观点直击 | 黄仙枝：正荣销售目标一定会实现（实录）

台风天让人产生秋意临近的感觉，香港还是一如既往，大量上市企业正在忙于举行中期业绩会。

8月26日，正荣地产2019年中期业绩会举行，董事长黄仙枝携行政总裁王本龙，执董、副总裁兼财务总监陈伟健出席会议现场。和年初全年业绩会相比，少了非执行董事欧国伟。

业绩会现场，管理层轮番发言，利用简短的10*介绍正荣上半年的业绩情况，便到了媒体提问环节。

公告显示，刚刚过去的半年时间里，正荣地产录得收益同比增长10.8%至136亿元；溢利同比增长23.2%至11.79亿元，毛利同比增加2.2%至27.74亿元，毛利率为20.3%，核心纯利同比增长33.4%至11.51亿元；母公司拥有人应占核心纯利为9.05亿元，同比增长21.3%。

经历了规模高速扩张后，在被正荣称为新三年首年的时点，媒体的提问显得更加全面，包含了人事变动、组织变革、规模利润平衡、融资、美元债、拿地计划、销售等话题，细致到连地产以外的长租公寓也引起关注。

黄仙枝如是回应和总结：“2019年至2021年为正荣高质量发展期，规模、利润、安全这三个指标每一个都至关重要，不仅要做到均好，还要做到均优，这样才有可持续的竞争力。”

规模与利润

“虽然说未来房地产市场可能会有一定的下滑，但是我们的销售目标肯定会实现的。”黄仙枝肯定地说道。据了解，正荣地产去年的销售同比增长54%，今年的销售目标为1300亿元，同比增长为30%。

观点地产新媒体查阅获悉，上半年正荣地产实现累计合约销售金额为586.07亿元，同比增长0.8%，与上半年持平，累计合约销售建筑面积为380.75万平方米，同比增长12.5%，合约平均售价为15392元/平方米，同比下降10.4%，

实现千亿规模后，今年正荣地产的销售目标及半年的销售增速明显有所放缓。

黄仙枝对此回应：“利润和规模是双刃剑，我们的规模还是要跟市场相匹配，所以初步定的是每年30%左右的增长率。”

随后，王本龙也表示，前三年增幅大概在50%左右，甚至更高，但接下来三年整体规模会控制在年增幅30%左右，这样三年左右还可以实现翻一番，所以整体销售业绩、规模增长都在预期范围之内。

销售均价的回落则是由于两方面的因素，王本龙补充道，一是上半年对三四线进行清货，二是受市场限价政策的影响，这也导致毛利率有所回落。但正荣上半年的布局集中在二线城市，会集中体现在下半年到明年，到时候整体价格应该还会有所提升。

至于未来走势，王本龙则表现出乐观的态度，他称“下半年应该是房地产相对来说比较好的时期”。

王本龙进一步解释：“因为土地市场价格已经在往下走，后面集中补货后，对销售均价会有所支撑，虽然目前销售均价略有降低，但净利润还是一直在往上走的。”

总货值不止4500亿

上半年市场情况不明朗，正荣地产同样放缓了拿地的节奏。

土地投资方面，于上半年正荣地产新增土地22幅，总地盘面积约为110万平方米，总预计建筑面积约290万平方米，合约地价总额约为181.69亿元，拥有土地储备的建筑面积逾2630万平方米。

谈到今年的拿地权益，财务总监陈伟健表示，今年拿地权益总预算大约300亿，上半年权益拿地方面大概是160亿左右，下半年还有140亿左右的预算。

“去年正荣的土储权益约52%，今年上半年新增土储的权益已经达到接近90%，截止6月底我们的权益比已经达到57%。”陈伟健补充道。

随后管理层列出一组数据表明，正荣手头上的资源足够支撑未来三年的开发使用。

此时，不断有媒体对正荣的权益拿地及土储口径计算方法等提问，陈伟健回应称，今年拿地已经增加了500亿的土储，下半年的预算还有150亿左右，今年整个货值的增长可能也有100亿。

“虽然已售未结转包含在土储里面，但是结转之后又有新的土储进来，所以到年底的时候，我们的总货值也不止4500亿。”

至于下半年的拿地考量，管理层表态：“会按照之前的速度，总体不会太激进地把销售冲上去，还是会相对比较平稳。”

