房贷利率七折成历史，央行新规凸显楼市不再搞刺激

央行前不久调整了LPR形成机制，不少读者在后台问这对楼市是利好还是利空？说实话在此之前老司机根本不知道LPR是个什么鬼，如果一定要装出很专业的样子，对我来说稍微有点心理障碍。

在百度了一堆名词术语之后，我也只能算是略懂。

不过央行昨天发布的2019年第16号公告老司机是基本上看懂了，看完之后*的感受就是：史上*激动人心的七折按揭没了，前几年受益匪浅的八五折利率也没了。

幸好老司机曾经体验过。

在长篇大论开始之前，我们还是先简单的科普一下什么是LPR，以及它和房贷有什么关系。

LPR是指商业银行对优质客户的贷款利率报价，以前是以指定的十家银行的平均报价报价为参照，现在扩大到了十八家。也就是说，贷款的利率并不是按照央行发布的基准利率来的，而是按照这十八家银行的报价来的。

这就是利率市场化。

那么这十八家银行的报价又是参照什么来定的呢？以前是参照基准利率，现在改成了参照MLF(麻辣粉)的利率。

这种改变就是前几天大家所关注的央行调整LPR形成机制。

那么MLF又是个什么鬼？这个中文名叫中期借贷便利，是央行推出的半年期借贷产品。也就是央行把钱借给商业银行，为期半年，借款利率由央行来定。

MLF的利率和基准利率相比，差别就比较大。我们看到，基准利率已经四年没变了，但MLF每个月都在变。在宽松时期，MLF价格明显低于基准利率，所以商业银行才会推出八五折按揭。

这个八五折，是基准利率的八五折。

以前LPR参照基准利率加点，基准利率不变，LPR也不怎么会变。现在不一样了，参照MLF加点，MLF每个月都变，所以LPR也会每个月都变。

以后买房子，理论上每个月的按揭利率都是不一样的。

再补充一点，LPR分为两种，一种是一年期，一种是五年期。房贷参照的，是五年期的LPR，五年期比一年期要更贵一些。

科普完这些概念是不是头都大了？老司机的读者中，女性比例不到40%，因为很少有女性朋友愿意阅读如此枯燥无趣的文字。还坚持阅读的女性朋友，你们不是一般的女子。

个个都是好样的！

央行这次公告有何不同之处，对楼市又会带来哪些影响呢？

1、央行首次亲自定义房贷利率。

老司机印象中央行从未明确公开规定过房贷利率，都只是阶段性的内部指导，我们看到七折，八五折按揭，都是从银行口中得知的。这次央行直接定了，首套房贷利率不低于LPR，二套房贷利率不低于LPR+60个基点。

也就是说针对房贷的特别利率优惠已经成了历史，今后再也不会有了。那些手上还有利率折扣的购房者，且还且珍惜。

利率打折成历史，也充分说明，房地产不再作为短期刺激工具已经开始落在实处。以前打折是在什么时候？都是在经济不好需要用房地产来刺激经济的时候。

以前老司机曾说，房贷利率打折就是投资楼市的绝佳时期，今后这样的机遇怕是找不到了。

任志强的夜壶理论部分破产了。

2、这才是所谓长效机制。

一直关注老司机的人都知道，我们对楼市的判断长期以来基于几个前提，其中一个前提是，楼市是个政策市。

而在所有的政策中，房贷金融政策又*为关键。

我们看到的楼市每次起飞，都是以放松房贷和房企融资为前提，今年初这一轮也不例外。同样的，楼市每次熄火，也都是以收紧房贷和房企融资为手段。

效果都是立竿见影。

房贷金融政策松紧不定，是造成楼市大起大落的重要原因，要建立长效机制，房贷金融政策的长效机制必不可少。

3、房贷利率从此以后有了底线。

长期以来，房贷利率本质上是一个政策利率，需要刺激楼市时，利率可以打七折、八五折；需要调控楼市时，利率可以上浮10%、20%。利率大起大落让购房者无所适从，出现了炒房客享受利率打折，而首次购房者却要承担惩罚性利率的怪现象。

今后，房贷利率打折的现象不会再出现了。央行的通知明确要求，房贷利率的定价，是三级体系。

*级是央行，首套房参照LPR，二套房在此基础上+60个基点。

第二级是省级人民银行（央行派出机构），在央行定价的基础上，根据当地情况制定本地的房贷利率。

第三级是各个商业银行，在省级人行定价的基础上，制定自己的房贷利率。

你可以视为层层加码，*不能低于央行的利率。或者说，商业银行在房贷上的自行定价权力，被大幅度收走了。

4、首套房标准以及*标准存疑。

虽然各地都在高喊房住不炒，但事实上仍有许多地方在鼓励炒房。限价就是鼓励炒房啊，市场卖3万的房子被限定在2万5，谁不想去捞一笔呢！

限价让楼市投资者的队伍无比庞大。

央行的公告从价格上固定了今后房贷的下限，但并未规定首套二套的认定标准。如果有需要，一些地方会把二套甚至多套客户也认定为首套。

历史上，出现过只要贷款还清，无论手上有多少房产，一律视为首套的情况。甚至，无论有多少房子，哪怕还有一套贷款未还清，再买也视为首套。

这种变化莫测的首套认定标准，同样让市场多了一份投机心态。

此外，对房贷影响更大的，是*比例。从历史经验来看，首套*30%，是一个相对中性的比例：首套低于30%成交会迅速回升，如果二套低于30%则很容易出现狂热，但如果首套高于30%，则交易会受到明显的抑制。

也就是说，即便房贷利率打折的机会没有了，一些地方仍然可以通过首套房认定标准以及调整*比例，把市场炒起来。

永远不要低估地方炒地的热情。

如果一定要对LPR对楼市影响下个结论的话，那就是：长期来看，今后炒房的成本比以前要高了。

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