遗留问题不能只是简单尊重历史

甲 :一个独立商业门面房，国有建设用地使用证上批的是198.4平米，建了3层，房产证按实际建筑面积，共708平米，超占土地37.6平米。现在产权人申请二证合一，办理不动产证。该如何办理？超占土地怎么处理？产权人着急抵押贷款，若按土地批准面积先予办理，如何在登记簿中记载？证上怎么标注？

乙:我们这边的做法，按证合一，超占部分附记，有的银行，不合证，不给贷款

丙:先不办二证合一，给业主办抵押货款。没合是历史错误，合了是自己错误（手续不全怎么合）。银行要合，先给银行去函，面积超了，看他还敢不敢放贷。

丁:又是落宗落出来的问题，这个本来就是合法的

戊: @丁 这个不是合法吧，应该是分散登记造成的遗留问题，应该补办超占审批后合证。

乙:各地做法不一，你就按你们当地的地方令做，没毛病

己:这个核心问题是规划部门调整用地红线规划指标后，有无告知国土部门，有无把国土部门的出让合同变更土地款结算作为前置条件的问题，法律规定很清楚的。

庚:那如果是换证后，权利人放弃那超占的，在证上可以体现原有面积可以吗？

戊 :问题是幢落宗的时候超出用地范围的

甲:按现有法律法规，这种情况怎么处理？你们所在地方是怎么办的？分散管理期间有很多部门不协调引发的问题，请大家先告诉我现在该怎么办，就是超占问题不解决，不能换发新证。对吧？

丁: 不是规划问题，其实很多就是早期没有坐标，测绘水平也低，不能用现在的规范和水平来看以前的业务

丁:简单一点来说，你不落宗别人有证，你怎么认定有超土地范围。附记一下*多了

己:测绘造成的和规划调整造成的，肯定不一样，权籍调查可以核实的。我遇到的绝大部分是规划调整

甲 :我们这里的解遗文件只针对房地产开发项目，确保无过错的买房群众产权权利，有政法专班追究开发单位和违规部门责任。独立门面房不在解遗范围内。

丁:小县城老房子80 90年代，根本就没什么规划，处理历史遗留问题的根本原则就是以当年的法规为基础

乙:一个地方一个做法，问题得到解决就行

己:@丁  我还是开始那个意见，测绘原因造成，是可以调查复核的

乙:按现在的法律法规去解决历史问题，也不现实

丁:落宗就落宗，不要重新全部测绘，会引发非常多矛盾。比如很多地方私人自建房，证书3层，实际一去看4 5层的都有。办还是不办？落宗归根到底就是为了管理需要。

甲: @丁  办，还是不办？

丁:重新调查的法律依据在哪里，否定原证书效力么？当然应该办

己:土地证100平米，房屋都修到200平米范围以外了，肯定不可能是测绘原因～

丁:原房产证土地证都是合法的，不能否定其效力

甲:这个不重新测量，俩证面积都不合

辛:落宗是为了房地关联，明确界址呀

丁:即使是有规划的问题，也不能因为要补钱，就不让正常办业务。责任在谁，在规划没有通知土地，没有要求当事人补出让金，那么问题来了。规划是政府部门，现在也是自然局的一部分，是当事人应该承担这个后果么。

辛:落宗后发现超占，也是可以酌情处理地

丁:追溯期都过了

辛:违法状况持续，关于违法建设处理，一般这么理解，但登记部门无需给其他部门背锅，也无需把关。

丁:为了落宗，就去重新测绘，本来就没有法律法规的依据

辛 :酌情处理，如果确实原来两证齐全，直接登记也不错

己:  这个不宜认为是违法建设，毕竟验收有房证

丁:然后发现问题就又否定原证书的效力，更是错上加错

甲:各位老师，咱们先别讨论历史错误的问题了，分散管理各种乱象，有些甚至是人为故意的。咱们先说一下怎么解决。有一百个理由不给当事人办，但老百姓就一个理由“我俩证都是国家发的，现在又是国家要求合成一个证，分开合法，合一块就不行？”

丁:应该参考国土部原来对宅基地的那种分历史阶段来对待的原则，其实也就是我说的，以当时的法规来处理。当时合法的现在也合法，备注一下就行了

辛:叶 如果两证齐全，可以登记，注明超红线就行

鱼龙点评：

不动产统一实施以后，原来分散在各部门的土地、房屋等不动产登记职责统一由不动产登记机构承担。统一登记实施前由于部门之间登记信息未实现有效共享，加上相关部门在办理登记时未严格审核把关，造成相当数量的历史房屋登记问题。这类因原土地、房屋分散登记的弊端带来的遗留问题，随着不动产统一登记制度的深入推进而集中爆发，且无法延续登记，使登记机构陷入进退两难的境地。

实务中，既要尊重历史，还得执行当时法律，当时可以登记而申请人未申请，申请人存有过错，另外，不动产登记部门不宜为便民独立处置，应建议各地政府协调相关部门出台解决方案，避免造成以前合法权益无法维护。

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