融资拼图

融资是正荣上市以来一直绕不开的另一个话题，财报显示，正荣地产的净债务与权益比率也从去年年中的171%下降到70.8%。

陈伟健介绍，2019年至今，正荣在海外和境内一共融了超过130亿元人民币，其中美元债为13.1亿美金，发行了名列前茅次海外永续债2亿美金。

除了美元债，在7月份，正荣地产头次股票增发获得12亿港元的融资，还完成名列前茅笔海外的银团和双边借款，总额达到1.3亿美金。

国内，正荣地产也做了一些ABS、ABN，还有一些不同的长租性公寓专用发债。到目前为止，正荣海外融资还没用完的额度大概8.9亿美金，总的战略授信额度达到2500亿人民币。

中报显示，截至今年6月底，正荣地产拥有尚未偿还银行及其他借款总额人民币365.75亿元，拥有账面值约为人民币159.54亿元的境内公司债券及优先票据，而截至去年年底这一数据为人民币83.21亿元。

上半年正荣地产共发行4笔美元债、1笔美元永续证券以及1笔人民币债券，其中美元债占总债务的比例为24%，由于汇率波动、政策等不确定因素的增加，成为现场媒体提问的核心。

陈伟健表示，目前还有比较多的美元债额度，发债时会综合考虑成本、票息、美元和人民币的波动。发美元债的额度有效期是到明年4月底，所以有充分的时间考虑是否继续发债，也会考虑增加美元资产做对冲。

“今年发行的美元债都是用来偿还老债，同时财务的综合成本从7.8%降到7.6%，可能年底会降到7%，我觉得这个成本可以跟汇率做一个对冲。目前美元债的比例还是在非常可控的范围内，后续不会再有特别提升或翻一倍的情况。”陈伟健续称。

业绩会接近尾声时，关于正荣地产的长租公寓进展计划，也没有在今天的业绩会上做过多表述。王本龙只是提及，今年长租公寓已正式启动，已经在施工过程中。除了地产开发以外，正荣地产还会在商业、酒店、长租公寓这类持有型的物业方面持续发力。

以下为正荣地产集团有限公司2019年中期业绩发布会现场问答实录：

现场提问：关于组织变革，正荣地产提出新三年的计划，现在变革的近日进展是什么情况？较大的动力和阻力是什么？关于规模和利润的问题，公司在未来有没有比较明晰的目标？在做平衡的时候，设置的风险防控这种安全的防火墙底线是什么？

黄仙枝：2019年到2021年是我们新的三年计划，我们在年初的时候就把这三年定为我们的高质量发展阶段。

所谓高质量发展，是三个方面，名列前茅是适当的规模发展，第2是不断实现核心盈利能力的提升，第三是不断优化的财务结构。

我们的组织变革已经开始，今年上半年基本上已经完成了组织变革的调整，下半年还会继续深化。

因为正荣经历了从700多亿到1000亿，到现在超过1000亿，我们的组织架构一定要适应现在的规模的发展，所以我们现在定了几个大的基调，就是精总部、强区域，我们要把权力下放到一线，让在一线做生产运营的人、听得见炮声的人来做决策。

我觉得我们肯定能做得到，集团更多的是做一些标准化的管理体系，包括我们的机制，更多的是对投资大策略、大战略、大方向的落地，以后会把具体的经营授权向区域下放。

应该说动力是有的，阻力不会太大，毕竟我们是民营企业，效率还是很高的。

关于利润和规模，这也是个双刃剑。规模上来了，肯定成本会降低，利润自然就会高，但是我们的规模还是要跟市场相匹配，也不是说自己要定太高。房地产*终还是要面对整个市场，所以初步定的是每年30%左右的增长率。

现场提问：短债的比例会否持续下降？下半年融资成本会不会再持续下降？未来会不会比较依赖美元债？

陈伟健：关于我们的短债比，1月30号短债占比大概是47%，我们预测今年年底短债就会低于40%，明年大概会保持在30%。

刚才也提到我们7月份也做了一个股票的增发，融了大概12亿港币，也做了名列前茅笔海外的银团，大概是1.3亿美金，在8月份增发了一支3年的美元债，大概是1.1亿。

我们在7月份已经在海外融了大概4亿多美金，所以我们的短债比在今年年底的时候还会持续下降。

同时，我们的现金跟短债比也会继续改善，可能在今年年底会达到1.4到1.5倍。虽然现在只是过了一年的一半，但我们上半年是加大了力度去杠杆，同时也希望在今年年底的时候把短债的比例再严控。

有关融资成本的问题，我们从去年开始发名列前茅支美元债要两位数，现在能做到大概8%左右，期限在4年左右，包括银团借款也控制在8%以内。

我觉得今年整个财务成本有可能会控制在7%到7.5%的区间，还是比去年的7.8%有一个比较大的改善。随着我们明年把海外债一些贵的老债以新债还老债的方式置换以后，我相信整个融资成本还会继续下降。

