房价降了？你就幸福了？没有外来购房者，房价就降了？——写在旅居地产之前

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正文共2868字

无论是写区域楼市还是威海整体楼市分析，总有很多人“怼”：收了开发商多少钱？天天鼓吹海景房，吸引外地人来抬高房价啊？甚至还上升到一定高度：小编到底收了ZF多少钱？这么卖力的替ZF维稳？

当然，每个人都有自己评判的自由，棒棒团也理解大家从自身角度看待问题的立场，但是，作为一个威海人，非要以一种看热闹的心态看空威海楼市，排斥“抬高”房价的外地购房者，这一点棒棒团实在无法接受。

我们生活中享受的各方面的资源——交通、公园、教育、医疗，都离不开这座城市的发展，既然都知道“房产绑架经济”，自然也应该想到，房产的发展和经济的发展是正相关的，房产的发展直接带来土地出让金，这些钱充盈了税收，才能提升基础设施建设。基础设施的不断完善才能带来城市的发展、经济的发展、环境的不断提升、吸引的人也就更多，购房需求就多了，房价自然也就高了。

这不是什么高尚的爱家乡爱祖国情怀，而是切实的利益相关。脱离了你脚下的这片土地，脱离了你身边的这些人，你要靠什么让自己更好？威海不稳、楼市不稳，你就幸福了？

01

既然说房产绑架经济，我们就来看看威海的房产和经济到底是什么样的关系，威海的发展是不是被土地财政绑架了。

受2017年威海楼市火热情况影响，2018年威海中心城区（高区、环翠区、经区、临港区）土地市场出让收入（不含工业用地）达到75.18亿元，同比去年增长343%，达到6年来的顶点。加上荣成、乳山、文登，威海2018年土地成交总价389亿元。

2018年威海中心城区成交土地54宗（不含工业用地），成交面积232.88万平米，同比增长87%。

非专业民众更熟悉的“地王”也是2018年威海楼市的重头，例如5.04亿地价，6629元/㎡平均楼面价的金猴龙湖天璞；5.54亿元地价，6670元/㎡平均楼面价的信泰龙祥国际;16.2亿地价，5210元/㎡平均楼面价的万科威高翡翠公园。

从2013年到2017年，威海中心城区平均楼面价变动较为和缓，只是小幅波动，但到2018年，暴涨至2040元/㎡，同比增长93%。

地价的上涨/楼面价的上涨直接带动房价的上涨——不仅是该项目本身、连带着周边甚至整个区域的房价都会上涨，所以很多人对这些地王也没有什么好印象，而且这种痛是接近于全款变*的痛，更是大多购房者难以接受的。

不过，与此同时，我们也应该想想这些土地收入的去向。

按照《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，土地出让收入使用范围主要包括：（一）征地和拆迁补偿支出（二）土地开发支出（三）支农支出（四）城市建设支出（五）其他支出。

也就是说，如果没有这些收入，

海水浴场、威海公园、望岛河游园、樱花湖体育公园……可能都享受不到

环山路、经区大转盘……可能都享受不到

羊亭河、合庆湾、梧桐庵、那香海……可能都享受不到

如果没有这些收入，可能有车却没有适合开车的道路，很多人可能还生活在房龄几十年的老房子里，很多孩子不得不到离家很远地方上学……

这，是你想要的生活吗？

仔细想想，请你在骂房价骂地价的时候，也不要忘了财政是取之于民用之于民，也想想，哪个发展好的城市房价很低？我们在描述18年的房价时常用“暴涨”这样具有冲击性的字眼，这样的字眼也更符合我们大多购房者的心态，毕竟工资没有暴涨，真的一下子难以接受，但同时，我们也会见到“补涨”这个词，17-18年的房地产大动荡是全国性的，威海的反应相对滞后，但她所做的只是跟上大势脚步而已，面对时代的发展，个人只能努力奋斗。

此处对数据进行一下说明。

各类网站，包括老张侃房帮经常会出一些威海某月*新房价、地价、楼面价等等数据，棒棒团也常见到有留言对数据提出质疑：房价都过万了，楼面地价才两千，怎么可能？说威海的房价还不到一万，你来找一套我看看？

