积极补仓，麻涌发展又提速，城市更新成果显现！

来源：价值领地发布时间：2019-12-02 00:00:00

▎市场分析丨By：世联评估

东莞水乡新城政策规划

作为对接粤港澳大湾区的三大战略平台之一，东莞水乡新城今年迎来了新的发展机遇。

今年2月21日东莞市城乡规划委员会办公室在第四届市规委会第8次控规与城市更新委员会会议上审议通过了《东莞水乡新城控制性详细规划》（以下简称《控规》）等11个项目。

水乡新城位于粤港澳大湾区的脊梁

麻涌政策规划

作为水乡新城片区成员之一的麻涌也紧随步伐，在2月28日东莞市自然资源局公示了《东莞市麻涌镇总体规划修改（2018-2020年）》（以下简称“《麻涌规划》”）。

空间结构图

根据《麻涌规划》，麻涌将规划形成“水绿环城、一心五片、轴线展开 ”的城市空间结构。通过巩固麻涌水乡特色的整体风貌，强化滨水特色、乡土特色与田园特色，形成“水绿环城”的整体空间格局。扩容提质城镇中心区，向南扩展新城中心，完善老城中心服务和配套。形成城镇中心片区、滨江休闲商务片区、临港产业片区、华阳生态片区、北部轻柔产业片区这5大功能区。发展麻涌大道城市空间主轴、广麻公路城市空间次轴、中心大道城市空间次轴及水乡大道空间次轴等4条发展轴线。

麻涌发展现状

积极改造中的麻涌，近日又推进一项旧改项目。2019年11月6日，中国政府采购网发布一则中标公告称，保利湾区投资发展有限公司（下称保利）和广东力达实业集团有限公司（联合体）中标成为东莞市麻涌镇麻一村中成片区产城融合类更新单元前期服务商。

本次中标的麻涌镇的麻一村西起广深沿江高速，东至第二涌，北邻广麻公路，南靠农用地，毗邻广深沿江高速与广麻公路，位于广深科创走廊重要节点，属于滨江休闲商务片区，是东莞与广州对接的门户。

规划显示，该更新单元更新方向为产城融合功能 ，产业用地占比为73.82%。此外，该更新单元建筑总量60.11万㎡，其中居住建筑总量为28.52万㎡，工业建筑总量31.58万㎡。在公共设施建设方面，该更新片区将建设一所九年一贯制*，占地超过1.6万平方米。此外，还将建设一个超过1万平方米的社区公园，并附建174个停车位。

地块区位图

截止到目前为止，麻涌镇今年一共成交4块土地，成交面积达12.1457万㎡ ，其中有两块商住地，一块是8月29日由东莞市科晋实业投资有限公司（万科）以总价68,066万元 竞得，备案名为万科明珠花园 ，成交楼面价7,891元/㎡ ，溢价率21.4% ，另一块在9月23日依然还是由万科以78,910万元 夺得，折合楼面地价8,026元/㎡ ，溢价率23.47% 。由于这两块商住地均位于麻涌镇大盛村且位置相邻，可以预测两宗商住地将合并开发打造临广人居大城。

图源：世联评估

近年来，麻涌土地供应较为充足，除去今年成交的2块商住地，2017年招商地产以总价71,576万元斩获位于麻涌镇大步村3.46万㎡地块，楼面价高达10,340元/㎡，目前仍是*纪录。而当时麻涌镇新房网签均价仅10,114元/㎡。这一现象，一度把麻涌楼市推向了高潮，麻涌地块也成为了各大开发商心中的香饽饽。到2018年，楼市渐渐回归理性。龙湖地产和云南城投果断入手麻涌地块，云南城投斩获地块2018GW021的楼面地价6,940元/㎡，而龙湖地产斩获的地块2018GW022的楼面价仅为5,200元/㎡，地块楼面价仅为招商斩获地块的的一半。

积极改造中的麻涌，预计两至三年后，该片区楼盘将陆续推出，城市更新成果逐步显现。

作为水乡区域*为活跃的镇街之一，麻涌凭借傲人的发展速度以及以华阳湖景区为代表的生态战略，吸引了包括万科、碧桂园、恒大、招商蛇口、云南城投、龙光、龙湖、金地等大批知名房企进驻开发房地产项目。目前区域内在售的楼盘包括华阳湖1号（96-116㎡3-4房，均价16,500元/㎡）、碧桂园古梅荟（主推140㎡*，均价16,000元/㎡）、碧桂园信鸿铜雀台（97-118㎡3-4房，均价17,200元/㎡）、恒大滨江左岸（40-96㎡跃式双层空间，均价16,400元/㎡）等项目，更有招商雍华府、臻园、一湖等大型新盘即将入市。资源汇聚，项目集中，片区将来又将是一番龙争虎斗。