阿里小米相继入驻，万达金鹰产业成熟，电商与实业能否平分秋色？

▎市场调查丨By：世联评估

江东工贸区市调概况

建邺区地处南京市主城西南部，东依外秦淮河，西临长江，南到秦淮新河，北至汉中门大街，区域面积80.87平方公里。建邺区辖莫愁湖、兴隆、南苑、沙洲、双闸、江心洲6个街道，60个社区，6个社区筹备组。

作为全市*个先整体统一规划、后组织实施建设的区域 ，历经十余年的发展，河西新城始终强化规划刚性约束，坚持一张蓝图绘到底，城市功能日益完善，逐步成为南京主城的重要板块，形成良好的发展态势。

近年来，建邺区聚力总部经济集聚区打造，现已形成阿里巴巴江苏总部 、小米科技华东总部 等为代表的产业带动效应，集聚总部企业72家、省级以上金融一级分支机构98家，中海油、国投委等13家央企设立了区域型功能型总部。

阿里巴巴江苏总部项目进展顺利，2019年1月至5月再完成投资1.5亿元，已累计投资4.1亿元，规划设计方案成功获批；小米项目于5月21日顺利摘牌；华新城商业项目“华采天地”5月18日盛大开业。

2007年南京市建邺区委区政府吹响河西大开发的号角，率先对江东地区城中村实施改造。

经过多年的建设，江东商贸区形成了由水西门大街、集庆门大街、所街和江东中路构成的“丰”字形商业格局，串联起区域内新城吾悦广场、金盛国际家居、万达广场、金鹰世界、世茂国际广场、万达金街、21号地块和乐基广场等高端商贸商务载体，其中金鹰世界是亚洲*的购物中心，将成为华东地区乃至全国的城市新地标。

万达广场在2009年创造了当年开工、当年竣工、当年开业、当年产出的“万达速度、建邺服务”的佳话。

在交通便利的大环境下，到2020年，江东商贸区核心区内将建成130多万平方米商业载体，以六大商业综合体沿江东中路排列的空间布局特征，地上地下纵横互通，打造南京乃至全国完全新型的商贸产业集聚地。

本次调研着重对建邺区江东商贸区商圈的万达广场、金鹰世界广场、金盛国际家居 进行市场调查，了解商圈现状形成市调报告。

建邺区区位图

江东商贸区范围

江东商贸圈分析

▼河西万达广场

概况:

河西万达广场位于南京市建邺区江东中路98号，是万达集团继新街口万达广场之后在南京开发的第二个商业地产项目，位于建邺区河西新城核心地段，周边交通便利。

河西万达广场分为商业区、商务区、公寓区、旅游商业街等版块，其中包括一个建筑面积达27万平方米的一站式购物中心、一个建筑面积5万平方米的白金五星级酒店、一条建筑面积7万平方米的旅游商业街，以及31万平方米的写字楼和近26万平方米的高端城市公寓。

南京万达广场中的购物中心将引入多达15个主力店，将百货、超市、商业步行街、健身、餐饮、影院等多种商业业态融为一体，可以满足百姓的购物、休闲、娱乐、交际四大需求，其商业业态之全，主力店数量之多都将创造南京商业的新纪录。

河西万达广场内配置了3个总面积近5万平米的大型城市广场，广场拥有7,000个机动车停车位和30,000个非机动车停车位。

河西万达广场中充分体现了城市综合体HOPSCA（H指Hotel，酒店；O指Office，写字楼；P指Public space，公共空间；A指Apartment，公寓）的概念。

图源：网络

作为万达集团集多年商业地产开发经验总结出来的一种商业建筑模式，城市综合体是由多种商业业态通过建筑流线合理有机组织形成的一个大型综合性建筑群体。城市综合体中各种功能相互补充，相互借用，形成有机的联系，集约高效地利用土地资源，充分发掘土地的使用价值，促进城市的持续繁荣。

一站式购物中心:

◆建筑物名称：万达广场、万达百货

◆规模：约27万平方米

◆经营状况方面：商场实行整体管理运营，统一由商场管理处招商。目前商场内已全部经营，人流量较大，商业氛围浓厚，空置率低，品牌入驻需经过商场综合审核，目前万达广场和万达百货没有空置铺位。

▼楼层布局

图源：世联评估

临路状况：东至江东中路，南至集庆门大街，西至燕山路，北至水西门大街。所处地区道路网密度较高、道路等级较高，临路状况较好。

交通条件：周围有7路、39路、57路、82路、166路、d4路、d7路、y3路夜间、y7路夜间等公交线路，靠近地铁2号线集庆门大街站，公共交通便捷度较好。

▼河西万达广场照片

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万达写字楼:

◆建筑物名称： 万达广场A座、B座、C座、D座、E座、F座、G座

◆等级： 甲级写字楼

◆规模： 约31万平方米

◆楼层： A座-C座共25层；D座-G座共32层；标准层1,700平方米

◆经营状况方面： 万达广场A座-G座写字楼首层均为临街商铺，首层临街商铺面积约为50-300平方米不等，商铺全部出售散租，主要以经营餐饮、通讯、美容美发等商铺为主。

