庄市已经在冲击3万，城西还在2万线上挣扎

2016年以来的这一轮行情，哪个版块涨得*多?可能是庄市。宁波普遍是翻了一番，但庄市差不多涨了2.5倍。

比网红小港、奉化涨得还要多。

那个曾经偏远，房价不到1万，卖到哭的庄市，现在已经走在冲击3万的路上了。

上星期老司机去庄市逛了一圈，万科城的房子据说2.8万随便卖，一些大胆的房东已经挂价到3万以上了。

曾经卖7、8千的合生也卖2.5万以上了，老司机去看了一套带装修的大面积，房东开价2.7万。

真是以前爱理不理，现在高攀不起。

与此对应的是，城西集士港、高桥一带，房价涨幅却要小得多，热度也远不及庄市。城西大量的二手房都在2万元上下徘徊，稍微有点年龄的小区，可能还不到2万。

卖得并不好。

时光倒回到十年前，那时候万科金色城市在集士港卖1.5万，同时期万科城在庄市的售价1万左右。现在，集士港金色城市售价2.1万，庄市万科城售价2.8万。

绝对涨幅1:3。是什么导致了这种差距？

一般的观点认为，东边发展比西边快，庄市在东边，所以涨幅超过城西。准确的说庄市其实是在北边，同样处于东边的高新区，涨幅也远不如庄市来得大。

东部新城也没涨这么多啊。

还有一种观点认为，招生政策的调整导致了镇海楼市的崛起，由于蛟川书院大部分生源都必须取得镇海*，所以大家纷纷去镇海买房*，自然带来了交易的繁荣。

这个理由是成立的，但随着*的饱和，还有就是公民统招的实施，未来这个逻辑会被弱化。

此外的理由还包括三官堂大桥建设、5号线建设等，这些都是加分项，但不足以保证庄市走得比其他板块还要好。

其他板块也有地铁在陆续开工建设。

在老司机看来，庄市房价的崛起，除了招生政策的影响外，更重要的原因是“新城红利”的逐步兑现。

而城西根本没有“新城”这个概念。

简单来说，庄市的建设，是包装在一个整体概念之下的。一个新城统一规划，显著的例证就是同心路。这条环线定义了新城核心，并且围绕这个核心开发建设。

老司机曾经说过，新城建设往往是以大量便宜卖地为基础，先把摊子铺开，规模搞上来，庄市的建设正是遵循着这一思路。

十年前大量上项目的时候，饱受质疑，万科40万方，合生50万方，开投30万方…小小的庄市并没有多少居民，大家都不看好这里的库存。

在市场*惨淡的时候，万科城二手房也只能卖8千多。

正是由于地价低，庄市搞起来了大项目，正是因为房价低，庄市吸引来了市区的购房客。

在过去很多年，庄市都是典型的刚需板块。

伟大领袖曾经说过，只要有了人，什么样的人间奇迹都可以创造出来。

对一个新城来说，*要务不是地卖得有多贵，而是能吸引来多少人。

因为人会带来人，人会带来钱，人会带来机会。人来了，商业就有了，创业就有了，GDP就有了。

庄市今日的繁荣正是得益于依靠低价楼盘大规模引进人口。

但城西的建设反其道而行之。受以前行政规划的影响，城西的建设一直是碎片化的，整个区域到现在也没有提出一个统一的概念，既没有新城，也没有规划新的功能区。

城西的地，卖了就卖了。

其次，城西的开发规模也一直小打小闹，没有像样的大型社区，没有大项目，没有大规模的人口迁入，始终聚不起发展的势能。

现在去城西，你分辨不出哪里是核心，不清楚什么板块，也找不到几条像样的马路，也说不出哪里有好的*和商场。

城西甚至也没有像样的建过一个公园或者一条绿化带。

城西的地，卖了就卖了。

如果说，以前鄞州在管理城西方面有些放任自流，海曙接棒以后这么多年仍然未见大动作，的确让人意外。海曙老城的人口溢出本来可以很好的支持城西的开发，现在外流到东部的趋势越来越明显了。

当年人们在城西投资买房时，跟在庄市买房一样，也对这个区域的前景充满了期待。现在时过境迁，曾经的希望让现实打了折扣，后面想再次启动这个板块，可能会更加吃力。

有点夹生饭了。

正是开发理念上的差异，导致了庄市与城西迥然不同的结局，这对其他区域的建设多少也有些示范意义。奉化这几年也在大刀阔虎搞开发，假以时日，奉化的房价就不再是吴下阿蒙了。

以前北仑也是大规模卖地大规模建楼，现在房价和市区快拉平了。

也有人认为海曙、江北这样慢慢卖地也挺好的，因为土地是稀缺资源嘛，价格当然是高一点好，不能便宜卖了。

只是如果没有足够多的人，土地凭什么稀缺？

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本文源自公众号：房产老司机

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