较后是有关美元债的比例，虽然我们发得比较多，交易也比较多，但是总金额并不太大，只是占总债务比例的24%，目前还有比较多的美元债额度，但是我们在发债的时候也会综合考虑到整个成本，不止是票息，也会考虑到美元和人民币的波动。

我们觉得目前还好，同时考虑增加一些美元的资产做一个对冲，我觉得目前整个美元债的比例还是在非常可控的范围内。

现场提问：公司上半年的销售价格相对去年年底有一定的回落，这是不是代表了整个公司的库存的结构的调换？下半年可能是一二线城市会有个别的回暖，会不会成为公司新一轮的机会？

王本龙：我们上半年整体的均价比原来略有回落，这里面有两方面的因素，一方面是原来一些三四线的货在上半年进行了清货，另外还是受到市场上限价政策的影响，但实际上我们的价格在这些区域里面都还是比较偏高的，基本上是贴着限价走的。

至于后面的走势，我们上半年拿的地大部分是集中在二线，这些区域拿的地，会集中体现在我们下半年到明年上市，到时候整体的价格应该还会再有所提升。

总体上我想下半年应该是一个房地产相对来说比较好的时期，大家应该看到土地市场价格已经在往下走，后面集中补货以后，对均价会有所支撑，虽然价格略有降低，但是我们的净利润还是一直在往上走的。

现场提问：汇率波动对公司的影响大不大？接下来会不会考虑继续增发一些美元债？长租公寓这边也是有项目落地，这一块业务今年或者说未来有没有一个发展的目标或者计划？

陈伟健：为什么那个百分比会比以前增加？因为我们是2018年1月份才在香港的主板上市，所以你会看到我们2018年之前是0，到现在是达到24%，你感觉那个幅度的增长是蛮巨大的，就是因为IPO的原因。

我们是刚刚才IPO一年多的企业，后面整个美元债占比不会再特别提升，不会说有再翻一倍的情况。

我们的总债大概是500亿左右，现在海外债占比大概20%左右，如果这样的情况下，汇率再有一到两个点的波动，也就是一个亿的事情。我觉得有两个方式可以解决这个问题，名列前茅是我们可以做一点点美元的投资，做一个对冲。第2，我们发美元债的额度有效期是到明年4月底，所以我们有充分的时间去考虑。

刚才也提到，我们现在发美元债有两个考虑，如果说发美元债也把货币的波动考虑进去，还是比国内的非标融资成本低的话，我们也会发新债还老债。

我们今年发的十几亿的美金都是用来还老债，所以会看到我们整个财务的综合成本从7.8%降到7.6%，可能到年底会降到7%。我觉得这个成本可以跟汇率做一个对冲，目前还是在一个可控的范围。

王本龙：我回答一下长租公寓的问题，在去年我们给各位介绍了，在今年要启动这一块的业务，事实上也正如我们去年承诺的，今年长租公寓已经开始正式启动。

项目已经在施工过程中，应该在不久的将来会跟大家见面，包括我们的长租公寓的名称，也召开了一个小型的发布会，给大家介绍了，这个名称叫荣遇，希望需要长租公寓的人，在我们的长租公寓里可以很开心地相遇到一起。

除了地产开发以外，我们在商业、酒店、长租公寓这类持有型的物业方面，这几年我们也在持续发力，希望借助这些业态为我们后面持续、稳定的收益做一个保障。

现场提问：今年下半年拿地费用大概是多少？拿地费用的权益占比是多少？毛利率略有下降具体是什么原因，有没有改善措施？融资这一块大多数都是借新还旧，有没有一个增量？

陈伟健：拿地方面，今年的权益总预算大概是300亿人民币，在6月30日的时候，我们权益拿地方面大概是160亿左右，还有大概140亿的预算。

关于毛利率有所下跌的原因，其实这也是很正常的，今年很多同行的毛利率都是有所下降的，主要是限价的原因。

我们会通过严控成本，包括融资成本、开发成本，以及营销管理费来回升一点，虽然我们的毛利率下降了一点，但是我们总体的核心利润还是有增长的，从7%增长到了8.4%。所以我们可以通过不同的方法去改善业绩的表现。

刚才说到增量的事情，我们现在所有美元债的额度都是用来借新还旧的，股票增发可以做一些拿地的预算，其他的都是用来借新还旧，我们也希望严控整个融资的成本。

现场提问：下半年还有140亿的预算，大概的权益是多少？

陈伟健：我们去年土储的权益是大概52%，今年上半年我们新增土储的权益已经达到接近90%，到6月30日的时候，我们的权益比已经达到57%。

现场提问：过去几年尤其是上市之前，正荣在规模上其实是一个高速扩张的代表，但是今年上半年586亿的合约销售额跟去年同期基本上是属于一个持平的水平，管理层对今年上半年这个增速表现满意吗？下一步公司对于规模的预期是怎么看待的？

