没别人家的房子涨得快，你家房子可能是有一个问题

上周五老司机去了一趟天一广场，不记得上次去是什么时候了。不去天一的原因很简单，两座过江桥分单双号，但我总是过完桥才想起来。

老司机对AI的认知，*早就是从拍单双号这个开始的。你说这个摄像头怎么就能这么智能，居然还能认出单双号？

而且没有一次侥幸逃脱过。

再见到天一广场不免有点失落，曾经人潮汹涌、灯火辉煌的宁波市中心，在秋日的夜里明显感到一丝寂寞。广场上人稀稀落落，地上会变色的灯不亮了，内街三楼的商铺，看上去有不少没营业，连*聚人气的音乐喷泉，也好像没了气势。

毫无疑问，以天一广场为代表的的传统市中心，正在没落，至少是相对的没落。

前两天收到一位读者的咨询，他有两套房，一套是海曙中心地带的老破小，一套是新城区的小面积，现在打算卖掉一套去换套大的，问我卖哪套好。

我首先想到的是卖掉老破小。

这套老破小还有学区，*不错，并没有贬值压力，但我仍然认为持有的意义不大。

因为上涨的动力也不足了。

对于一套房子来说，其价值主要来源于三部分：地段、产品和学区。

地段指的是小区外环境，包括市政配套如交通、商业、办公等。其实比这更重要的，是地段的想象力

一个完全成熟的地段是缺乏想象力的，价格可能不便宜，但*肯定不是*快的，比如以前的海景花园、现在的新世界。

相反，一些并不成熟的地段，由于有重大题材可以讲故事，价格往往容易飙高，比如明湖，以及东钱湖。

至于产品，坦白说现在大部分开发商做得都很一般，而且往往名气越大的开发商做得越差。反而是本土开发商用心点，可能毕竟老板住在宁波，天天被人骂也难为情。

但的确仍然有一些楼盘因为产品出色而在价值上远超同地段的竞争对手的，如王澍设计的“钱江时代”，以及深圳“红树湾”等。

悲哀的是中国楼市是一个劣币驱逐良币的市场，越是有追求的开发商越是活不下去，反而是简单粗暴的高周转公司活越做越大。

一套图纸用遍全国，大开发的楼盘看多了，人会变傻。

学区被单独拿出来说，是因为这个因素太重要了，照理说*只是配套之一，但这个配套的权重太重要了，甚至成了房价的决定性因素。

对一个家庭来说，还有比孩子上学更重要的事吗？这两天“减负”的话题传得沸沸扬扬，宁波某著名校长曾说过这样一句话：一年级一个补习班，二年级二个补习班，三年级三个补习班。

那些说自己孩子从不上补习班却一不小心进了重点的家长，不是装就是婊。

地段的想象空间比地段的现状更能够创造价值，因此越成熟的地段，价值的空间反而越小。特别是城市由单中心向多中心发展，网络消费和汽车的普及，以及交通拥堵的影响。

老司机周末去了一趟北仑，恒山路几个楼盘卖得都一般，可能是价格因素，老城区的新凯旋价格不高却卖得不好，就与地段缺乏想象空间不无关系了。新北仑的中心已经到泰山路一带，银泰城、一号线，老城区的吸引力在逐渐减弱。

产品对于价值的影响，今后可能体现得越来越明显。房子是用来住的，如果居住功能受影响，居住体验不佳，这价值肯定上不去。

现在*上不去的莫过于市中心的老破小了， 有学区的还好一点，没学区的真的是付不起的阿斗，还不如姜山的房价卖得高。这些房子房龄长，社区环境差，没有电梯，甚至年久失修。

但我们的消费正在升级，包括房子也一样。70后80后还可以在这种老小区憋屈过渡一下，90后完全接受不了。

等到了00后，租估计都没人租了。宁波现在不少老破小出租都有困难，特别是楼层高的。

至于学区，有两个现象值得关注：

*是公民统招，实施之后*的重要性会略微下降，*的重要性会显著上升。以前买*只盯着*就够了，以后更要看*怎么样。

第二是学区泛化，以前名校少，学区资源集中，以后所谓“名校”会越来越多，卖地需要嘛。各种分校、各种附校层出不穷，老小区的学区优势会逐渐流失。

所谓好*，主要靠生源，所谓好生源，主要靠补习。

说到底，这还是一个拼爹的社会，有钱的爹不会住老破小。

从多个角度看，即便是大牛市也拉不起来的市中心老破小，未来的前景会更加暗淡，当然，老破大可能更难过。发展的车轮就这样碾过去了，只是我们还没注意到。

有人一直在算一笔账，说中国每年要建多少房子，房子早就过剩了。从总量来看这个算法是不错的，但人的需求总是在变，以前喜欢住多层的，现在喜欢住电梯，以前两室卖得好，现在起步也要三房。需求的升级必然伴随房屋的更新，现在的房屋无法承担未来居住的需要。

何况是高周转粗制滥造的产物呢。

过剩？只是被时代所淘汰了

题外话：

1、老司机公号为业余时间打理，*近事务繁忙，每周三篇的质量难以保证。自11月起，缩减为每周二篇，分别为周一和周四推出，但也有可能推迟。