年前五月央行累计发放PSL（抵押补充贷款）为1530亿，相比2018年同期骤降65%，而PSL正是棚改货币化的主要资金来源。更让人后怕的是，4月和5月，央行发放的PSL皆为零。

当央府从棚改货币化安置中全线撤退时，这也正式意味着非都市圈的三四五线楼市去库存真的结束了，相应地，这些城市的房价也失去*的支撑了，而央府开始关门打狗了。

当三四五线楼市去库存周期结束了，越来越多的投机资金将从这些地方撤出，转头挤向一线、环一线及强二线城市。

第二条曲线：轮涨曲线

2015年5月后，伴随去库存战略实施的便是轮涨周期：一线及环京先涨，强二线跟进上涨，然而在2016年930后，一线、环一线和强二线城市楼市被强调控，房价进入盘整期和挤泡沫期；与此相对应的是，非都市圈的三四五线楼市开始领涨和新一轮的房价泡沫化。

时至今日，伴随过去近二年半中，一线、环一线及强二线房价的挤泡沫和非都市圈三四五线房价的加泡沫，站在当下这个节点处，从价值而非绝对价格的角度，一线、环京等房价已下调过15%以上的城市，反而成为房价的洼地，而经过一波泡沫化的上涨，大量非都市圈三四五线城市房价正处于高岗处。

说到此处，讲一个圈内朋友的购房故事：近期他与几个朋友一起开车去全国各地看楼市，看完后回到北京时感叹道：当下北京的房价真便宜。

前几天一位长三角的朋友询问壹书生：当下长三角适合在哪里买房？壹书生告诉她：环苏州城市的上海当下*合适，因为不是有那么一句话吗：买不起苏州，那就去环苏州的上海买一套吗？

在壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng-fang）看来，经过这一轮的轮涨，当下的一线、环京、部分二线城市等已下跌过15%以上的城市楼市，正处于洼地处，目前仍是购买的良机，而相反，过去二年半左右大涨过一轮的非都市圈三四五线城市，伴随去库存的撤退，目前正处于房价的高点处，从投资的角度来说，当下是*危险的购买节点。详情可见此前的文章《》。

正如去年的文章《》中的提醒：2016年930以来，房价跌幅在15%以上，且中长期具备人口吸引力的城市，才是时下楼市真正的洼地，也是*安全的投资地。

第三条曲线：人口流动曲线

从当下人口流动的角度来说，需注意下述几点：

A,2026年前后，中国人口将进入负增长阶段。

根据联合国《世界人口前景2010修订本》按高、中、低三种生育率方案对中国人口增长率所做的预测，中国人口在2017年达到13.6亿的峰值后迅速下降。然后在2026年转入负增长，此后负增长的速度越来越快，直到2060年才稳定下来。

B,全国近四成的城市已陷入人口负增长困境中。

此前网易的一份调查数据显示，目前全国近四成城市人口已陷入负增长阶段。

与此相对应的是，京津冀已有近60%城市人口处于负增长状态。详情可见此前的文章《》。

C,在人口存量时代，杭州们开始抢人，此举必将加剧越来越多的非都市圈三四五线城市退出中国人口竞争的行列。因为在杭州们面前，非都市圈三四五线城市在人口竞争中根本不堪一击。

目前央府已经明确将引导人口向都市圈集聚，大量的非都市圈三四五线城市将步入央府定义的收缩型城市行列，这些城市的发展逻辑是“瘦身强体”，以一句俗话来说便是“自然的衰落和老去”。

因此不管从去库存曲线、轮涨曲线还是人口流动曲线，当下的中国楼市：一线、强二线及环一线楼市房价，正处于洼地时，未来继续香港化，而其余的80%城市，经过一波泡沫化上涨后，房价正站在调岗上，未来的趋势则走向鹤岗化。

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