▼主要调查信息表

图源：世联评估

▼写字楼底商照片

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▼河西金鹰世界

概况:

河西金鹰世界位于建邺区应天大街888号，紧邻应天高架和江东快速路，距河西万达广场直线距离只有1公里。

项目总投资达100亿元，是全球*的三塔连体建筑，*达368米，总建筑面积91.8万平方米，50万平方米商业面积，是亚洲*的购物中心。整座建筑由3栋超高层的塔楼、地上10层的商业裙楼、地下4层地库和一个连接3栋塔楼的6层高的大型空中连廊平台组成。

▼金鹰世界

图源：金鹰网站

其中商业35万平方米、高档办公41.7万平方米，豪华酒店10.4万平方米，并设有5,000个停车位，停车楼与各层商业无缝对接。“颠覆传统”、“打破疆界”、“将购物体验提升至全新境界”、“令城市为之翻转”是河西金鹰世界的关键词，单是设计阶段就用了整整一年的时间。

2017年11月18日金鹰世界商业裙楼开业，其融合了零售服饰、珠宝名表、名品美妆、休闲娱乐、精品超市、名车销售、儿童教育、豪华影院、特色餐饮等业态，呈现出一个全新的生活、社交、娱乐、服务为一体零售平台和生活空间，让顾客一站式触达高品质全生活体验。

河西金鹰世界商业:

◆建筑物名称：金鹰世界

◆规模：约50万平方米

◆经营状况方面：2017年11月18日商场开业，实行整体管理运营，统一由商场管理处招商。目前商场内已全部经营，人流量较大，商业氛围浓厚，空置率低，品牌入驻需经过商场综合审核，没有空置铺位。

▼楼层布局：

图源：世联评估

▼金鹰世界照片：

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▼河西金盛国际家居

概况:

河西金盛国际家居（原金盛装饰城）于1995年初在江苏省南京市河西地区创建，同年11月28日正式运营，经过十余年的潜心发展，商场各项经营体系日臻完善，无论是经营环境、经营规模还是经营管理均在全国同行业内名列前茅，受到市场的广泛认同。

2004年初，为了适应市场发展的需要，巩固和促进商场的长期发展，金盛集团斥亿万巨资对其进行二期扩建，对原有市场进行了全面的提升提档升级，并正式更名为“金盛国际家居•江东门广场”。

升级后的江东门广场总经营面积超过30万平方米，拥有庞大的经营规模、时尚的购物环境、完善的售后服务，经营范围涵盖家具、建材、家电、家饰、家装服务等五个大类、数百个品种、万余品牌。

并且拥有来自全球各地的直销厂商及世界名牌代理一千多家，拥有澳洲名师设计的高品质主题卖场，五星级的豪华装修，以及中央空调系统，宽带网络系统等，是目前为止南京河西地区*的综合性家居卖场，并已形成辐射华东地区的国家级特大型装饰、家具市场。

河西金盛国际家居:

◆经营状况方面：目前商场内已全部经营，人流量较大，商业氛围浓厚，空置率低，首至五层全部经营，没有空置铺位。

▼金盛国际家居部分租金案例

图源：世联评估

▼楼层布局：

图源：世联评估

▼金盛国际家居照片：

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调研总结分析

纵观江东商贸区，金鹰世界、万达广场、乐基广场、金盛国际家居等国内享有知名度的商业大亨、业界巨擘，引领消费潮流；世茂国际广场、新城吾悦广场、涵碧楼等一个个大体量项目正在火热建设中。

一个集现代贸易、电子商务、文化创意、总部经济、保险、旅游等多种业态于一体的现代化服务业园区，正傲然崛起在南京河西地区。

万达广场、金盛国际家居和金鹰世界位于建邺区河西新城核心地段，作为城市综合体的重要组成部分，是南京中心位置较好、规模较大的商业地块。南接成熟的龙江高教新寓片区，南有奥体板块CBD新城区；西与南湖老城区毗邻；处于河西的中部地区，辐射河西南北及建邺西部地区，可谓繁华商区的核心地段。

目前万达、金鹰以中高端品牌为主，金盛国际家居以建材、家居品牌为主。

从店铺规模来看，万达中小型商铺主要集中在负一至三层，经营服装、化妆品、餐饮；大型商铺主要集中在四层至五层，经营运动、电影院、家居等。金鹰中小型商铺主要集中在负一至四层，经营世界名品、国际美妆、书店、珠宝、鞋类、美发、服装等，大型商铺主要集中在五层至九层，经营影院、美容、汽车服务、游乐、生活家居等。

▼江东商贸区集中商业调查表

在大数据时代，电商品牌快速崛起，实体商业面临创新升级，需让实体商业进入主题化、特色化的体验经济时代，不断刷新消费体验。

依托建邺区丰富的文化资源，“商业加文化”逐渐成为新风尚，既以文化体验为传统商业赋能，也为文化普及提供了绝佳平台。

江东商贸区拥有诸多高能级商业载体，譬如金鹰世界、万达广场，客流量大、公共空间充足，将文化资源嫁接到商业综合体中，能够实现市民公共文化服务与丰富商场客户体验的双赢。

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