单说老张侃房帮，这里使用的数据都是从官方网站上统计的，但问题是，我们常说我们的楼市是政策市，并不是市场主导，因此这里面就有一系列的影响因素。

例如说威海楼市上常见的买房必须捆绑车位、或是储藏室，这是因为开发商在*初申请预售证准备对外销售的时候，需要同时申报楼盘备案价，这个备案价是跟当时的市场价有关，受有关部门指导，但是过了段时间，市场情况发生变化，房价暴涨，开发商必定会按照市场走向调整价格，只是备案价却无法改变，为了规避备案价，有的开发商就会出各种花式捆绑，其实这些捆绑也只房价的一部分。这个时候，售楼处的价格就和官方的备案发生背离，这就影响到了*终的统计数据。

还另一个很常见的情况是，有的威海房价统计数据没有给出数据说明，这个数据是否包含乳山、文登等地？高区的房价是不是包含了双岛湾地区？环翠区和经区是按照行政区域来划分的、还是按照约定俗称的范围来划分的？没有数据说明的统计数据都是“耍流氓”。正是这些没有说明的数据给了读者自由发挥的空间，每个人都按照自己的想法来解读，便产生了诸多问题。

这其中尤以房价*甚。有鉴于此，老张侃房帮在数据方面很少做专门的房价分析，而是更多地关注土地，不管其他因素如何变动影响，供求关系这个大势都是不变的，如果土地供应充足（如2019威海土地供应计划），而市场需求并没有同步增加，那么未来的市场是不会有大的涨价空间的。

02

而且，威海虽然在努力发展，但并没有依赖房地产。

下图是根据威海历年统计年鉴做的2011-2018年威海房地产开发投资额占固定资产投资比重。

关于房地产投资与固定资产投资的比例，并没有固定的评判标准，比较流行的是在房地产投资方面控制得当的重庆市市长黄奇帆的25%观点，他要求每年房地产投资不超过固定资产投资的25%，并解释说超过25%会供过于求，低于25%会供应不足，保持在25%（有一定的浮动空间）既能确保适度的房地产市场容量又能推动城市化。

不过，由于产业结构、经济发展阶段的不同，这一比例并不适应所有城市。

固定资产主要包括基础建设投资、工业投资和房地产投资三块，北京上海这些*发达的城市，他们都是以第三产业为主导，没有大的工业投资需求，也没有大规模的基础设建设投资需求（像环山路之于威海就是大规模基建），反而在房产投资领域，既有大量流入人口的刚性需求，又有已有市民的大量改善型需求，结果房产投资占比都在60%左右。

反观威海，无论是基础设施建设还是产业转型（由工业主导转变为服务业主导）都正在发展中，对比之下，房产投资占比反而并不突出。以2017年为例，威海工业投资1784万元，占固定资产投资61%，房产投资仅占固定资产投资10%。

因此，判断城市对房地产的依赖程度，从房地产开发投资占GDP的比重来看更准确。

去年，在31省份“经济对房地产依赖度”排名中居于首位的海南全域限购，被称为“壮士断腕”式调控，当时公布的数据显示，海南房产开发占GDP34%。

从2011到2018年威海房地产开发投资占GDP的比重都在20%以下。

之所以把海南拿出来做对比，是因为海南和威海的相似性，海南是旅游城市，旅游和房产是其支柱产业，它的人口结构中外来旅游、养老的占比很大。

近年来，威海这个宜居城市因为优质自然环境、安全的城市环境、方便的公共服务设施等持续吸引饱受雾霾、拥堵之苦的周边城市人群。

随着社会的发展，“到此一游”的传统旅游方式已经渐渐被冷落，美剧中每年到自家在海边的别墅中度假的深度旅游方式也被越来越多的国人所接受，逐渐形成了一种“住假地产”，以度假的方式居住在另一个城市，让居住更诗意，让旅行更舒适的双城旅居生活。

大家都知道，一所大学的周围会糜集起众多的商业，而且多是当地人经营的小店，可以说来自四面八方的这些学子为当地人提供了大量就业机会，成为无数家庭的经济支柱，这些店主们*不喜欢的就是*放假了。

外地购房者与当地人的关系，亦是如此。

大学的落位，抬升了店铺的租金，但更提高了收入。外地购房者也是为购房区域的经济发展做出了贡献——大的方面来说奉献了区域基建、小的方面他们的衣食玩乐都贡献了当地人们的就业经济，只看到外地购房者对房价的推动无异于既想享受没有大学时的低租金，又想享受有大学时的高收入。

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