王本龙：今年上半年如您所说，我们的销售额是586亿，比去年略有增长，全年的销售目标是1300亿，比去年的1080亿大概增长20%多。

大家知道上半年的销售额比下半年会略少一些，我们对完成全年的指标还是非常有信心的。

前几年正荣确实是处于高速发展的时期，2016-2018年这三年是高速发展期。接下来这三年的战略，我们在刚才的报告中也提到，是有质量的增长，除了规模以外，在产品、服务和经营能力、资源整合方面要进行夯实，包括行业整个大势，应该说整体的规模会有所控制。

前三年我们的增幅大概在50%左右，甚至更高，接下来三年会控制在年增幅30%左右，这样三年左右的时间还可以实现翻一番。所以，我们的整体销售业绩，包括规模增长，应该都是在预期范围之内。

现场提问：在未来几年内权益销售预计会占总的销售比例大概是多少？2635万平方米的土储当中是不是已经把那些上半年结算的项目也算进去了？下半年在拿地上有一个怎么样的看法，以及你们现在每个月对公司的现金流指引大概是多少？

王本龙：我们权益的销售比例，刚刚也讲了，基本上是在50%以上，目前土储权益比例由原来的52%，提升到现在的57%左右，以后基本上也是在50%以上。

我们三四季度继续拿地的情况会按照之前的速度，无论是销售还是拿地，总体上不会太激进地把销售冲上去，然后投资在哪个月又回落，总体上还是相对比较平稳。

比如说我们全年1300亿的销售额，基本上每个月大概就是维持在100亿左右，好的时候略多一点，差的时候略少一点。上半年销售额580亿，基本上也是每个月100亿，下半年有700亿左右，大概就是每个月100多亿。

公司在经营上还是比较稳健的，市场行情好的时候，相对来说也不会冲得太冒进，不好的时候整个市场对我们公司也不会有太大的影响。总体来说还是比较稳健，对市场的变化我们还是能够从容应对。

现场提问：上半年结算的面积有没有算在土储里面？

陈伟健：我们已预售未结转的也包含在里面，是全口径的土储。

今年我们拿地已经增加了500亿的土储，下半年的预算还有150亿左右，今年整个货值的增长可能也有100亿。虽然已售未结转包含在土储里面，但是结转之后又有新的土储进来，所以到年底的时候，总货值也不止4500亿。

现场提问：净负债率从去年年中100%上到今年70%左右是一个很大的下降，公司采取了哪些措施来使净负债率在短时间内有这么大幅度的下调？净利润率水平有一点点上升，但是跟预期还有一定差距，未来怎么提升净利润率？回款方面下半年有怎样的措施？

陈伟健：有关净负债率的问题，在IPO之前的净负债率大概是170%，2018年1月份IPO融了不少的钱，今年7月份也做了一笔股票的增发，同时之前销售的增长是蛮高的，我们在2018、2019年慢慢结转了这些利润。

同时我们在2018年开始跟其它大型房地产公司的合作，要投入的股本尽量减少，去年是严控现金流，同时也把回款率大幅提高。

我们今年整个回款率可以做到80%，所以主要就是通过增加股本权益，严控整个回款率提高，并且也在结转以往高增长时期的销售额。

有关净利润的问题，刚才我也提到，价格我们无法控制，主要是看政府的决策，我们在拿地方面会非常谨慎，确保地价不会太高。

第2是融资成本现在也慢慢降下去了，以往海外融资成本达到两位数，也是比较短的美元债，现在可以发到4年，成本在8%左右，已经有很大的下降。

另外，我们也严控营销管理费，虽然价格方面有一点点被动，但是可以主动做很多事情，所以我觉得整个净利润还有蛮大的空间改善。

现场提问：正荣的高管变动还是比较大的，对业绩有没有影响？下一步公司管理层对高管的引进方面有没有一些举措？按照半年度业绩的推算，下半年要实现20%的增长才能实现全年的目标，有没有一些举措？

黄仙枝：现在房地产企业高管变动频繁也很正常，正荣这么多年的发展，我们的梯队已经建立起来，高管变动不会影响到现在公司的经营状况。

特别是中高层，通过前面三年的储备，人才梯队已经比较健全，人员变动对我们没有什么太大的影响。

关于市场的问题，我们上半年大概完成了43%，按正常是四六分，现在这些项目基本都是在二线城市，都是比较好的地段。

虽然说未来市场可能会有一定的下滑，但是我们的销售目标肯定会实现的。