长假楼市宣言：方圆5公里的楼盘 我们的价格更低！

这是楼市鱼眼的第315篇原创文章

金九，基本结束了。看到一甩的周成交量只有个位数的在售楼盘，你怎么都不会认为金九还是那个金九罢。又想起媒体*喜欢老调重弹的话，今年的金九银十难再现。

即便难见，也还得再见。毕竟市场看上去还不是那么的悲观，客户也是随处可见，七大姑八大姨也还是跟着看房团东瞅瞅西看看，中介朋友们嚷嚷着货币贬值买房保值，一组组鲜活的画面让眼下的楼市保持着活跃的气氛。前几天有些网友私下找我聊， 不都说楼市不行了吗，怎么还这么热闹呢？

多想回复他们说眼见为实，你是看到那些人数钱了还是刷卡了？终于忍住没说出来，毕竟这么说多少有些唯心了，没看到难道就没有成交吗？再唯心一点说，市场好不好，其实全靠个人的感受，开发商天天刷屏，刷得自己都信了，你要是看多了也会相信的。

实际的情况是什么呢？前不久，我听过一个说法，说某地销售排名*的楼盘，很多成交的房子还在开发商名下，但这些卖出去的房子却都经过了房管局的销售系统。这些路数外人是很难看懂的，大约这是一种常见的销售方式吧。还有一些大型房企，养了一大群财大气粗的精英，动不动就全员买房，内部福利房，员工内部价等等。真叫人羡慕呀！

除了此类操作手法外，我们也不能排除实际的销售。这就好比猪肉再涨价，老百姓过日子该买还是得买。同理，楼市再不景气，只要市场上的刚需还在，楼市就会有销售。至于是集中开盘销售，还是案场的顺销，不过又是一种销售方式的问题。

总之，我们看到的，有时并不一定就是真实的。只是客观上造成大众的感受不一样而已。

你对当下楼市的体感究竟如何呢？愿意留言的都说说吧。

之前鱼眼从价格的角度将芜湖楼盘分成高价盘，中价盘和低价盘，今天鱼眼还能将市面上的楼盘，分成新盘和旧盘。旧盘遭遇的楼市格局大概就像上半段文章说那样，卖的虽然不火，但也能慢慢的卖。这里面主要的原因是价格问题。

有一些楼市一开始就把自己卖死了，首期开盘就一塌糊涂，主要原因是对市场认识不够充分。以为去年卖的好，今年也不会差；以为前面的盘卖的好，后面的盘也能卖的好；以为团队能把之前的楼盘卖的好，一样能把后面的楼盘卖的好。总之，十分的自信。

这种自信来自圈内的互相感染。以至去年出让的地块今年准备上市，在执行价格策略时，仍有部分的楼盘自信满满。我大概能感觉到他们内心的那种倔强和不服： 凭什么它能把价格定这么高，我就不能？！

但市场是理性的，不会迁就你的心气。很多准备在金九银十上市的新盘，如果不能在价格上做出惊艳的决定，将会出现不同的活法，要么深陷价格的泥潭，要么在销量上一骑绝尘，几乎没有骑墙的可能。

这其中的道理很简单。两个因素，一个是价格。购房者看中价格，决定下手时机的是对市场的预期。之前认为备案价会降，房价要跌，所以迟迟不肯下手。可如今降价没有普遍性的出现，起码在备案价格上没有哪个城市做到了二期的价格比一期低的情况。*能看到的，市场上的打折房源多了起来，促销的噱头增多，但还不能掀起波澜。

另外一个因素是购房者本身，房子兼有在保值和居住上的功能，因而能够保证市场上存在恒定基数的购房群体。 这些人在选择房源时，更会理性地选择泡沫更小，价格更接近实际水平的房子。因此新盘在制定价格策略时，如果能更接地气，自然销售不会太差。而那些心气十足的楼盘就会死的很惨，成为购房者反向参照物，衬托起更接地气的新盘。

2019年的*后一个长假即将来临，也是金九银十的关键性节点。在众多的楼盘营销大海里，购房者更希望看到空飘上写这么一句： 方圆5公里的楼盘，我们品质更高价格却更低。

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